嚇人！澳洲房價大跌，開始！這個地方，房價漲了近1000%！澳洲房東，已經(jīng)瀕臨崩潰！

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最高19.5%！澳房價跌幅Top100城區(qū)曝光，Zetland上榜

基于可負擔(dān)性、人口結(jié)構(gòu)變化、基礎(chǔ)設(shè)施及地理位置等增長驅(qū)動因素，澳洲房產(chǎn)專家評選出了100個被認為在2026年具有強勁增長潛力的城區(qū)。

考慮到未來房價存在強勁上漲的可能性，這些城區(qū)市場的短暫低迷，可能為買家提供入市良機，使他們能搶先進入預(yù)計將實現(xiàn)高于平均增長水平的地區(qū)。

這份完整的100個城區(qū)名單經(jīng)過篩選，僅包括房屋中位價較一年前有所下降的城區(qū)，不過各個區(qū)的房價回落幅度存在明顯差異。

在獨立屋市場，跌幅從維州Carisbrook的20%，到悉尼Leppington的0.2%不等。

在公寓市場，悉尼Little Bay的公寓價格在2024年大漲后回落近18%。堪培拉Denman Prospect的公寓價格幾乎持平，僅下跌0.1%。

從幅度上看，不同城區(qū)的差距也很大。例如，悉尼華人區(qū)Zetland的獨立屋中位價較一年前下降8%，以其199萬澳元的中位價計算，相當(dāng)于下降約17.3萬澳元——較去年典型價格而言，這一跌幅相當(dāng)顯著。

另一方面，鄰近的Rosebery的公寓價格下跌1.6%，相當(dāng)于下降約1.49萬澳元。

這些數(shù)據(jù)追蹤的是截至2025年11月的12個月內(nèi)的房價變動。

在同一時期，全澳房屋中位價上漲8.7%，約7.8萬澳元，其中偏遠地區(qū)的漲幅為9.3%，略高于首府城市的8.5%。

盡管各個城區(qū)的房價波動較大，但在許多房價下跌的Top100城區(qū)中，多集中于維州、塔州及首領(lǐng)地等近年增幅較慢的地區(qū)。

不過，隨著維州部分偏遠地區(qū)及塔州的房價呈現(xiàn)回升跡象，這些區(qū)的價格下跌可能意味著在上漲市場中存在相對可負擔(dān)的“洼地”。

提供更高性價比的城區(qū)，即便價格稱不上可負擔(dān)，但仍可能迎來進一步增長。

在悉尼的Earlwood，獨立屋中位價去年下跌約5.5%至205萬澳元，但來自更高價地區(qū)的買家仍認為該區(qū)物有所值，盡管其中危機已達數(shù)百萬澳元。

McGrath Leichhardt的Alexandra Stamatiou-Buda表示，過去10年，隨著買家從其它內(nèi)城區(qū)流入，Earlwood出現(xiàn)了明顯的變化。

“這里確實受到Marrickville和Dulwich Hill的外溢效應(yīng)影響，但距市中心不到10公里，且大多數(shù)城區(qū)步行即可到達Dulwich Hill和Canterbury的新地鐵站。”

CobdenHayson Earlwood的人Joseph Karam表示，與更靠近市中心的城區(qū)相比，這個區(qū)的性價比更高。

“有很多來自內(nèi)西區(qū)的買家，他們不必花200萬澳元買半獨立房，可以花同樣的錢在400平方米土地上買到一棟三居室獨立屋。”

PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，在多個房價下跌的城區(qū)，每個房源的買家咨詢量都出現(xiàn)了顯著上升。

在獨立屋市場，咨詢量大幅增長的城區(qū)包括墨爾本的Williamstown和Footscray、堪培拉的Bonython、霍巴特的Kingston，以及Launceston外圍的Legana。

Jas Stephens Real Estate的Tate Moore表示，F(xiàn)ootscray價格下跌主要是因為投資房產(chǎn)掛牌量增加，但現(xiàn)在有新一波買家進入市場。

“許多房東正在出售投資房，這類房產(chǎn)通常處于市場價格較低端。”

“大多數(shù)買家是首次購房者，F(xiàn)ootscray的人口年齡結(jié)構(gòu)相對年輕，買家群體通常在25至35歲之間，他們?nèi)韵Ｍx市中心更近一些。”

他表示，F(xiàn)ootscray的相對可負擔(dān)性是吸引許多買家的關(guān)鍵。

“如果以墨爾本CBD為圓心畫一個6公里半徑的范圍，F(xiàn)ootscray無疑是這個范圍內(nèi)最便宜的城區(qū)。自然地，那里的增長潛力會非常大。”

