高盛-中國房地產專題：新增住房需求將保持低迷（上半部分）

China's Demand for New Homes to Stay Low

中國的新增住房需求將保持低迷（上半部分）

高盛的這篇房地產專項研報之前被許多自媒體斷章取義以博眼球，他們把新房需求降低75%單獨摳出來做了很多缺乏經濟學常識的解讀，而事實上這個75%有前置條件和修正風險，下面開始分析這篇研報的上半部分。

2020-2029年的住宅人口需求將比2010-2019年時期減半

譯文：人口需求，即“家庭組建”，通常是經濟體中新增住房需求的最重要推動因素。家庭組建又取決于人口增長和平均家庭規模：人口強勁增長和家庭規模收縮將帶動更顯著的新增住房需求。中國人口規模在2021年達到峰值，聯合國預計未來幾年中國人口將持續減少(圖表1)。我們的計算表明，人口增長這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求+150萬套，但在2020-2029年的影響為年均-50萬套，2030-2039年為年均-140萬套。

分析：首先高盛把人口下降對住房需求的影響做了量化，從2020-2029年每年需求量會比之前少50萬套，2030-2039年每年需求量會比之前少140萬套，但必須要說明的是這是總體概念，具體落到不同城市上情況就會有很大的不同。比如高線城市人口長期凈流入，而且經濟增速高，它們的剛需和改善住房需求會減少嗎？不可能減少的。而低線城市人口長期凈流出，經濟增速停滯甚至倒退，它們才是住房需求減少的主體。

所以從具體結構上看，住房需求減少的是經濟發展停滯人口凈流出的低線城市，這是必須要面對的事實。對于房地產投研來說的意義在于之前無腦買房躺賺的時代結束了，房產投資進入了選城市選板塊和擇時的新階段。

譯文：盡管中國人口已經開始下降，但城鎮化率持續上升，成為了城市新增住房需求的強勁來源，然而預計未來幾年城鎮化速度將有所放緩。第一，截至2024年中國的常住人口城鎮化率為67%，政府目標是2030年城鎮化率達到70%，這意味著2024年至2030年城鎮化率僅每年提高0.5個百分點，增幅不到2010年至2020年期間的一半。第二，2020年中國農村人口中50歲以上人口占比為41%，相比2000年高出20多個百分點，因而從農村遷入城鎮的年輕人口未來將減少（圖表3）。我們的計算顯示，城鎮化這一項因素在2010-2019年期間年均貢獻新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。

分析：高盛對于城鎮化對于住房需求的貢獻的也做了量化，2010-2019年期間城鎮化年均貢獻新增住房需求640萬套，但在2020-2029年的年均貢獻降至380萬套，2030-2039年降至280萬套。需要注意的是，城鎮化速度降低引發的住房需求減少指的是高線城市，因為高線城市普遍城鎮化率已經很高，向上發展的空間已經不大了，所以高線城市的新增住房需求從城鎮化角度上來看確實是降低的。

另外高盛統計農村50歲以上人口占比增加，因此年輕人遷入城市的數量會越來越少，從總體上看確實如此。但他沒說的是目前農村人口依然高達4.65億，而年輕人喜歡去的高線城市不過20個左右，所以這個因素對于高線城市來說在未來十幾二十年都沒有什么影響。

譯文：另一方面，與國際經濟發展模式相一致的是，中國城市地區的家庭規模一直在縮小，在人口規模給定情況下，這將繼續支撐新增住房需求。舉例來說，十年一次的人口普查數據顯示，2020年中國城市地區“一代一戶”（相對于多代同堂的家庭）占比從2000年的27%升至50%。我們預計城鎮家庭規模將繼續呈下降趨勢（圖表5）。據我們測算，家庭規模縮小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻新增城市住房需求140萬套。預計這一貢獻將在2020-2029年擴大到180萬套、2030-2039年增至210萬套。

分析：家庭規模縮小會直接導致住房需求的增加，道理也很簡單，比如之前結了婚也有很多和父母住一起的，現在條件好了結婚后基本都是小夫妻自己出去住，住房需求從一套變成了兩套。根據高盛測算，家庭規模縮小這一因素在2010-2019年期間年均貢獻新增城市住房需求140萬套，預計將在2020-2029年擴大到180萬套，2030-2039年增至210萬套。

需要提的是，家庭規模縮小這個因素對高線城市的住房需求會有遠大于上表平均值的貢獻，因為高線城市的居民更加注重生活品質，經濟條件也更加好，有意愿且有能力搬出去住。所以家庭規模縮小這個因素是未來高線城市住房需求增加的重要推手之一。

