科慧花園，二手房當倉庫？

這兩年二手房市場價格一路走低，以郊區為甚。

今年以來，增城朱村科慧花園房價已經跌破1萬/㎡，一套低樓層北向三房賣出8912元/㎡的價格，另一套中樓層北向賣出9997元/㎡。

當然，也有人不甘心低價出售，畢竟前幾年都是真金白銀買回來的。但賣房的人太多，競爭一大，自然就是價低者得客戶。

所以，有些業主賣不出去就只能租，沒租客怎么辦？那就租給有需要的人，比如做倉庫或者培訓課室。

在貝殼的二手房中顯示，科慧花園一套標明“全新未入住南區四房”，118㎡掛牌總價148萬、單價1.2萬/㎡。

從內部擺設看，雖然符合全新未住人的擺設，但里面卻是另一番景象，客廳和臥室堆滿了貨物和未包裝的紙皮箱，臥室還有貨架。

樓主猜想，業主可能之前就租給人當倉庫，現在租約到期或業主想賣了，租客為配合業主出售看房，所以貨物一同被拍了進去。

從照片可以看出，這房子還挺新的，由于科慧花園是精裝修交付，天花板藏光、客廳亮面瓷磚、臥室木地板，這么精美的房子拿來當倉庫真的可惜了。

圖源@貝殼

在貝殼的另一套在售三房中，業主曾經租給機構/私人做培訓課室，從墻上貼畫和小書桌、小椅子可以判斷，服務對象可能是小朋友、小同學。

圖源@貝殼

在照片中，還能看到曾經的爭輝榜，看哪個小朋友拿大拇指最多，誰就有獎勵。這種純住宅的出租房，允許作為培訓上課的場所嗎？

樓主查閱了一下，根據《民法典》第二百七十九條，業主不得隨意將住宅改變為經營性用房；若用于培訓等商業目的，必須征得所有相關業主的一致同意。

假如場地滿足培訓課室的特定建筑標準，還得必須辦理相關證件、確保不影響周邊住戶，這些都有待商榷。

圖源@貝殼

不過還好，現在我們看到的是，業主已經將這套房出售，沒有繼續作為培訓課室。

有些可惜的是，這么干凈的墻面就被紅紅綠綠的貼紙貼上了，估計下一個買家。看到也是直搖頭。

圖源@貝殼

根據貝殼統計，科慧花園目前在售296套，掛牌均價1.5萬/㎡，成交均價1萬/㎡。由于掛牌房源多，導致房源之間互相壓價，掛牌期望價與真實成交價有5000元/㎡的差距。

在近三年的小區價格走勢中，科慧花園從2023年第一季度開始才有成交記錄，最高成交紀錄出現在2023年第一季度，均價為1.93萬/㎡，由于剛放開二手房限售，當時成交量是最低的。

成交量最高出現在2024年第四季度，共35套。直至2025年第二季度，成交量為22套，成交均價1.15萬/㎡。

回溯過去，以科慧花園為代表的朱村板塊的興起，少不了21號線的推動。

21號線是連接天河、黃埔與增城三區的地鐵，貫穿科教城板塊、知識城板塊、科學城、天河公園多個重點發展板塊，是東部置業者最為依賴的一條“進城線”。

21號線在增城設有增城廣場、鐘崗、山田、朱村、鳳崗、坑貝、中新7個站點，沿線有十多個已售/在售新項目。

2009年至2019年，在地鐵東進過程中，催生了多個樓市置業熱門板塊，交通要素在其崛起過程中占據絕對引導地位。

增城沿線房產在2019年達到頂峰，十多個新項目同一時期進入市場，吸引了天河、黃埔眾多中產到增城二次置業，推動21號沿線眾多地鐵盤價格快速飆升。

朱村/圖源廣州增城發布

根據克而瑞數據，自2015年起，朱村板塊合計網簽成交約3.2萬套新房，2015年的朱村新房均價不到1萬元。在地鐵21號線開通前，板塊內以科慧花園為代表的不少樓盤突破2萬元，直奔3字頭，2019年的網簽售價達到了2萬/㎡。

時隔五年，朱村新盤重回1字頭，而這里的價格就像多米諾骨牌效應，一個盤比一個盤低。

不過，科慧花園依然是增城朱村小區榜的王者。