高盛-房地產(chǎn)宏觀：人口問題對房地產(chǎn)的影響（附留言區(qū)精選品鑒）

China reportedly planning to releasenationwide child-raising subsidies

據(jù)報道，中國計劃發(fā)布全國范圍的育兒補(bǔ)貼

前幾篇有一大堆人口沫橫飛的拿人口下降來說事，所以我隨便找了一篇高盛關(guān)于人口的研報，這篇研報本身并不重要，而只作為一個說清楚人口對房價影響的引子，我會把正文放在文章的后半部分。要特別說明的是，本篇不歡迎看不懂只會來一句肯定跌還給你加個感嘆號的秀兒，只想給同行或者給具備一定認(rèn)知能力并且對投資感興趣的朋友看。文章最后還貼出了評論區(qū)精選，會以相對詼諧的方式供大家品鑒。

譯文：國家層面推出的高額度育兒補(bǔ)貼政策，與各地政府出臺的系列舉措形成呼應(yīng)，例如呼和浩特市于2025年3月13日宣布的大規(guī)模生育及兒童保育補(bǔ)貼。這些政策充分體現(xiàn)了高層持續(xù)關(guān)注新生兒及兒童保育支持的方針，正如2025年《政府工作報告》所強(qiáng)調(diào)的。此外，東莞/廣州/綏芬河等地方政府也相繼出臺配套政策來支持新生兒家庭。

分析：首先全國性的生育補(bǔ)貼來了，一共補(bǔ)貼三年，每人每年是3600塊（相當(dāng)于去年一年人均可支配收入的9%），再加上其他的補(bǔ)貼基金，平均下來每個月大概是800元，那么一年大概也就是萬把塊錢。

上表是市級生育補(bǔ)貼的匯總，可以看到在已經(jīng)發(fā)布市級補(bǔ)貼的城市里面，呼和浩特是最給力的，一胎一次性發(fā)1萬，二胎5年共發(fā)5萬，三胎10年共發(fā)10萬。這樣再疊加國家層面上的補(bǔ)貼還是比較可觀的，但作為生活在典型二線城市的寧波的人來說，離為了補(bǔ)貼而愿意生還是有很大距離，因為我們這里培養(yǎng)一個孩子的成本在100w到200w之間，其實成本還是次要問題，關(guān)鍵是沒有時間和精力去養(yǎng)。所以后續(xù)估計在養(yǎng)育時間成本上也會有很多的動作，比如大幅加大低價托育機(jī)構(gòu)供應(yīng)量等。

譯文：盡管我們注意到，當(dāng)前20~24歲年齡段母親生育率較口罩前水平相對較低，全國范圍內(nèi)的育兒補(bǔ)貼可能有助于提升生育率。而此前我們觀察到30~44歲年齡段存在增長空間，可借鑒日本/韓國的經(jīng)驗。我們的基準(zhǔn)預(yù)測顯示，0-4歲年齡段的降幅將逐步收窄，預(yù)計在2025-2026年為5%/4%的年同比降幅，并于2033年前后回歸正增長區(qū)間。

圖表2：我們的基準(zhǔn)預(yù)測假設(shè)0-4歲年齡組的下降幅度將逐步收窄，并在2033年恢復(fù)到正增長區(qū)域

分析：目前的情況就是低年齡組母親的生育意愿降低，育兒補(bǔ)貼主要就是為她們而設(shè)的，但我覺得現(xiàn)在的牛馬也沒這么容易就受到補(bǔ)貼的誘惑，如果補(bǔ)貼力度不夠大，且普惠性托兒服務(wù)沒做好的話，年輕牛馬生孩子的欲望還是很難被調(diào)動起來。因為隨著社會的進(jìn)步，這個年齡段的年輕牛馬越來越強(qiáng)調(diào)自己過得好，而不會輕易的給自己找麻煩。

倒是高齡組的母親存在增長的空間，主要包括二胎三胎，這點可以參考韓日經(jīng)驗。因為高年齡段的牛馬有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也開始認(rèn)真籌劃自己的晚年生活，孩子始終還是一個寄托和自身的延續(xù)。因此綜合判斷下來，高盛認(rèn)為0-4歲組的出生率會在2033年前后回到正增長區(qū)間。

