帶你看中國(guó)丨2025年第二季度零售地產(chǎn)市場(chǎng)概覽

2025年上半年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)245,458億元，同比增長(zhǎng)5.0%，增速較一季度加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，較上年全年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品零售增長(zhǎng)5.1%，餐飲收入增長(zhǎng)4.3%，這也是近年來(lái)商品零售首次超過(guò)餐飲收入。尤其在6月，餐飲收入的當(dāng)月同比增速回落至0.9%，創(chuàng)2023年社會(huì)復(fù)常后的短期新低。分業(yè)態(tài)看，在“國(guó)補(bǔ)”政策刺激下，家用電器和音像器材消費(fèi)以30.7%的高增速領(lǐng)漲，較上年同期大幅提升27.6個(gè)百分點(diǎn)；文化辦公用品消費(fèi)由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增速高達(dá)25.4%，位居第二；通訊器材、家具、體育娛樂(lè)各自的消費(fèi)增速亦突破20%。與此相對(duì)，汽車消費(fèi)相對(duì)疲軟，增速僅0.8%；服飾、鞋帽、針紡織品消費(fèi)增速為3.1%，化妝品消費(fèi)增速為2.9%；傳統(tǒng)業(yè)態(tài)相對(duì)低迷的宏觀消費(fèi)數(shù)據(jù)，持續(xù)向零售地產(chǎn)需求端釋放出頗為謹(jǐn)慎的信號(hào)。受“618”網(wǎng)購(gòu)節(jié)影響，全國(guó)網(wǎng)上零售額增速回升至8.5%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社零總額的比重較一季度有所回升，達(dá)到24.9%。對(duì)比去年同期，今年上半年的社零增速與網(wǎng)上零售額增速差明顯收窄，向?qū)嶓w零售商業(yè)傳遞出積極訊號(hào)。節(jié)假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)火熱，長(zhǎng)假黃金周的旅游收入同比增速接近10%，游客入境人次創(chuàng)新高。

上半年，21個(gè)重點(diǎn)城市錄得新增供應(yīng)共計(jì)206.9萬(wàn)平方米，同比回落27.5%。中國(guó)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)已然進(jìn)入增量放緩周期；一線城市占比高達(dá)61.0%，北京、深圳位居前二，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在風(fēng)險(xiǎn)壓力中已回歸高線城市。仲量聯(lián)行40個(gè)主要城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)前三十強(qiáng)頭部開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額已超過(guò)50%，持續(xù)主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。上半年全國(guó)范圍新開(kāi)業(yè)的代表性項(xiàng)目包括但不限于：上海鑫耀·光環(huán)Live二期、北京超極合生匯西區(qū)、深圳K11 ECOAST、鄭州鄭東萬(wàn)象城、南昌大悅城等。

盡管上半年新增供應(yīng)回落，但市場(chǎng)平均空置率仍持續(xù)上漲。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率收至10.5%，上半年累計(jì)上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，A類商業(yè)一線城市的平均空置率收至8.4%，上半年累計(jì)上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)，集中供應(yīng)是主因；B類商業(yè)新一線城市總體持平，保持在10.8%；C類商業(yè)二線城市則微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)12.1%。

短期來(lái)看，中國(guó)零售地產(chǎn)的平均空置率已接近觸達(dá)峰值，有望在12個(gè)月內(nèi)開(kāi)始回落。增量需求持續(xù)承壓，并面臨結(jié)構(gòu)性變化和基本盤收緊的雙重壓力。一方面，主力增量需求從高租金業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向低租金業(yè)態(tài)，導(dǎo)致總體租金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑；另一方面，零售品牌總體需求持續(xù)承壓，承租能力下降，且銷售額下降進(jìn)一步拉低扣點(diǎn)收入。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)首層租金上半年累計(jì)下跌2.8%，跌幅較上年同期有所擴(kuò)大，且二季度跌幅高于一季度。

中國(guó)零售地產(chǎn)上半年市場(chǎng)情緒仍然偏弱，但在空置率回穩(wěn)的預(yù)期中，可以看到市場(chǎng)在調(diào)整中孕育的發(fā)展新機(jī)。本報(bào)告梳理出四大“變化”趨勢(shì)，這些趨勢(shì)正在重塑中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)能。

