越秀董毅，開始小心翼翼

戰神董毅，沒有那么剛猛了。

上周五，北京昌平北四村0077地塊有了新消息，公示了報規方案反饋意見。

這有點不正常。

半月前，0077地塊和0078地塊的報規圖一同亮相，一西一東。

它們是雙子座，案名為國譽星城。6月5日，由越秀地產+北京城建+未來科學城+貝好家聯合體，以23.95億元的底價拿下。

這次，0077地塊形單影只的出現，至少傳遞出一個信號：國譽星城的西區將率先賣房，而東區會押后。

一年來，北京樓市雙子座里，與國譽星城最像的，是通州的招商朝棠攬閱。十分巧合的是，貝好家在兩個項目，都持有小股份。

朝棠攬閱雙子座，也是先推西區，可在公示反饋意見時，東西兩個地塊是同時進行的。

反觀國譽星城，一向勇猛的越秀地產北京區域總經理董毅，也開始謹小慎微起來，先拿0077地塊試水。

因為，昌平樓市已陷入低迷狀態，且供應量逼近上萬套。

有四個例子可以佐證：

1、被視為王炸地塊的中海未來之境，從拿地到開盤花了4個多月，網簽價僅為6.19萬元/平米；

2、將朱辛莊0055地塊從工業研發用地變性為居住用地，目的是為了托舉昌平土拍市場，注入信心；

3、距離北五環最近的東小口三幅地塊，在第五輪供地清單中悄無聲息地下架了，沒有人激活；

4、國譽星城東北方向2.6公里兄弟樓盤星耀未來，開盤四個月網簽157套，去化率僅為16.05%；

昌平樓市的表現，無法和通州相提并論。

如果將通州樓市比作當紅炸子雞，朝棠攬閱就是那個最紅的，憑借一款69平米的網紅小三房，點燃全盤。

再加上中建運河玖院閃亮出場——最牛河景房，通州樓市一時風頭無兩。

當然，董毅也可能效仿朝棠攬閱的做法，先推西區，然后總結經驗教訓，對東區調規。

作為一位地產老將，董毅也開始摸著石頭過河了。

他甚至愿意把北四村雙子的名字，讓北京城建占個便宜——把“國譽”系放到了前頭，越秀的“星”系甘于其后。

這個細節雖小，折射出董毅心態的變化。要知道，在國譽星城里，越秀和北京城建各占30%股權。

不過，董毅雖然讓了國譽星城的名，卻依然牢牢掌握了操盤權。

被扣上了一頂大帽子

回到國譽星城0077地塊的群眾反饋意見身上。

在公示期間，它共收到了19條反饋意見，北京規自委昌平分局并沒有將其一一羅列，而是依職責內和職責外，分成了兩大條。

有關職責內問題，則歸納成三點：1、陽臺和設備平臺形式合規性；2、設計圖示規范性；3、關于公示期限和公示內容。

對上述問題，建設單位和北京市規自委昌平分局，均表示符合相關政策法規要求，沒有做詳細解讀。

反倒是0077地塊規自委職責外的內容，十分吸睛。

從文件表述中可看出，似乎有人提出了0077地塊：破壞了房地產市場公平性，以及與銷售相關的前期宣傳有問題。

對此，昌平分局表示，該問題不屬于其職責范圍內，將有關意見反饋至住建、市場監督管理等相關部門。

尤其第一個問題，“群眾”如此上綱上線，好像國譽星城擁有著超級的贈送面積，會背刺周邊的樓盤。

實際上，它的贈送尺度一般。

依花姐推測，國譽星城只有南向內嵌陽臺+飄窗，北向無任何贈送，且內嵌陽臺最小的進深，約為1.15米。

在實際得房率方面，除了端戶因側面通體飄窗，可達到90%以上外，其余所有的中間戶，全部在90%以下。

整體上，國譽星城的贈送尺度，趕不上越秀在昌平南的另一個項目——星耀未來。

它內嵌陽臺進深最低1.4米，且所有戶型北向均有一處設備平臺贈送。

樓市贈送面積收緊

與其說國譽星城破壞了市場公平性，不如說當下新盤各種贈送背后，與老項目和二手房之間，形成了尖銳的矛盾。

而近期的多個案例則表明，北京已經開始嚴控新盤的贈送尺度。

除了國譽星城繼中海未來之境后，沒有在贈送尺度上有大的突破外，來自朝陽區的黃杉木雙子，同樣遇阻。

有傳聞稱，最初的規劃中，紫金宸園和璞樾設計有花池，但在總平圖中，贈送手段只有南向通面內嵌陽臺+北向兩個設備平臺。

更關鍵的是，它們的內嵌陽臺進深，也縮水了。

花姐測算，紫金宸園的陽臺進深大部分為1.2米，局部1.5米；璞樾則全部為1.2米。

此外，一些已經公示規劃方案的項目，同樣在贈送手段上遇到了障礙。

中建運河玖院在最初的總平圖中，0705、0706、0708三個地塊中，除了0706地塊90平戶型沒有花池外，其余所有戶型中，均明顯標記了花池位置。

但在近期公布的6款戶型圖上，花池悄然消失了。

此外，傳聞石景山中海新城西黃村640項目，也將步中建運河玖院的后塵，原本規劃好的花池，將被取消。（詳見《北京樓市，花池正在消失》）

連續多個新盤在贈送尺度上，無法突破，預示著當下的北京樓市，正在悄然發生變化。

8月13日，北京規自委下發的《關于落實住房城鄉建設部《住宅項目規范》加強與我市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》，更是昭示著，房企把“送面積”作為賣點的時代，似乎要過去了。（詳見《字少事大！北京嚴控“偷面積”了》）