徐匯最差的地段，賣著最貴的新房價格：海上清和璽的底色到底如何

經常有粉絲說把長橋、華涇、凌云開除徐匯籍。

這些都是徐匯最差的地段，城市界面和配套跟北徐匯差別很大。

長橋板塊去年開出了一個新盤：海上清和璽，一直賣到今年還沒有賣完。

這個新盤定價11.2-11.9萬元/m2，比之前的匯成南街里、尚海悅庭貴了好幾萬，幾乎快和徐匯濱江二手房百匯園、尚海灣豪庭的成交價一個價格了。

海上清和璽的售價是不是太貴了？為啥這么不好賣？底色到底如何？

查詢數據發現，海上清和河自去年11月開盤以來，共推出了五期，每期都有房源在售，不怎么好賣。

項目去年11月17號首開的124套房現在還有25套沒有賣出：

去年12月29號二期開出的268套房還有129套沒有賣出，去化僅一半：

后續加開的三、四、五期都有大量房源未能售出，確實不怎么好賣。

我覺得清和璽不好賣，首先是缺點比較明顯：

項目靠近高架，不僅有噪聲影響，還帶來了割裂。

清和璽最后的一排很靠近高架：

一條高架之隔，就把清和璽擋在了中環外，地段跟中環內區別了開來。

一條龍川路被這個中環高架直接切斷，出行很繞路。

不過項目的配套規劃是打通這條路，未來跨越中環去植物園、南站會方便很多。

項目處在老破小板塊長橋，周邊城市界面比較破，缺乏次新居住氛圍，板塊居民層次也不一：

長橋新村風貌

論地段、次新氛圍和居民層次，清和璽所在的長橋肯定和徐濱富人區差遠了。

項目還經常打廣場說自己是“一英里徐匯濱江”，雖然離徐濱不遠，但跟徐濱關系卻不大：

一英里徐匯濱江廣告

另外這個新房確實賣得貴了些，也是不好賣的原因。

要知道，匯成南街里2020年首開僅7.95萬元/m2，2023年三期開盤8.99萬元/m2；

尚海悅庭2022年首開9.4萬元/m2，2023年二期開盤9.5萬元/m2。

長橋之前開出的這兩個新盤雖然也漲了價，畢竟還是便宜的。

而清和璽上來就賣11萬+元/m2，著實貴了不少。

所以靠近高架、地段一般、周邊老破小的城市界面以及明顯上漲的價格，都影響了這個新房的銷售。

這個項目只適合特定客群

不知您是否匹配呢？

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不過最近我去了趟清和璽售樓部，發現情況又有新的變化，這個項目又變得好賣了。

