上海新房解禁最大的“受害者”，房價要繃不住了

2025年新房房價暴漲、2026年限售新房開始解禁。

在大家還在糾結(jié)到底新房價格能否抬轎子、解禁是否會沖擊二手房價格的時候：

上海樓市在兩股浪潮的雙重絞殺之下，最大的受害者已經(jīng)出現(xiàn)了：

毫無疑問，就是瑞虹新城。

作為北上海乃至全上海的第一中產(chǎn)社區(qū)、第一偽豪宅的瑞虹新城——

這次，恐怕真的繃不住了。

瑞虹新城的優(yōu)勢在于北上海位置最好的、成片開發(fā)的商品房社區(qū)。

通過二十多年的開發(fā)積累，基本也虹吸了整個北上海的富人群體，陸家嘴的購買力也會優(yōu)選瑞虹新城。

眾所周知，由于北外灘之前沒有開發(fā)豪宅，瑞虹新城的八期九期大戶型，一度二手房價格飆升到了18萬的水準(zhǔn)——

但是高昂的價格背后其實是不太匹配價格的品質(zhì)——因此瑞虹新城，也是上海第一偽豪宅片區(qū)，被戲稱為下一個中遠(yuǎn)兩灣城。

平均超過3的容積率、涂料的外立面、后幾期大戶型社區(qū)無會所、板塊學(xué)校一般……

但是在之前北上海沒有全力開發(fā)舊改的時代，沒有足夠多對手、社區(qū)成熟度足夠高的瑞虹新城，價格還是站在了最頂端。

但是現(xiàn)在，時代變了。

瑞虹新城，迎來三波絞殺力量——三股直擊瑞虹新城痛楚、取代其稀缺性的力量。

第一重，就是解禁新房的直接沖擊。

未來4年，上海解除限售的新房超12.5萬套：

2026年：33016套

2027年：47691套

2028年：32672套

2029年：11702套

但是這些房子分布的并不均勻，有明顯的集中性。

我們經(jīng)常在直播間提起：

北上海會受到新房解禁帶來的巨大沖擊，因為過去幾年賣掉了大量的房子。

我統(tǒng)計了上海未來四年2026-2029年，即將解禁的板塊套數(shù)前三十名：

其中位于市區(qū)、集中解禁最多的區(qū)域，基本都集中在北上海。

前三十名里面，僅僅是楊浦的鞍山和東外灘、虹口的臨平路、閘北的西藏北路、以及普陀的武寧在內(nèi)，這些板塊解禁的總套數(shù)就高達(dá)13265套。

這還不是全部，像大寧板塊也有超過1000套的解禁（以保利靜安天悅為主），涼城的新江灣中企云萃江灣、虹口的融創(chuàng)上海青云等項目也在解禁范圍之內(nèi)。

北上海整體待解禁的新房總量，幾乎超過15000套。

從區(qū)位和交通上，這些解禁新房的板塊市中心的距離并不遜色瑞虹新城，甚至更優(yōu)；

瑞虹可能到陸家嘴比較近、但是時間上也無法全面拉開差距；

從發(fā)展上，這些新生板塊的潛力，未必落后于已經(jīng)接近開發(fā)尾聲的臨平路板塊。

從產(chǎn)品直接競爭上，雖然這批解禁新房雖然不全是頂級品質(zhì)；

但是第一，帶會所、鋁板外立面的社區(qū)并不在少數(shù)；

產(chǎn)品力相比于瑞虹新城前幾期的產(chǎn)品肯定是有競爭力的，價格也不算高——

只要不是房東心態(tài)太離譜，解禁壓力下這批次新房，估計不會比當(dāng)時新房售價貴太多；

瑞虹新城一期

瑞虹新城的前幾期，二十年房齡還能賣到10萬+的時代，估計要徹底結(jié)束了。

第二，雖然這些新房其中大量是99平小三房，但是瑞虹新城的產(chǎn)品戶型高端化也是5期之后的事情，早期的產(chǎn)品套均面積并沒有那么“改善”。

而這批新房中不乏大戶型分布，而且也不乏仁恒海上源這種高端改善定位的社區(qū)。

仁恒海上源

這些大戶型社區(qū)，對于瑞虹新城后幾期的大戶型產(chǎn)品又是直接沖擊。

可以說：

瑞虹新城自上到下無論新舊、大小，都在被解禁新房沖擊的行列。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

