上海外環外漲價最猛的區域，到底憑什么？

上海外環外的房子現在有多難賣？

直接說一個比較夸張的案例：

已經有外環旁的新房已經是現房了還沒賣完，直接搞起了“85折”銷售。

至于0認購的、送金條的、反現的更是比比皆是。

但是這都擋不住一個神奇板塊的熱度：

這個板塊就是浦東外環外的第一神板塊：唐鎮。

唐鎮的神奇之處就在于：

即便是今年郊區市場如此差，唐鎮的新房還是逆勢上漲，而且依然熱銷，在外環外走出來獨立行情。

今年入市的保利天弈價格直接把唐鎮7萬的新房價格拉升到8萬，但是依然此次開盤售罄；

而近期最新過會的樓王過會均價84567元/㎡，直接再上一個臺階。

最離譜的還是旁邊剛剛成交不久的、招商&港中旅溢價率40%、樓板價5.2萬/㎡的新地王，未來售價預計要繼續漲價，突破9萬大關。

從價格上看，唐鎮的新房價格如果真的突破9萬，相比于去年的安高和華發7萬的價格，漲幅接近30%，已經接近于市中心核心區黃浦和徐匯的價格漲幅（18/14）。

這不是唐鎮的第一次暴漲，之前2020-2023年行情里，唐鎮就是上海外環外第一個價格站上十萬的板塊。

非常反差的就在于：

七八年前大名城紫金九號新房只需要6萬出頭的價格、給中介分銷20萬一套的傭金，房子都是非常難賣的。

唐鎮，到底是如何崛起的？到底為啥能夠成為外環外最火的板塊？難道只是因為張江嗎？

唐鎮的黑粉非常多，尤其是今年唐鎮三兄弟的價格出現了回落，仁恒東郊甚至出現了6萬+的成交價，網上更是掀起了一波唱衰熱潮。

客觀來說，網絡上一部分朋友看不上唐鎮的原，因我都非常理解：

這地方至今給人的第一觀感，依然非常的外環外——也就是非常荒涼。

金城規劃是唐鎮的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來走個路口，整個板塊核心區這一整片都是空地。

唐鎮核心區衛星圖↑

金城控規圖

金城規劃是唐鎮的最后一塊拼圖，意思就是地鐵口出來走個路口，整個板塊核心區這一整片都是空地。

而在2020年之后暴漲到10w+價格的唐鎮三兄弟——

乍一看，這里面也只是外環外一個很孤零零的片區。

雖然2號線貫穿唐鎮板塊，但是三兄弟離地鐵很遠，步行距離接近2公里。

整個片區緊鄰龍東高架，跨過高架就變成了王港片區，即便在唐鎮也屬于邊角料。

金城規劃僅幾年才提出來，之前很多年都是帶著村宅沒有拆干凈的皇帝，整個片區附近連個像樣的商業配套都沒有。

如今印象匯要開業了，才算是彌補了周邊無地緣商業配套的缺憾——但是整體依然是沒什么煙火氣的。

雖然有福外+建平的學區概念，但是建平培德新學校之前尚未出成績，經常被網友吐槽是偽學區。

因此，前幾年對比外環外兩大房價王者板塊：大虹橋vs唐鎮的時候，很多朋友會吐槽說：

大虹橋的房價虛高，但是人家至少也是有地鐵、有商場、關鍵是有大規劃——

你唐鎮有什么？房價泡沫豈不是太高了？

因此在過去幾年的很長一段時間里，唐鎮都被稱作：

浦東房價泡沫最大的地方。

尤其是去年，在大虹橋已經暴跌、甚至破發的情況下，唐鎮三兄弟卻還相對堅挺長期維持在8萬左右的價格；

到了今年年初，唐鎮小戶型開始下跌但是大戶型依然8w+的水平。

價格越堅挺，網上對于唐鎮房價虛高的討伐聲音就越來越大。

唐鎮，為什么能從一個新房賣不動的地方變成浦東最火的地方？

為什么價格能賣那么貴？

如果唐鎮有虛高，那么唐鎮的房價到底水分多少，合理房價到底是多少？

房子不會賣，價格不好談

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先來聊聊，為什么唐鎮之前在2020年那波行情里，發生了暴漲。