譯文：綜合人口增長、城鎮化率和家庭規模趨勢，我們估計中國城市的新增住房人口需求在2015年前后達到峰值，并在2020年前后急劇下降（圖表6）。我們的計算顯示，2025-2030年中國城市地區的年均新增住房人口需求僅為410萬套、2030-2039年為年均350萬套，而相比之下，2010-2019年期間為年均940萬套。中國城市新增住房的人口需求或在十年內減半的現象著實令人矚目。

分析：綜合了上面的人口、城鎮化、家庭規模三個因素后，高盛對于中國城市未來的新增住房需求做了綜合的預測，城市住房需求會從2010-2019年期間的年均940萬套下降到2025-2030年期間年均的410萬套，再到2030-2039年的年均350萬套。這個下降幅度是非常大的，根據上面的分析，這些住房需求的下降是由低線城市來承受的，而高線城市的住房需求會保持逐年增加，這也是我反復嘮叨低線城市投資性購房不可取的原因。

但必須要說明的是，需求下降一半并不意味著房價也要下降一半，商品價格取決于供需兩端，需求下降的同時供應量也會下降，所以房價并不會有需求一樣大的跌幅，低線城市的自住需求該買還是可以買。

未來拆遷減少、翻新改造增多

譯文：新房建設的另一個重要來源是拆遷需求。2000年中國房地產市場改革剛剛啟動之時，曾有大量低質量住房有待拆除和重建。舉例來說，2000年人口普查數據顯示，50-60%的城市住房沒有熱水淋浴，50-70%的住房沒有獨立水沖式衛生間。然而到2020年，中國城市95%的住宅都配備了熱水淋浴和獨立水沖式衛生間。其他指標也呈現類似情況：中國城市地區鋼混結構住宅的比例從2010年的35%升至2020年時的67%，人均居住面積不足20平方米的小戶型家庭占比從2000年的47%降至2020年的15%（圖表10)。

因此，未來幾年中國城市地區的房屋拆遷需求可能會減少。2010-2019年房屋質量快速改善的原因之一是棚戶區改造計劃，政府在2015-18年期間加速推進了棚改計劃，大規模拆遷了危舊住宅。在這四年間，每年約有600萬套住房參與棚改，是我們估算自然拆遷率的兩倍，與同期新住宅銷售之比約為40%。該計劃導致許多低線城市的拆遷需求提前釋放，應會造成隨后幾十年的拆遷率下降。我們估計，中國城市地區的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套。與我們房地產團隊的基準情景假設一致。

分析：高盛的這里的理由是2000年時大量房屋沒有熱水淋浴和獨立沖水衛生間，所以拆遷的需求很大，而2020年絕大多數房屋都配備了這兩項設施，所以拆遷需求變小。這確實是事實，但卻不是事實的全部，因為目前高線城市的市中心還有大量建造于2002年之前的預制板結構老破小，這些老破小不像鋼混結構可以永久性加固，隨著時間流逝變成危房并拆除是確定性事件。

所以正確的說法是今后主動拆遷的需求會變小（因為沒錢了），而預制板結構老破小變成D級危房后的被動拆遷的需求會變大，數量大概也就是高盛給出的非鋼混結構比例30%左右（鋼混比例為67%）。換句話說，未來城市有大約30%左右的預制板結構老破小變成D級危房后待被動拆除。高盛房產團隊預計城市地區的平均拆遷需求將從2010-2019年的每年470萬套降至2020-2029年的每年270萬套，其中D級危房被動拆除就是這270萬套里的主力軍。

譯文：近期政策公告也表明，政府工作重點已從拆遷轉向房屋翻新改造。圖表11匯總了去年9月底政策轉向以來有關房地產行業的政府公告要點。城中村改造受到了越來越多的重視。城中村通常是大城市里農村居民以前聚居的小塊區域，但隨時間推移已被四周的城市化發展所包圍。由于土地為村民集體所有，拆除城中村的成本極高而且存在引發社會事件的風險。因此，即便我們的房地產團隊估算中國大城市的城中村居民多達4,800萬人，但改善他們生活條件的最可能方式是大力翻新而非拆除現有住房。

分析：近期的城市更新政策轉向翻新改造而非拆遷，主要原因是財政資金緊張，而且經過了2015-2020年期間每年600萬套的拆遷，情況比較緊急的D級危房基本都被主動優先拆除了，所以接下去拆遷的節奏會變慢（轉為被動拆遷）。而且大量2000年代初建造的鋼混結構建筑也已經到了需要加固和翻新的時候，翻新的需求自然成了城市更新的主體。上圖是近一年來政策的導向總結，有興趣的可以自動翻譯一下。