位于悉尼以西約200公里的Bathurst在公寓市場表現(xiàn)突出，過去一年咨詢量翻了一倍以上。

達爾文Parap的咨詢量也顯著上升——當(dāng)?shù)赝顿Y者日益活躍，尋找高租金回報和強勁增長潛力的房產(chǎn)。

盡管尚無保證，但咨詢量上升往往是房價增長的領(lǐng)先指標(biāo)，因為它表明更多買家有意在該地區(qū)購房。

在房源數(shù)量保持穩(wěn)定或減少的情況下，這種新增需求可能推動房價上漲。

02

25年最高漲970%！全澳16地房價直線飆升，買房的都賺翻了

25年前，若有幸在澳洲這16個地點購置房產(chǎn)，如今的財富積累早已翻天覆地。最新分析顯示，這些地區(qū)的房價在過去25年暴漲了700%以上，部分投資甚至實現(xiàn)了近10倍的驚人回報。

Propertyology的一項研究回溯了2001年以來的數(shù)據(jù)，在全澳范圍內(nèi)鎖定了2個首府城市和14個偏遠地區(qū)，這些地方被公認為過去25年宅房產(chǎn)投資回報最豐厚的地區(qū)。

在房價漲幅突破700%的“財富榜單”中，昆州礦業(yè)小鎮(zhèn)Moranbah高居榜首。其房屋中位價從2001年的3.5萬澳元一路飆升至目前的34萬澳元，漲幅高達970%。

緊隨其后的是新州的Cessnock（880%）、Byron Bay（845%）和昆州的Noosa（800%）。

新州的Tweed和Bega也錄得了780%的強勁增長，而Launceston、Newcastle和Fraser Coast的平均漲幅則維持在750%左右。

值得注意的是，在所有首府城市中，僅有布里斯班（760%）和霍巴特（700%）上榜。

事實上在過去25年，全澳房價普遍顯著上漲，即便是表現(xiàn)墊底的5個城鎮(zhèn)，如Mount Isa（250%）和Karratha（400%），其漲幅也相當(dāng)可觀。

Propertyology研究主管Simon Pressley指出，得益于過去25年房屋中位價560%的平均增長，約7成的澳洲家庭的財富狀況“大為改觀”。

頗為意外的是，悉尼房價540%的增幅略低于全澳平均水平，而墨爾本則以485%的漲幅排在更靠后的位置。

不過，Pressley也提醒投資者，不應(yīng)僅憑歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)做決策。他表示，回顧過去是為了通過證據(jù)識別影響增長的無數(shù)因素及風(fēng)險指標(biāo)，從而為未來的決策明確重點。

Pressley認為，雖然沒有人能預(yù)測未來，但在澳洲400多個城鎮(zhèn)中，未來25年完全有可能再次出現(xiàn)增幅超700%的地區(qū)。

他強調(diào)，每個城市都會經(jīng)歷繁榮與低迷的周期交替，這很大程度上取決于當(dāng)?shù)孛磕甑慕?jīng)濟狀況。

針對政府政策，Pressley直言不諱地指出，過去25年盡管住房供應(yīng)計劃頻出，但政府資助的新房僅占建筑許可總量的2.3%，供應(yīng)嚴重不足。

與此同時，房地產(chǎn)相關(guān)稅收卻在節(jié)節(jié)攀升。

Pressley表示，被稱為“流動限制稅”的印花稅預(yù)計到2025年將達到300億澳元規(guī)模，而房產(chǎn)投資者繳納的資本利得稅（CGT）和土地稅，也預(yù)計從2001年的90億澳元激增至2025年的500億澳元。

此外，工會對聯(lián)邦政府的施壓也讓投資者感到不安。目前已有提議要求將資本利得稅折扣減半，并限制負扣稅的使用范圍。

澳洲統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，全澳住宅審批量已大幅下降14.9%。

Institute of Public Affairs高級研究員Kevin You表示，這反映了國家住房協(xié)議（National Housing Accord）的失敗。

You認為，在移民驅(qū)動人口增長導(dǎo)致需求激增的背景下，如今獲批的住房數(shù)量甚至少于10年前，政府在提升供應(yīng)方面的缺位已成為過去25年最大的政策失誤之一。

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澳洲百萬房貸族已不堪重負，澳聯(lián)儲加息再補一刀，月供平均上漲$100

最新研究顯示，在澳洲儲備銀行（RBA）昨日宣布上調(diào)現(xiàn)金利率之前，澳洲已有逾百萬名房貸持有者在艱難應(yīng)對還款壓力。

根據(jù)比較網(wǎng)站Finder今日發(fā)布的調(diào)查報告，約有三分之一的房主（相當(dāng)于1,155,000人）坦言，早在今年1月就已經(jīng)感到支付房貸十分吃力。

昨日，官方現(xiàn)金利率正式上調(diào)25個基點至3.85%，標(biāo)志著兩年來首次加息。

目前，澳洲四大銀行均已迅速采取行動，悉數(shù)上調(diào)了旗下的浮動利率住房貸款利率。

Finder的研究指出，若要切實緩解當(dāng)前的財務(wù)壓力，普通借款人迫切需要將利率降至4.6%左右。調(diào)查還披露了一個令人擔(dān)憂的現(xiàn)狀：約12%的借款人承認，在過去六個月中曾至少錯過一次還款。