第二重的沖擊力量，就是大家都以為是利好的新房漲價。

實際上，這點對于瑞虹新城是巨大的利空。

抬轎子有個大前提，是新房的品質(zhì)和你板塊的標(biāo)桿社區(qū)基本一個檔次甚至略弱一籌；

然后通過價格錨定效應(yīng)，把周圍的下游二手價格往回拉一拉。

這背后還有個購買力的問題：

整個區(qū)域是不是有充足的購買力撐住你價格的上漲，購買力足夠強大到把整個價格都買貴了。

但是這些其實不適用于北四區(qū)，尤其不適用于瑞虹新城。

北上海本身就是購買力不夠用，太多的新房出來帶來的結(jié)果是擠壓下降而不是扶搖上升；

更關(guān)鍵的是，前文我就說過，瑞虹新城的品質(zhì)并不是不好——

但是跟今天這批全面豪宅化、各方面配置拉滿的新房社區(qū)相比。其實已經(jīng)有了差距。

瑞虹新城的高房價之前其實是因為北上海無豪宅，這個位置空下來，被他頂了上去——

北外灘幾乎沒有能打的社區(qū)、其他板塊沒有定位純粹（大寧金茂府都有很多小戶型）的頂級品質(zhì)社區(qū)，才讓瑞虹新城占據(jù)了這個位置。

如今這批新房，包括就在瑞虹片區(qū)首開16.6萬單價的金茂璞元、即將入市的華潤外灘瑞府、中建大寧項目、甚至以后傳說的綠城北外灘地王。

大家的作用就是搶走北上海最頂級的購買力，占據(jù)住這部分被瑞虹新城鳩占鵲巢的價格段。

人家金茂的新房才16萬多，北外灘核心地塊未來可能才17-18萬，你一個涂料偽豪宅憑什么18萬？

而第三重絞殺力量，就是北上海仍要繼續(xù)供應(yīng)的大量新房。

眾所周知，綠城地塊就是曾經(jīng)的商業(yè)地塊更改而來。

北外灘未來估計不會僅有這一個頂級豪宅出現(xiàn)，新的豪宅應(yīng)該還會有一些；

更何況未來還有整個提籃橋區(qū)域的大量風(fēng)貌別墅；

四川北路也在舊改，高層、別墅社區(qū)也會繼續(xù)上市。

這些項目的開發(fā)，將會持續(xù)占領(lǐng)整個北上海的頂級豪宅市場，讓瑞虹新城的高總價房源滯銷；

關(guān)鍵的是，綠城的價格估計是很長一段時間的天花板，其實很難繼續(xù)突破漲價——因為北上海市場不支持。

最大的概率就是綠城北外灘成為新時代的古北壹號，但是對周邊房價的帶動作用有限。

而新開發(fā)的項目，就是不斷的分流瑞虹新城的購買力。

而瑞虹新城另外一個更大的對手，其實是正在大力度開發(fā)的東外灘。

第一個是體量上，東外灘的新房還有大量要上市，前一陣剛推介了14幅地塊。

東外灘未來的供應(yīng)是持續(xù)不斷的，分流也是持續(xù)不斷的。

第二是從產(chǎn)品上，東外灘的新房密度并沒有那么離譜，最近的社區(qū)很多都是洋房產(chǎn)品。

產(chǎn)品力上也是都升級成了最新的鋁板、陶板、轉(zhuǎn)角窗，相比于原來的那代住宅有了一定的優(yōu)勢，相比于瑞虹有很大優(yōu)勢。

雖然地塊小、社區(qū)小是缺點；

但是架不住人家體量足夠大、項目足夠多，而且東外灘也規(guī)劃了大量的別墅，區(qū)域的圈層并不低。

瑞虹新城之前成為北上海的老大，客觀來說是因為北外灘和東外灘，這兩個北上海最頂級的地段，發(fā)展的都不太好。

北外灘改了好多次規(guī)劃才有了今天的定位、東外灘長期受困于工廠和棚戶區(qū)的拆遷，最近幾年才開始大規(guī)模開發(fā)。

但是隨著如今兩個區(qū)域的整體崛起，包括其中大量住宅的開發(fā)，瑞虹新城的地位下降是必然的。

很多朋友可能會拿瑞虹新城和東外灘去比較，或者在產(chǎn)業(yè)上去把北外灘和東外灘去比較，但是其實這個比較的結(jié)果一定是瑞虹新城輸。

從發(fā)展的角度，虹口和楊浦的產(chǎn)業(yè)各有優(yōu)勢、各有側(cè)重。

虹口側(cè)重金融資管和航運行業(yè)，這幾年帶動整個虹口GDP增速飆升；

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)到了東外灘之后，的確有了欣欣向榮的感覺，網(wǎng)上也有不少朋友轉(zhuǎn)頭東外灘認(rèn)為東外灘甚至?xí)嬉u。

但是其實無論二者是誰起飛，到底是虹口還是楊浦贏得這局，最后的結(jié)果都是注定的：

經(jīng)過產(chǎn)業(yè)引進、商業(yè)開發(fā)、新房建設(shè)，北外灘和東外灘最終結(jié)果，就是會融為一體——成為北上海的領(lǐng)軍板塊

反而是瑞虹新城到時候反而成為了時代犧牲品，形單影只，孤家寡人。

那種情況下，前文提到的三股力量的絞殺、對于瑞虹新城優(yōu)勢的分流，會更加明顯。

這種情況下，瑞虹新城的沒落幾乎是個必然。

結(jié)語

當(dāng)然，這不是說瑞虹新城的房價就會全面崩掉，只是很難繼續(xù)長期保持之前的超然地位。

不過整個臨平路片區(qū)依然是北上海最好的區(qū)域之一，未來七八年依然能保持優(yōu)勢，只是不會再遙遙領(lǐng)先。

而解禁的次新房、大量新上市的項目帶來的沖擊，反而可能帶來部分房價的超跌，既包括解禁的社區(qū)、也包括瑞虹等成熟區(qū)域。

這時候，可能就是非常棒的抄底時機。

這種機會，不僅僅在北上海，在全市都存在。

此外，并不是說所有新房大量供應(yīng)的區(qū)域，二手板塊的房價都會沒落崩盤。

瑞虹會面臨本文所說的這些問題，是因為其稀缺性，很容易取代。

但是有很多地方房價貴的根源，是因為其稀缺性很難被取代：

比如新天地，擁有頂級的豪宅地段；

南京西路是上海第一商務(wù)中心；

湯臣一品擁有無法取代的江景資源和心理占位。

這些相對更加稀缺無法取代的資源，在新房的沖擊下、新板塊的開發(fā)下，就并不會快速沒落，甚至?xí)r間久了之后還會相對更加保值。

篇幅有限，大家感興趣的化，我會再寫一篇關(guān)于解禁后如何選房的分析，也可以線下來參與我們的沙龍活動。