青島靈山灣房價十年變遷：7000到30000再跌至15000

靈山灣這片地兒，本來是青島西海岸的漁村，2004年建了惠祥花園后，才有點城市樣。漁民住的都是舊平房，靠海邊捕魚過日子。第一個小區帶了些綠化，路也修了點，吸引本地人換房。交通差勁，開車到市區得兩小時，房價低迷，就三千多一平。開發商不怎么感興趣，項目少，賣得慢。

2012年，黃島區和膠南市合并成西海岸新區，濱海大道通車，四十公里長。靈山灣從偏僻地變成交通要道。世茂諾沙灣開工，高層樓帶電梯，房價五千。建邦聽海也上馬，陽臺看海。外地人開始看中這兒的位置。

到2014年，房價七千一平。樓盤十五個，住宅多帶點商業。保利海上羅蘭賣七千五，部分戶型有海景。學校超市建起，漁業還是主體。影視規劃剛提，市場活躍但交易不多。

萬達投五百億建東方影都，填海推海岸三公里。挖掘機運土忙，村莊拆遷幾百戶，補償按平米算。外地人覺得影視有戲，房價起步上揚。

2015到2016年，村子搬空，十幾個盤開工。塔吊到處，澆筑混凝土日夜不停。高層海景公寓三十層。北京上海買家團購，中介忙碌。宣傳影視未來，房價過萬，賣得快。

2017年，青島樓市熱，靈山灣沾光。項目二十個，五萬套供應。影視報道多，貸款利率低。海景盤先漲，投資客六成，多套入手。開盤八成成交。

2018年，萬達茂開業，商場影院日客五萬。地鐵13號線一小時到市區。房價兩萬。華潤悅府海景房一百三十平，平臺觀海。排隊買，庫存清。

2021年，全國高點，靈山灣三萬一平。華潤靈山灣悅府洋房當天賣九成。靈山灣壹號高層熱銷。供應十萬套，西海岸最多。學校醫院齊，投資看增值。

2022年起，市場轉冷，庫存五萬套，去化兩年。折扣一成，星光島空置三成。靈山灣壹號從一萬八降到一萬五。板塊整體下。

現在2026年，新房一萬六五，二手一萬一三。城發靈灣瑞城一萬二，海語東方一萬一，鑫苑靈山灣龍璽一萬五。悅府兩萬五，海景更高。成交冷，早投資虧，本地人選實惠。

開發商庫存多，消化難。早年概念基建拉快發展，后周期變，過剩露頭。海景還在，但通勤實用重。市場理性，居住為主。

房價起落看供需，早行政調整路通，影視資金進，地鐵商業成，價值出。2014七千到2021三萬，四倍漲。海景高端快，普通慢。投資熱，自住少。

高峰后回調，2022全國調整，庫存壓頂。新房次新多，去化慢。開發打折，投資客虧大。星光島最慘，空房沒人接。

當前分化，海景高，普通低。靈山灣壹號一萬五，潤府一萬二五。二手成交少，早買虧本甩。本地挑性價比，開發拼庫存。

波動教人，概念基建推漲，周期轉露風險。海灣資源好，但實用通勤定價。從熱捧到理性，居住價值回位。