1消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)改變

“單身經(jīng)濟(jì)”的崛起與家庭消費(fèi)的收縮相伴共生。在經(jīng)濟(jì)預(yù)期波動(dòng)下，千禧一代的家庭消費(fèi)在“啞鈴式”家庭結(jié)構(gòu)中承壓，相關(guān)支出收緊體現(xiàn)在上半年相對(duì)疲軟的兒童業(yè)態(tài)表現(xiàn)。與之相對(duì)的，“單身經(jīng)濟(jì)”群體正逐年擴(kuò)容，以“寵物經(jīng)濟(jì)”為代表的陪伴式消費(fèi)正快速增長(zhǎng)，成為實(shí)體零售商業(yè)增量的重要支撐。

2商品價(jià)值溢價(jià)改變

情緒價(jià)值溢價(jià)和功能價(jià)值回歸逐步替代過(guò)去的品牌價(jià)值溢價(jià)。上半年，高端消費(fèi)回落趨勢(shì)明顯，奢侈品行業(yè)在銷售額和租賃表現(xiàn)上雖兩極分化，但從均值分析仍呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。面對(duì)行業(yè)下行壓力，頭部品牌正采取多重應(yīng)對(duì)策略：聚焦高凈值客群維護(hù)，加速布局高能級(jí)門店，并戰(zhàn)略性回歸一線及新一線城市核心商圈。與此同時(shí)，潮玩經(jīng)濟(jì)異軍突起，不僅在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，更展現(xiàn)出引領(lǐng)全球消費(fèi)風(fēng)尚的潛力，成為Z世代消費(fèi)者追捧的高溢價(jià)品類。值得注意的是，在直播電商的助推下，C2M（顧客直連制造）模式快速崛起，“白牌”商品憑借高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)贏得年輕消費(fèi)群體青睞，對(duì)傳統(tǒng)品牌市場(chǎng)形成沖擊。

3商業(yè)空間價(jià)值改變

從早期的“交易場(chǎng)”轉(zhuǎn)向如今的“社交場(chǎng)”，消費(fèi)者在商業(yè)空間的駐留時(shí)間明顯被拉長(zhǎng)。從動(dòng)因分析，商業(yè)銷售不再只是商品買賣，而更強(qiáng)調(diào)消費(fèi)群體之間社交及其與品牌的有效互動(dòng)。因此，“社交場(chǎng)”取代“交易場(chǎng)”是當(dāng)下零售商業(yè)不可逆的發(fā)展大勢(shì)；但從經(jīng)營(yíng)效率分析，消費(fèi)客單、時(shí)單回落，須延長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間，以沖抵前者所引致的收益下滑。

4消費(fèi)供給結(jié)構(gòu)改變

中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻的供給側(cè)變革，其核心驅(qū)動(dòng)力已從國(guó)際品牌主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)向本土品牌崛起，中國(guó)品牌正全面滲透各商業(yè)業(yè)態(tài)——無(wú)論是零售服飾、餐飲服務(wù)，還是潮玩科技，本土品牌的創(chuàng)新活力不僅重塑著國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)格局，也讓零售消費(fèi)看到消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈未來(lái)的可塑性。

2025年，中國(guó)21個(gè)主要城市的新增供應(yīng)總量接近800萬(wàn)平方米，與上年同期持平或略有下降；但下半年項(xiàng)目如期開(kāi)業(yè)的壓力較大，因此實(shí)際交付量或難超過(guò)700萬(wàn)平方米。未來(lái)三年，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)將正式進(jìn)入供給端的“退潮期”：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)重回一線、新一線城市；伴隨供應(yīng)收縮，市場(chǎng)平均空置率有望于2025年末見(jiàn)頂，2026年開(kāi)始逐步回落。這一調(diào)整過(guò)程將帶來(lái)市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)至2027年，一線城市零售地產(chǎn)租金將率先企穩(wěn)回升，全國(guó)平均租金水平有望在2028年隨之止跌企穩(wěn)。