在售樓部了解到一個月能賣三四十套，每天都有成交的，為啥清和璽又好賣了？

我覺得其中的三個變量起到了刺激作用，第一個是項目被賦予了XQ，是徐匯新房XQ+自住的完美稀缺組合。

徐匯是上海公認的教育強區，項目周邊匯聚了很多名校。

如有上海小學、上匯實驗學校、徐教院附中、上海中學等。

據了解可能劃分的是上海小學+徐教院附中南校，是雙XQ，可能性變高了。

在當前徐匯在售及待售的新房項目中，海上清和璽是極少數、甚至是唯一一個明確且優質地對口潛力XQ的項目。

長橋是徐匯著名的一個XQ板塊，很多家長為了XQ選擇購買8萬元/m2左右的長橋新村老破小。

但是老破小只能掛戶口，體現不出自住和改善的價值，而海上清和璽提供了一個完美解決方案。

第二個是項目品質確實做得可以，得到了越來越多買家的認可，很好地滿足了本地的改善需求。

項目打造了112-134-143-177m2四個主力戶型，戶型上是S墻轉角飄窗，迎合了本地家庭多種改善選擇：

裝修品質也好，氣派的大堂、齊全的會所、標配的泳池，海派的宴會廳，一應俱全：

項目是石材鋁板幕墻，材質和外立面設計也很新穎、有質感，品質過硬。

匯成南街里用的是涂料，沒法跟清和璽比。

第三個是徐匯在往南部發展，資源在往南部傾斜，產業、醫療、交通等配套都在升級，大大提升了清和璽的購買價值。

隨著徐匯北部的發展飽和，全區很多資源都在往南部傾斜，徐匯南部迎來價值爆發點。

這幾年徐匯南部的城市更新力度明顯加大，在拆遷長橋老破小更新出新房的同時，還打造出了很多產業項目。

清和璽周邊更新出了好幾個產業項目，如北楊人工智能小鎮、華涇TOD、上海力波商辦等。

北楊人工智能小鎮

華涇TOD

隨著徐匯的“南進”，南部醫療資源也在加碼升級。

徐匯醫療資源“北強南弱”，北徐匯有8家三級醫療機構；

而在人口導入區域的南部卻沒有一家大醫院，資源分布不均衡。

清和璽北側500多米新啟用的徐匯區南部醫療中心解決了這個問題，給南徐匯數十萬人就醫提供了很大的便利：

項目周邊的交通也在持續優化，以后出行會更加便利。

被中環路切割的龍川路正在進行西移打通工程，未來南北貫通后割裂感就降低了很多：

被中環阻擋的龍川路

本身項目距離15號線羅秀路站不到1公里，也算是一個“準地鐵盤”。

項目距離在建的23號線龍吳路站1.8公里，未來從東側出行也方便。

雖然老破小對清和璽有影響，但徐匯正在努力降低這個影響的程度。

徐匯美麗家園做的好，長橋老破小經過了改造，外立面看起來不至于那么難堪。

項目對面的長橋新村正在改造，改造好的外立面很新：

當然了，清和璽變得好賣，也在于徐匯目前只有這一個新房在售，沒得選了。

上海新房太多，評判標準各不同

跟其它項目更具體的對比和選籌

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我們再來評判一下清和璽的售價，到底是否偏貴呢？該如何看待它的價格？

誠然，跟匯成南街里、尚海悅庭相比，清和璽的定價是偏貴的。

不過這兩個小區都不帶XQ、品質也一般，清和璽品質和硬件設施更高，值得賣更高的價格。

目前匯成南街里的二手房成交在11萬元/m2左右：

這說明只貴幾千元的清和璽新房是市場的實價，沒啥泡沫。

此外清和璽在中環線旁，相對匯成南街里位置、配置各方面更好。

而且從租售比來看，清和璽的泡沫更小了，收租很好。

正是因為有名校加持，周邊陪讀的家長多，租房需求旺盛，給板塊的商品房帶來了一個很高的租售比。

以交付入住的尚海悅庭為例，環線有一個客戶在這個小區900多萬買的房子租了2萬塊。

約2.5%的租售比在商品房里是比較高的了。

這也預示著清和璽未來可能也會產生一個很好的租售比，而且回報比前灘還高。

雖然徐濱的百匯園、尚海灣有些二手房成交很便宜，但都是房齡稍高、品質低一些的一期便宜。

二期還是很貴的，清和璽勝在房齡新與品質，就是地段次了些。

跟同中環線以及板塊內即將登場的“地王”項目對比，清和璽可以說幾乎是徐匯最后的價值洼地。

對比同樣處在中環線上、賣13.88萬元/m2的長寧新房和樾長寧項目，兩者價差近2萬元/m2！

江對岸的前灘公館售價12.18萬元/m2，都沒有XQ概念，可見清和璽的性價比和資源優勢：

徐匯后續開出的新房會接著漲價，給清和璽帶來更高的溢價。

項目東側緊鄰23號線、靠近濱江的XH297A地塊據說可能會上14萬元/m2：

同時項目西側的大華醫院地塊后面要是騰出來造新房，由于是TOD項目，大概率也會漲價。

大華醫院已于今年6月從老滬閔路901-903號院址搬到了淮海中路966號新址，醫療門診服務已關閉：

前不久，徐匯已經對大華醫院地塊規劃進行了調整，新增住宅用地，后面會有新房開發：

其中S04-16地塊為C2Rr3類住宅用地，規劃為商住混合用地，其中商業體量≥25%，住宅體量≤75%。規劃套數為391套。

地塊占地面積約2.77萬方，容積率2.0，限高60（局部限高80），地塊內結合商業將設置凈菜超市、社區食堂、養育托管所。

這個地塊緊鄰15號線羅秀路地鐵站，是一個TOD項目，開出的新房價格可能會進一步提高。

今年5月份清盤的徐濱新房綠城潮鳴東方賣19.5萬元/m2，包括后續要出的東安新村項目新房據說也要賣18-19萬元/m2，價格越來越高了。

徐匯后面的新房項目等于說是給清和璽抬轎子。

那么，清和璽到底適合哪些客群購買呢？

徐匯區南部的長橋、凌云、華涇等板塊以動遷安置房和老公房為主，新房供應非常稀缺。

徐匯南部居民改善不想跑太遠，就近買在清和璽是很好的選擇。

清和璽很適合本地地緣改善、以不高的價格買入徐匯的徐匯粉以及想要配套學校的客群購買。

但是對于外部客群來說，一來可能看不上長橋的地段，同樣總價可以買到更好的地方，二來投資升值空間有限，不是投資好選擇。

長橋畢竟是一個老破小板塊，并不是所有的老破小都有機會拆遷。

未來這個地方開出的新盤很有限，把所有潛在價值都包了進去的清和璽，沒有倒掛，升值潛力也有限。

不過雖然清和璽未來不會漲到哪里，但買過來也不會虧，這個項目有新房抬轎子、租售比高，綜合來看還是值得推薦的。

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