分析清楚那輪暴漲的原因，大家就能理解，唐鎮為什么能在這幾年長盛不衰。

我們經常說：

大家對于唐鎮房價貴的不理解，主要源自于對浦東樓市基本情況的不了解。

浦東樓市和浦西樓市有一個巨大區別就是城市發展模型不同：

浦西是單核心模型，浦東是多核心模型。

浦西的購買力大部分來自于市中心向外擴散，因此大部分購買力鏈條都是從市中心向郊區外溢；

而浦東從90年代四架馬車時代，就已經是多個核心共同發展，產業購買力有非常強的地緣性。

最直觀的例子就是最開始為了金橋配建的國際社區碧云和聯洋。

在浦東早期內環附近的城市化水平還沒有達到完全連成一片的時代，碧云由于定位更高、離金橋更近，房價一直比聯洋貴。

等浦東內環內開發連片、陸家嘴金融行業爆發買火聯洋之后，聯洋房價就一直壓碧云一頭了。

這個邏輯多多少少就是工廠時代工人新村的邏輯，我在哪里上班，就以那里為中心在邊上買房，離工廠越近房價越貴。

這套邏輯能成立，其實就是因為浦東城市化水平一般、中環都沒有完全開發好，才出現了類似于郊區產業新城的獨立行情。

而這個大前提成立，才有了張江的崛起，唐鎮房價才能跟著崛起的大背景。

其實很多朋友都以為張江很早就崛起了，實則不然。

直到2018年，張江在大部分人的眼里還是鄉下地方，這背后實際原因還是，當時產業浪潮還沒滾到如今的“大科創時代”，仍是上個時代的諸神黃昏。

當年的王者產業依然是金融、地產、互聯網，張江算是沾上一些互聯網的紅利但也不是絕對意義上的一梯隊產業中心，當時浦東最鼎盛的依然是陸家嘴和金橋。

直到2018年之后，曾經的王者行業們陸續調整，以科創為主的產業時代到來，張江主打的芯片、生物醫藥、人工智能等行業才成為了時代弄潮兒。

誰是時代主流，誰就能拿到市場上的“熱錢”，高薪聘請人才大力發展，這時候才能誕生出強大的購買力。

很簡單的道理，十幾年前大學里讀材料的、讀生命科學的都是冷板凳專業，現在土木工程、建筑設計變成了冷板凳，這也是產業時代變化帶來的必然結果。

隨著張江崛起成為新的一代浦東產業發動機，才有了后面以張江為核心、浦東南部包括三林、御橋、孫橋等區域的整體崛起。

唐鎮就是在這個大背景下，才收獲了跨越階層的機會——

從結果上看，是從一個6萬檔次的外環外板塊，直接跨升到10w+級別二手房的中環板塊價格水平的層次。

這本質上是因為板塊的能級跟著張江升了一個維度。

畢竟到張江核心區，唐鎮的距離的確是外溢的第一梯隊，就跟當年的碧云差不多。

巧的是，唐鎮也是國際社區的出身，雖然沒有完全開發成功，但是還是打下了比較好的城市界面基礎。

當然，張江是唐鎮房價崛起的核心原因，并不是唯一原因。

之前我就說了，大家不理解唐鎮，是因為不理解浦東。

除了浦東城市發展模型的特色，浦東的樓市結構、購買力喜好都有其特殊性，才造就了唐鎮在那個周期內獨一無二的稀缺性。

浦東有一個持續很多年特點，就是新房供應量常年不足。

浦東常駐人口580萬左右，約占上海的23.5%，但是其新房供應量是常年小于其人口比例的。

新房不夠，但是浦東的購買力特點又很鮮明：

不喜歡老房子，不喜歡品質差的房子，不喜歡沒有電梯的房子。

新上海人為主的浦東，首先就沒有地段情節；

尤其是浦東大路網結構，開車不堵車，大部分人不會為了到陸家嘴的距離而放棄居住品質，地鐵的重要性對于開車出行的中產家庭也不是完全必需品。

尤其近十幾年來上海發展的朋友，在外地都住習慣品質好的電梯房了——

讓人家重新去買老破小樓梯房無異于去新能源車展買二八大杠。

因此除非買學區房，浦東居民并不喜歡買那些老破小，預算有限也愿意去買電梯動遷。

結合浦東的幾大特點，才有了浦東買房的三道金牌令箭：

學區+產業+品質。

而唐鎮三兄弟，顯然就是這三大優勢的集大成者。

在當時的浦東樓市里，8-10w出頭這個圈子里，想要找到均好性比唐鎮三兄弟更好的競爭對手，的確是不多。

當時的浦東樓市，一句話來說，就是樓市鄙視鏈是斷掉的。

1000萬買小三房，1500萬買大三房，能選到三個條件都符合的基本沒有。

聯洋總價當時非常高，三房打底1500萬，單價一度14-16萬，房齡又比較老，到張江的距離和唐鎮有差不多，還沒有唐鎮開車方便。

浦東內環的情況大多跟聯洋類似，對于張江居民來說，并不如唐鎮方便。

御橋的學校建平地杰當時還不是現在這么牛的成績，御橋的萬科系列品質也比不過唐鎮三兄弟，價格當時也一度達到12w+。

北蔡大華的幾個次新小區品質雖好，但是沒有學區，價格也貴；

三林的界面、房屋品質等等都沒法和唐鎮相比，沒有學校價格一度也是10-12萬；

孫橋也僅僅是因為距離近、品質好，學區只是單學區，當時價格也是10w左右。

當時因為新楊思、北蔡楔形綠地、張家浜浦開云璟、前灘南等多個中環板塊還沒有啟動開發；

浦東1000-1500萬這個檔次沒有人搶占購買力，唐鎮才能直接遞進補上，直接達到了10w的水平。

結語

而隨著浦東新開發了這些區域，唐鎮的購買力被逐漸分流，這兩年價格自然也是跟著下降——

不過也就是僅次于張家浜8.5-9.5的價格水平，滑落到了7.5-8.5的水準。

而且也是對應剛需面積的小戶型跌的比較多，大戶型依然大部分維持在8萬左右的價格。

其實邏輯還是一樣的，因為沒有太多競爭對手：

對于沒買到新房、急著入住、需要使用學區的家庭來說，唐鎮三兄弟的大三房仍然是市場上能買到的一梯隊二手房社區。

而在浦東的購買力鏈條中，目前唐鎮的房子基本站穩的也就是8萬上下這個價格檔次，目前二手房的層次可以說基本就是實價了。

當下，如果唐鎮的新房賣到9萬的檔次，肯定時超過了板塊的量級了：

要么是產品大幅度贈送搞四代住宅，要么就是上游板塊新房繼續大幅度漲價——

不然肯定是有泡沫的。

至于解禁新房對于唐鎮的價格影響分析，我們后面會推出專題文章，感興趣的朋友可以保持關注。