現金1386億！保利發展打響了「三大戰役」！

當房地產市場仍處于深度調整期，頭部房企的表現往往成為觀察行業走勢的重要風向標。

濤哥看到在行業整體規模持續探底的過程中，保利發展依舊保持領跑姿態，昨天剛剛發布的半年報顯示：

上半年其現金流指標非常亮眼，展現出健康的可持續發展能力——

?簽約金額1452億，穩居行業第一，銷售均價突破2萬/㎡，較2024年顯著提升約13%；

?回籠資金1448億，穩居行業第一，綜合回籠率達100%，同比提高15個百分點；

?期末貨幣資金余額1386億，穩居行業頭部，在手現金較2024年底進一步增長；

簽約、回款、現金均超千億并且領跑全行業，這份半年度成績的含金量可以說相當高。而更重要是的，其面向未來的兩大指標同樣領先：

?新增項目總地價約509億，穩居行業第一，新增貨值與權益拿地金額第一；

?期末綜合成本2.89%，穩居行業最低區間，較2024年下降21個基點。

拿地意味著持續的業績貢獻，融資成本優化意味著未來利潤的可期，雖然當期利潤受到結轉影響有波動，但能看出長期基本面非常健康。

濤哥復盤保利發展上半年的經營動作，發現在行業深度調整期，他們正不斷筑厚安全墊——

上半年打響「三大戰役」，實現經營力、產品力與組織力的全面進階，為行業轉型期提供了難得的樣本。

1、經營之戰

夯實千億底盤的「三重防線」

過去評價房企經營，核心看銷售與利潤，但在市場整體下滑趨勢下，穩健比規模更加重要。

保利發展自2023年至今始終穩居行業第一，在大量房企虧損背景下保持盈利，這一表現本身已說明其經營質量。

從濤哥觀察看，保利發展通過構建「核心市場-現金流-財務安全」三重防線，打造了遠超同行的經營韌性。

1）核心城市的戰略縱深，成為最穩固壓艙石

2025上半年，保利在38個核心城市的銷售貢獻占比提升至92%，較去年同期提高3個百分點。這種極致聚焦的戰略在頭部城市展現出驚人戰斗力——

上海、廣州、佛山、成都、西安等9個城市，拿下市場第一；

石家莊、福州等8個城市，躋身市場前三；

廣州、佛山、太原、石家莊等7個城市，市占率更是突破15%。

尤其在上海、廣州這樣央國企重兵布局的一線紅海市場，保利發展能穩居榜首，其綜合實力的含金量不言而喻。

核心城市領先的業績背后，是源于精準的資源投放，早在本輪市場變化前保利發展就率先調整布局，聚焦38個核心城市。

上半年新增的26個項目全部布局北京、上海、杭州、西安等核心城市，總地價509億。

高度聚焦核心城市的戰略，使保利發展在行業分化加劇的背景下，依然保持優質貨值的持續供給，支撐了業績的領先。

2）現金流保衛戰的完勝，展現強大運營能力

面對行業資金壓力，保利確立“全面搶抓銷售，增量存量分類施策”策略，銷售回籠1448億，綜合回籠率100%，這個指標相當出色。

值得關注的是其存量資金盤活藝術：通過推動存量項目收儲、政府回購款返還等方式釋放占壓資金122億；借助預售監管資金盤活、加快退稅等手段增加可動用資金107億。

上半年其經營活動現金凈流入160億，實現同比由負轉正，期末貨幣資金余額1386億，另有593億已售待回籠資金，構筑起了非常充裕的安全邊際。

有效的資金管理使得保利發展在行業信用危機中依然保持充足現金流，為戰略調整提供充足彈藥，下半年依然有強勁拿地能力。

3）財務安全邊際的優勢，緊縮周期中更從容

報告期末，保利發展資產負債率、扣除預收款的資產負債率、凈負債率均同比進一步下降，三道紅線指標越來越健康。

融資成本更是創下新低點，新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合融資成本降至2.89%，優勢極其強大。

融資創新方面，保利發展更是行業翹楚：成功發行國內首單85億現金類定向可轉債，6年期綜合成本僅2.32%；發行公司債和中期票據57億，直接融資比重顯著提升；還有最長30年期經營物業貸款的落地，這些無不體現出金融機構對其信用的高度認可。

當眾多房企在為生存掙扎時，保利發展通過精準聚焦核心城市、強化現金流管控、筑牢財務安全邊際三重防線，構建起穿越周期的可持續經營模式。

2、產品之戰

從「規模引領」到「產品引領」的質變

如果說經營能力決定了企業的生存底線，那么產品力則定義了發展上限。

幾年前還以剛需剛改為主力的保利發展，如今已在中高端市場完成華麗轉身，并在頂豪領域實現彎道超車。

華麗轉身的背后，是保利發展從「規模領跑」到「產品領跑」的戰略躍遷，更是其產品主義的深度覺醒。

1）以產品體系的迭代升級，重塑市場認知

早在2023年，保利發展就率先提出行業進入“高質量發展的品質時代”，構建起覆蓋投資、定位、建造、交付全流程的四階八維品質管理體系，全方位打造“好房子”。

基于22萬余條客戶調研數據，保利以 "好生活" 為核心綱領，將物理硬件與軟性服務深度融合打造好產品、好服務。

從濤哥實際感受看，保利發展近年產品力升級非常顯著，新項目不僅展示區的品質以及審美大幅躍升，而且在戶型的尺度感與收納等細節設計上也往往能夠引領市場，同時也更加注重生活方式的營造。