利率的一路走高也重創(chuàng)了置業(yè)者的信心。在尚未買房的澳洲人群中，悲觀情緒蔓延，約36%的人認為自己可能永遠無法邁出置業(yè)的第一步。

雖然去年的三次降息曾為不少借款人留出了緩沖余地，但昨日的加息仍將導(dǎo)致普通房貸持有者的月供增加約 100 澳元。

Finder房貸專家Richard Whitten表示，即便是利率的小幅上調(diào)，也可能將成千上萬的借款人推向財務(wù)困境。

他指出，許多家庭目前正通過過度削減支出來死守房貸，這種“無聲的壓力”正隨著生活成本的上漲而愈發(fā)沉重。他呼吁房主們在壓力演變成危機之前，應(yīng)盡早探索并評估其他的抵押貸款方案。

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11 月激增后 12 月建筑審批量暴跌 15%

高密度住宅項目審批大幅反轉(zhuǎn)，帶動 12 月住宅審批量下滑，完全回吐了上月的漲幅。

澳大利亞統(tǒng)計局（ABS）于周三（2 月 4 日）發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，12 月澳洲住宅建筑審批量暴跌14.9%，至 15542 套；公寓審批大幅縮水，抹去了 11 月的全部強勁漲幅。

本次月度下滑幾乎完全由除獨立住宅外的私人住宅審批量（公寓、聯(lián)排別墅類別）暴跌 29.8% 驅(qū)動 —— 該類別在 11 月激增 29.6%（創(chuàng)下 2018 年 6 月以來最高值）后，驟降至 5855 套。

與之形成對比的是，私營部門獨立住宅審批量微增 0.4%，至 9487 套，同比上漲 5.7%，在高密度住宅項目的劇烈波動中展現(xiàn)出相對韌性。

澳大利亞統(tǒng)計局建筑統(tǒng)計主管丹尼爾?羅西（Daniel Rossi）解釋，公寓審批的劇烈震蕩，源于 12 月大跌緊隨著 11 月的異常高增。

“總住宅審批量下滑，由除獨立住宅外的私人住宅審批量下降 29.8% 所推動，而該類別在 11 月剛實現(xiàn) 29.6% 的增長。” 羅西表示。

他補充稱，解讀 12 月數(shù)據(jù)時，背景語境至關(guān)重要：“盡管 12 月跌幅顯著，但該數(shù)據(jù)是在 11 月除獨立住宅外的私人住宅審批量創(chuàng)下 2018 年 6 月以來新高的基礎(chǔ)上回落的。”

未經(jīng)調(diào)整的原始數(shù)據(jù)顯示，波動較大的公寓審批量 12 月暴跌 37.6%，至 3470 套，而 11 月該數(shù)據(jù)曾暴漲 63.7%。

當(dāng)前公寓審批量較 12 個月均值低 14%，表明其疲軟態(tài)勢超出季節(jié)性因素，具備持續(xù)性。

維多利亞州成為 12 月公寓審批暴跌的重災(zāi)區(qū)，該州高密度住宅審批量出現(xiàn)斷崖式收縮。

“維多利亞州領(lǐng)跌 12 月公寓審批量，” 羅西稱，“該州本月僅 339 套公寓獲批，11 月則為 1496 套。”

這意味著維州公寓審批量月度暴跌 77%，也直接推動該州總住宅審批量大跌 32.2%，至 3514 套。

盡管公寓審批主導(dǎo)了 12 月整體跌幅，但私營部門獨立住宅審批量月度小幅上漲，同比增速更為亮眼。

羅西指出，各州獨立住宅審批表現(xiàn)分化，南澳大利亞州、西澳大利亞州創(chuàng)下多年新高。

“南澳大利亞州漲幅最大，達 13.1%，創(chuàng)下 2023 年 4 月以來最高水平。”

阿爾巴尼斯政府與馬利瑙斯卡斯州政府于 1 月 31 日宣布達成 8.015 億澳元住房協(xié)議，將釋放 1.7 萬套新建住宅，其中近 7000 套定向供應(yīng)首次購房者，南澳獨立住宅審批量有望進一步攀升。

“西澳大利亞州微增 0.4%，創(chuàng)下 2021 年 7 月以來最高值；與之相反，新南威爾士州 12 月跌幅居首，達 5.5%。” 羅西表示。

南澳獨立住宅審批量升至 895 套，西澳達 1652 套，均為兩地建筑項目儲備的重要里程碑。

11 月以 4.3% 漲幅領(lǐng)漲獨立住宅審批的新州，12 月走勢反轉(zhuǎn)，成為主要州中跌幅最大的地區(qū)；昆州獨立住宅審批量下滑 2.8%，至 2074 套；維州逆勢上漲 2.8%，至 2697 套。

經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，絕大多數(shù)轄區(qū)總住宅審批量均下滑：維多利亞州（-32.2%）、昆士蘭州（-16.3%）、新南威爾士州（-14.3%）、西澳大利亞州（-1.9%）、南澳大利亞州（-0.8%）。

塔斯馬尼亞州是唯一實現(xiàn)增長的州，審批量上漲 11.3%。

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