圖2：各國生育補(bǔ)貼占GDP的比例

分析：隨著后續(xù)央地育兒補(bǔ)貼的加碼和后續(xù)普惠性托兒機(jī)構(gòu)供應(yīng)量和供應(yīng)廣度的持續(xù)推進(jìn)，育兒的經(jīng)濟(jì)成本和時間成本的問題一定程度上可以得到緩解，而出生率將在2033年前后預(yù)計會重新回到正增長區(qū)間。

對比國際經(jīng)驗綜合來看，生育補(bǔ)貼對生育率的提高是行之有效的，但目前我國的生育補(bǔ)貼占比不足GDP的0.5%，遠(yuǎn)低于國際上平均2%左右的水平，補(bǔ)貼力度加大的空間還很大。而且后續(xù)隨著各個城市的市級生育補(bǔ)貼的落實，城市之間比拼財政實力的搶人大戰(zhàn)預(yù)計又會預(yù)演，這也是后續(xù)頭部城市強(qiáng)者恒強(qiáng)的原因之一。

研報很簡單，下面進(jìn)入正文，說說為什么整體人口下降對核心城市的房地產(chǎn)市場不會有影響：

1，首先講一下房價到底是怎么被決定的，公式很簡單：房價=需求量（想買房的人數(shù)）*賬面購買力（愿意出的錢）。很多單線程的上來就一句需求量降低了房價不可能漲，那你有考慮過賬面購買力在上升嗎？所謂賬面購買力就是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展、通脹等因素造成的購買力剛性上升，為了防止某些頭腦簡單的聽不懂我舉個例子：

現(xiàn)在70左右的老人他們十幾歲時候中國人口大約是7億，當(dāng)時番茄2分/斤，而現(xiàn)在中國人口大約14億，現(xiàn)在番茄2.5元/斤。人口只增長1倍，番茄價格增長了125倍，那按照單線程的邏輯是不是現(xiàn)在番茄應(yīng)該只賣4分錢一斤？正常人都會立馬想到，這是因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通脹等因素造成的番茄價格增長倍數(shù)遠(yuǎn)高于人口增長倍數(shù)。那么未來即使人口回到7億，番茄價格還能回到2分錢一斤嗎？用腳趾頭想想就不可能。

那這時候有些頭腦簡單的又要問了，又拿通脹說事，能不能開動你們的小腦瓜子想一下，幾十年前的中國和現(xiàn)在差的僅僅只是一個通脹嗎？整個社會的發(fā)展是有目共睹的，房價上漲的原動力是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適當(dāng)?shù)耐浿皇谴龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段和房價上漲的額外獎勵，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方房價越高，這是連傻子都明白的道理。再說拿通脹說事有什么不可以？本來資產(chǎn)價格漲跌的標(biāo)尺就是貨幣。而且你們以為發(fā)發(fā)錢就能搞好經(jīng)濟(jì)了嗎？如果是這樣世界上就不存在經(jīng)濟(jì)危機(jī)了。

好了，上面是宏觀的例子，下面我們站在微觀角度上繼續(xù)分析：

2，即使不考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展或通脹等因素造成的賬面購買力上升，我就單論人口這個因素，全國層面上人口減少就代表所有城市的房價都要降？隨便按照GDP排名拉出十幾二十個頭部城市，除了主動控制規(guī)模的一線城市外人口有凈流出的嗎？那既然人口常年流入，而且頭部城市是未來科技轉(zhuǎn)型的主要載體，這些城市未來的需求量和賬面購買力這兩個因素會上升還是下降？舉例就不舉了，東京首爾之類的太多了。

所以答案是很簡單的，人口下降對房價的負(fù)面影響遠(yuǎn)小于長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通脹等因素的正面影響，兩者并不在一個數(shù)量級上（1倍和125倍的區(qū)別）。即使單獨從人口這個因素來看，我國的頭部城市也完全符合人口長期增長的條件。

要知道經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個系統(tǒng)工程，每個因子之間都互相影響、有不少還互為因果。比如人口減少的影響本身就體現(xiàn)在GDP上，如果GDP可以長期增長的話人口減少本身就不是問題了，因為人均產(chǎn)出的增加幅度遠(yuǎn)大于人數(shù)的減少幅度。任何一個因素都不能孤立的去看，還要考慮各種相關(guān)性和次生影響，類似于牽一發(fā)而動全身，這也是宏觀模型難的地方。所以經(jīng)濟(jì)學(xué)是需要專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)科，并不是單線程的腦子弄得明白的。

