新華社專訪丨舊辦公樓變身公寓酒店，上海商務樓宇迎“兼容時代”

日前，上海發布全國首個商務樓宇更新專項新規 ——《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，明確允許商務樓宇兼容商業酒店、租賃住房（含人才公寓）等功能。

URI及其他研究機構受新華社采訪表示，鼓勵商務樓宇功能兼容轉換，對城市建設較早、存量商務樓宇高齡化的上海而言恰逢其時。

此舉既能盤活低效資源，又通過多渠道增加租賃住房供給，推進職住平衡。

，時長02:01

▲視頻源自新華財經

01

政策量身定制

商務樓宇“爆改”有據可依

統計數據顯示，上海僅甲級寫字樓存量已超1700萬平方米。其中不少樓齡超30年的老舊寫字樓面臨設備老化、空置率高、坪效偏低等問題。相較于配套先進的甲級寫字樓，建造普遍更早的乙級寫字樓在當前激烈的商辦存量市場中更顯劣勢。

《實施意見》提出，在城市主中心和副中心區域，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。在地區中心區域，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

在社區中心區域，允許商務樓宇補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。

《實施意見》還提出，在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關系等前提下，存量低效商務樓宇保持主體不變、產證性質不變、主體結構不變的情況下，允許在一定時期內兼容相關業態。具體兼容業態和年限經更新主體評估并經區政府決策認定后實施，年限不超過15年。

《實施意見》發布后，一些網民將上述政策理解為放開“商改住”。部分研究人員表示，《實施意見》提到的“商改住”含義需要進一步明確，是允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓），而非住宅。

02

解鎖新的場景功能

并非只是換個招牌

研究人員認為，當下上海寫字樓空置率偏高，乙級寫字樓表現尤其明顯。盡管乙級寫字樓實際辦公體感較差，但其改建為公寓卻有先天優勢。這些老舊乙級寫字樓層高通常在3.3-3.6 米，吊頂后凈層高約2.7米，雖比不過現在常見寫字樓3.9米以上的層高，用作居住卻較為合適。同時，據開發主體統計，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低約三分之一，也為功能轉換提供了可行性。

最新發布的《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》為存量低效商務樓宇的功能復合升級提供了關鍵政策支撐。商務樓宇所處區域被劃分為城市主副中心、地區中心、社區中心三類，不同區域可根據實際需求 “量身定制” 改造方案。張波表示，核心區老辦公樓可改高端公寓，郊區閑置商場能變成長租公寓，無需變更產證，通過15年周期管理即可合法運營，為項目落地掃清了障礙。

當然，從辦公到居住，存量低效商務樓宇的 “變身” 遠非換個招牌那么簡單。總體而言，上海的實踐案例證明，只要政策靈活、設計用心，商務樓宇更新就能成為城市更新的 “金鑰匙”。

03

上海蘇河瑞貝庭成代表

更多優秀項目將“開花結果”

URI受訪時表示，位于普陀區的城家蘇河瑞貝庭公寓酒店，是精準對接區域需求、讓閑置樓宇煥發新生的典型案例。這個由融創精彩天地綜合體閑置辦公樓改造而成的項目，僅用8個月就完成從寫字樓到服務式公寓的蛻變，成為區域內商旅長居市場的熱門選擇。

蘇河瑞貝庭公寓酒店所在的光新板塊毗鄰靜安寺商圈和上海站，華住集團旗下公寓運營商城家在前期調研中發現，區域內中高端商旅長居需求旺盛，但高品質服務式公寓供給不足。據此定位，城家將其改造為面向商務精英和長居人群的353間服務式公寓酒店，戶型涵蓋40-68平方米。

改造過程中，‘好房子’理念貫穿始終。例如針對原寫字樓窄面寬的問題，項目利用層高優勢重新規劃布局設計，空間利用率直接提升40%；全屋定制裝修搭配智能家具和立體收納，打造出便捷舒適的居住空間。 URI表示，“從這個項目能看出，商務樓宇更新不是簡單改造，而是通過精準地對接需求，讓閑置資產重新發揮新價值。這也和上海最新政策的導向不謀而合。其實這一類的項目案例還有很多，政策下發之后，我們相信未來上海還會有更多更好的標桿案例遍地開花。

瑞貝庭公寓酒店展現了 “商改住” 在滿足中高端需求上的精準發力，也詮釋了這一模式在住房租賃領域的“民生溫度”。

URI城市租住

，贊139

上述案例的成功經驗為上海其他商辦項目轉型提供了寶貴參考，新政通過功能的靈活拓展與融合，盤活存量資源、完善城市配套，最終將助力實現商務樓宇的全周期活力提升。

信息來源：新華財經

內容整理:URI研究中心

運營編輯:樹懶