杭州保利和頌春風

頂豪市場突破成為產品力最有力的注腳。上海保利世博天悅以超30萬/㎡的價格刷新長三角豪宅天花板，過去一年累計銷售超200億元，證明保利產品已獲得塔尖客群的高度認可。

今年新推出的"天奕"品牌更成為現象級產品，廣州、上海項目首開超預期，累計簽約超75億元，迅速樹立起 "高端定制" 的品牌標簽。

上海保利世博天悅

廣州保利天奕

克而瑞權威榜單中，保利發展榮獲房企產品力TOP2，"天系"則穩居全國10大頂豪產品系，標志著其產品力已躋身行業第一陣營。

2）以客戶體驗的全維關懷，實現從 "造房子" 到 "造生活" 的轉變

保利發展今年創新推出的 「端菜行動」頗具行業借鑒意義——

業主向美好生活 "下單點菜"，企業以品質服務 "端菜開宴"，通過統一對客平臺和直通管理層的 "保總熱線"，讓客戶需求得到快速響應。

《服務樓書》的編制讓物業服務標準化、可視化；工地開放日活動中，設計師、工程師、物業經理共同面客，提前描繪生活藍圖；首創的 "貼膜交付" 與 "一房五驗" 制度，實現零瑕疵、零污染、零誤差的交付承諾。

品質保障體系的構建更顯匠心，保利發展聚焦 "三堂六線" 關鍵生活場景，落地 "100 個保式細節" 工藝標準。

從收邊收口的視覺和諧，到設備管線的整潔排布，再到地面材料的耐久性能，每一處細節都經過反復打磨。53個管理動作的細化，八大維度的品質管控，讓 "好房子" 真正落到實處。

產品之戰是對行業本質的深刻洞察，當大多數房企還在通過降價促銷應對市場下行時，保利發展已經轉向通過產品創新「創造需求」。

憑借產品力的快速迭代，保利發展在行業轉型期樹立了"好房子"的新標桿，而對品質的極致追求，正是其產品持續取得市場與客戶認可、實現業績領先的核心密碼。

3、組織之戰

從「資本驅動」到「效能驅動」的進化

行業調整期既是壓力測試，也是組織升級的契機。越來越多房企清晰認識到：大不等于強，組織能力與效能才是核心。

今年以來，當金茂、招商、萬科等同行們紛紛取消大區回歸二級管控時，早已實行二級管控多年的保利發展并未止步——

通過深層次「組織變革」，將管理優勢轉化為競爭勝勢，為經營與產品戰略提供堅實保障。

1）組織架構精簡重構，管理效能再升級

總部層面整合為11個一級中心及部門，決策鏈條持續縮短；地區公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區域合并，實現資源優化配置。

“總部精簡集約+地區整合聚焦”的架構調整，讓管理半徑更合理，資源投放更精準，組織效能再上新臺階。

同時，公寓、養老等相關產業整合，則為"開發+服務"的協同發展奠定基礎。

2）人才機制深度變革，激活團隊戰斗力

上半年，保利發展通過"起立坐下"對總部二級部門負責人崗位進行公開競聘，同時實施地區公司管理層"定期輪動"。

把優秀人才在最適合崗位上發揮價值的同時，也讓一批年輕干部脫穎而出。

例如新任總經理潘志華，作為保利發展校招生從基層成長起來，46歲即擔任頭部央企公司總經理，體現出保利對年輕干部的信任與重用。

通過樹立業績為導向的人才機制，打破國企常見的論資排輩，形成"能者上、庸者下"的良性循環。

同時針對攻堅克難項目設置專項獎勵政策，讓考核指揮棒真正指向價值創造。通過一系列的組合拳，激活了團隊的戰斗力。

3）管理體系創新突破，正逐步收獲紅利

AIGC設計采購平臺上線成為保利發展數字化轉型的里程碑，實現設計-算量-采購全過程可視化管理，出圖效率與成本精準度大幅提升。

"一城一標準"快建體系47個項目試點成功，首開效率與竣備交付周期顯著改善。

此外，供采體系通過改革實現降本增效，營銷體系取得較高的自主獲客占比。基于數字化的管理實踐提升了經營效率，為未來利潤的釋放奠定基礎。

保利發展控股AIGC智造平臺

在濤哥看來，組織之戰是保利發展對管理紅利的深度挖掘，當房地產進入存量競爭的階段，組織效能已成為決定企業生死的關鍵。

通過“架構精簡、人才激活、管理創新”等三管齊下，實現「效能驅動發展」的基因進化，為未來發展提供持久動力。

4、展望未來

在行業重構中引領「新發展模式」

站在2025年中時點回望，保利發展的三大戰役初見成效，展望未來其發展趨勢更值得期待。

經營層面，核心城市優質土儲陸續入市，銷售均價和利潤率有望持續提升；

產品層面，產品品牌體系全面升級，“天系”新一代高端產品上市將帶動品牌溢價能力增強；

組織層面，調整后新管理班子落定，管理紅利的持續釋放，將進一步穩固經營表現。

更重要的是，保利發展正在探索的不僅是企業自身的轉型路徑，更是整個行業的新發展模式的探索與解題——

“核心城市聚焦”策略呼應人口向重點城市聚集的趨勢；“全流程品質體系”契合消費者對"好房子"的向往；“組織效能革命”實現從外延擴張到內涵增長轉變。

品質時代的大幕已經拉開，保利發展打響三大戰役，或許也正是中國房地產企業邁向高質量發展的關鍵一步。

正如他們在半年報中所言："房地產新發展模式正加速構建，需要行業回歸產品服務本源。"

未來，隨著市場逐步企穩，已經完成戰略升級的保利發展，有望迎來更大的價值重估空間。

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