下面是評論區(qū)精選，首先說明兩點：

第一，我只會和兩類人好好交流，一類是好好說話的，一類是專業(yè)人士，那種學(xué)歷和素質(zhì)雙低的就要看我心情，心情好就不理會，心情差就懟回去，比如我就碰到過幾個上來就口吐芬芳說通縮是好事的低智，我一般會建議他去醫(yī)院看看。你們能明白嗎？給我的感覺就像在我解微分幾何的時候跳出來幾個四則運(yùn)算都算不明白的來教我做事。

第二，無腦唱跌的人無非就是兩種，第一種就是本來買不起，跌下來后貸款拉滿可以勉強(qiáng)上車的DS，他們盼著跌下來可以抄底，但他們沒意識到唱跌也好唱多也罷對走勢并不會產(chǎn)生任何影響。第二種就是房價跌個95%都買不起的底層，這些人見不得別人有房子，更見不得別人的房子能增值，他們基本不看正文寫了啥，只要看到標(biāo)題里帶個漲字就開噴，這種底層的文化程度也可想而知。很簡單的道理，畢竟如果一個人覺得房價以后都不會漲了，那么他是不會去看相關(guān)新聞和發(fā)表評論的，畢竟正常人都不會閑出屁來做無用功，當(dāng)然上面提到的兩種人除外

我在評論區(qū)就碰到過一個連商品是啥都搞不清的就洋洋灑灑打十幾行字的，后來他自己自曝是小學(xué)畢業(yè)。事實上大多數(shù)這類人甚至都沒看過內(nèi)容，因為對他們來說研報里每個字都認(rèn)識，但連起來就不知道啥意思了

案例1：曹老哥的重?fù)?/p>

第一回合：

曹老哥一上來就以語無倫次的表述成功吸引了我的注意力，于是我決定一探究竟。

老哥首先承認(rèn)房子是個消費(fèi)品，然后又說消費(fèi)品沒有所謂的漲跌，緊接著又說好房子會升值差房子會貶值 。不得不說老哥這短短一句話里包含的兩個矛盾和兩個轉(zhuǎn)折的組合拳把我打的滿地找牙。

what the f？？你家消費(fèi)品沒漲跌？？ok，你說沒漲跌也就算了，后面又說它會貶值升值？？

當(dāng)我勉強(qiáng)站起來準(zhǔn)備老哥第二波進(jìn)攻的時候，迎面又來了一記泰森級別的重拳，老哥自信滿滿的說房子去除金融屬性以后就是一個商品。

什么？房子去除金融屬性后反而成了商品？？我已經(jīng)落荒而逃的去翻教科書了

第二回合：

中場休息后，老哥上來又是一記左勾拳將我擊倒在地，他說他沒說房子沒有金融屬性，只是不是金融工具了，但是老哥前面確實說了去除金融屬性啊，現(xiàn)在又成了有金融屬性了？？

好吧，我承認(rèn)我已經(jīng)被這位老哥的邏輯攻擊打得屁股尿流了。但我還是掙扎著爬起來往下看，直到我看到小學(xué)畢業(yè)這四個字后明白了，不要在意那些用詞和邏輯的細(xì)節(jié)

案例2：愛打感嘆號的小明

接下來再品鑒一下愛打感嘆號的小明。

小明水平明顯比曹老哥高不少，只是沒正經(jīng)學(xué)過所以想歪了。鑒于他每次都打6個以上的感嘆號卻不關(guān)注我，也從不回復(fù)別人，我認(rèn)為愛打感嘆號的小明有機(jī)器人的嫌疑，所以暫時小黑屋了，以后可能考慮放出來把玩。

案例3：口味獨特的兩哥們

還有兩個哥們口味夠奇怪的，喜歡看我懟人，每天百條留言90%是低智的實在頂不住，畢竟還要搬磚。

案例4：心疼作者的小哥

當(dāng)然也有心疼作者的小哥，我謝謝你，開公眾號就要面對這種事，畢竟我國初中及以下學(xué)歷的人群占比超過60%。當(dāng)然認(rèn)真閱讀我這類公眾號的讀者是具備較高認(rèn)知能力的群體，沒一定的認(rèn)知水平也不會天天看一個捧著數(shù)據(jù)和邏輯做分析的公眾號這么枯燥了。