220億豪宅砸向北京樓市

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京樓市有一種特產：雙子豪宅。

一年多來，至少誕生了四對頂豪：

朝陽區酒仙橋北京宸園、中海萬吉玖序，海淀區功德寺和樾望云、和樾玉鳴，海淀區朱房村臻澐、建發海晏，還有朝陽區黃杉木店璞樾、紫京宸園。

它們有兩個共同的特點，一是鄰居，二是房價都突破10萬元/平米。

不過，它們的差異還是蠻大的。

1、酒仙橋雙子供地相差了5個月，令它們在賣房時的交集不多，因為北京宸園跑得太快了，反而幫中海萬吉玖序炒熱了板塊，戰爭沒打起來；

2、功德寺雙子座有血緣關系，算表兄弟，越秀在兩邊都持股，加上法人和董事長都是越秀北方區總經理董毅，做到了一碗水端平，良性競爭；

3、朱房雙子座，是天生的對手，兩家股東完全不同，臻澐由華潤置地操盤，建發海晏只有一個股東，它們在產品、營銷等方面全面斗法；

4、黃杉木店雙子座，兩盤同股同權，紫京宸園由中建智地全面負責，璞樾由金茂負責產品、越秀負責營銷，它們是親兄弟，而且是雙胞胎；

從前面三組豪宅身上，黃衫木店雙子應該吸取了不少經驗和教訓。

8月18日和19日，紫京宸園和璞樾先后公示了報規圖，曝光了它們的產品，距離拿地過去100多天，好事多磨。一個月前，它們的網傳版本已泄密了。（詳見北京百億地王，網傳草圖太神準了）

它們的圖紙沒標尺寸——是合規的，一些小瑕疵遭到業內吐槽。

璞樾的報規圖十分模糊，甚至出現了反復調改的痕跡，部分樓棟漏畫了屋頂裝修架構。而紫京宸園，連消防回車場、非機動車入口都沒有。

當然，這些依然不妨礙我們穿透它們的圖紙，但公眾提反饋意見就比較費勁了。

到底它們的產品邏輯是什么呢？花姐用四個字來形容：和而不同

璞樾和紫京宸園，一致的利益

黃杉木店雙子座的利益是一致的。

4月28日，“中建智地+中國金茂+越秀地產+朝開公司”聯合體以底價126億元摘得一個地塊包，朝陽黃衫木店有三個地塊，孫河有一個商業地塊。

北地塊是璞樾，南地塊是紫京宸園，雖分屬兩個不同項目公司，但背后的股東相同。

由興鼎地產、中國金茂和越秀地產分別持股50%、33%和17%。中建智地在興鼎地產持股97%，另3%由朝開公司持有。

在這兩個豪宅里，璞樾的董事長吳進和王澍，都來自中國金茂；紫京宸園的董事長樊飛軍和李吉，都來自中建智地。而越秀董毅，在兩個項目都兼任董事，是穿針引線的那個人。

酷愛玄學的董毅，在功德寺雙子座有過出色的表現。

這個領導班子，決定了璞樾和紫京宸園的產品設計，整體化程度很高。之前，市場傳聞兩個盤互相卷配置，相信也是同步操作的。

有了資本的力量，這兩個盤不太可能出現打架。

如果說有競爭，也更多是置業顧問團隊之間的競爭，而在產品上，它們一定是統一布局的。

1239套豪宅，覆蓋全系純改善

從地塊本身看，璞樾和紫京宸園各有優缺點。

璞樾面積小，占地3公頃地上建面7.85萬平米，南面不是主干道，相對安靜，但東南角有座幼兒園——占地0.47公頃，有點吵鬧；

紫京宸園面積大，占地5.43，地上建面14.11萬平米，南面是主干道朝陽北路，相對噪音大，但園林景觀好規劃。

它們的東面，有一條110伏的高壓線，就把幼兒園和街坊東移了，盡量讓樓棟遠離一些。

這各現狀條件下，如何將規劃做到最優？

紫京宸園規劃15棟7-25F洋房、小高層+高層產品，共815戶，套均建面約172㎡，層高約3.1-3.4米；璞樾規劃9棟7-25F住宅樓，共424戶，套均建面約183㎡，層高約3.15-3.3米。

它們加在一起，貨值超過220億元，共計1239套豪宅，涵蓋了全改善型的面積：130平米起步，150平米、168平米、190平米、230平米、260-275平米，和三套超級大戶型400平米。

簡而言之，黃杉木店雙子是一個超級豪宅大盤。它的體量比北京宸園+中海萬吉玖序之和還多，它們分別是606套和370套。

截至目前，北京宸園網簽556套，成交均價11萬元/平米，成交金額102億元；中海萬吉玖序網簽195套，成交均價11.49萬元/平米，成交金額47.75億元。

在朝陽區，頂豪市場很活躍，花姐相信璞樾和紫京宸園也會賣得不錯，預計單價在10萬元/平米左右。

風格差異下的客戶分野

面對璞樾和紫京宸園，購房者該如何選擇？

先看兩個案例。

案例一：和樾玉鳴與和樾望云，建筑風格、裝標也差異不大，購房者選房，選的是房企品牌。有人喜歡綠城，那就奔著玉鳴去。

案例二：臻澐和建發海晏，建筑風格、裝標差異大，一個是現代，一個是王府中式，完全是兩個類型的客戶。

花姐認為，黃杉木店雙子店借鑒了兩者的優勢。

如果你想買房，先弄清楚自己到底喜歡什么風格。金茂璞系是現代風——如豐臺的金茂璞逸豐宜瞧瞧，還是宸園的宋風——如酒仙橋的北京宸園。

也就是說，選擇璞樾和紫京宸園，首先是對風格上的偏好選擇。

僅從大門，就可以看出差異。它們的大門，璞園改成了超現代的景墻，而紫京宸園采用了傳統的兩進制。

但是，如果你想從配置的差異上去，會出現選擇焦慮癥的。

這也是黃杉木店在規劃上的高明之處，客戶定位已經分野了。