URI城市租住-公寓酒店革新之道：城家如何撬動存量物業新收益

快訊背景：近日，華住集團旗下公寓品牌城家CEO莊松成接受《酒店觀察網》專訪，圍繞公寓酒店賽道選擇、存量改造與運營效率等話題分享了城家的實踐與思考。

在該系列對話中，莊松成系統闡述了城家針對不同物業類型和客群需求所構建的多品牌、差異化產品模型，以及如何通過精細化運營實現高出租率與快速回報。

隨著一線城市辦公物業空置率攀升、傳統酒店面臨功能缺失，場景單一與收益增長瓶頸，公寓酒店憑借其滿足“單人多日、多人多日”復合需求的差異化優勢，正成為存量時代資產煥新的重要方向。然而，行業仍普遍面臨產品與國際品牌同質化、長租與短租收益平衡、以及改造投入與回報效率等多重挑戰。

基于對本土客群需求的深刻洞察、靈活的空間功能設計以及華住體系在供應鏈、會員流量與數字化方面的支撐，城家正逐步在公寓酒店這一細分賽道建立可規模復制的投資與運營范式，為存量地產轉型升級提供了一條值得關注的新路徑。

訪談過程中，城家展示了多個經驗值：

瑞貝庭標準模型為例，360間以上日租（1-2天）、短租（3-7天）、靈活長租（8-30天）、長租（1個月以上）的最佳配比約為1.5:2:1.5:5

180-360間的物業，比例則適當調整為1.5:2.5:1:5

大體量項目的運營成本預計為70-80元/間夜，毛利潤率（GOP率）可達70%-75%。相比于國際高端服務式公寓品牌8-10年的回報周期，城家公寓酒店將回報周期壓縮至4年甚至更短。

城家公寓酒店：改造效率，120天的平均工期，20天快改；改造費用<8.3萬/間與<2.5萬/間的翻牌店;加盟后出租率平均提升18.7%， RevPAR平均提升26.1%;實現“旺季溢價、淡季保底”的收益曲線。

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大體量，巧運營

瑞貝庭的多人多日住宿解決方案

城家旗下公寓酒店品牌瑞貝庭，聚焦200間以上大體量存量物業改造，其核心邏輯在于通過“公寓+酒店”融合模型，滿足單人多日、多人多日的復合居住需求。該產品在35–50㎡內高效集成睡臥、洗漱、餐廚、客廳與洗衣五大功能，突破傳統酒店在長住場景中的功能短板。

▲上海蘇河瑞貝庭服務公寓 實景圖

在物業選擇上，瑞貝庭聚焦一線城市核心區、非核心區及強二線城市核心區，從商圈成熟度、人口密度、競爭飽和度、消費力與交通五大維度嚴格選址。其運營模型強調“物理切割+動態調整”，依據房量規模靈活配置日租、短租、靈活長租與長租比例，從而實現“旺季溢價、淡季保底”的收益曲線。

以上海蘇河瑞貝庭為例，353間客房實現RevPAR 419元，長租月租達10526元，整體出租率近90%。南京奧體博覽中心瑞貝庭公寓酒店則通過對周邊產業客群的深度調研，動態調整長短租比例，最終實現長租出租率超90%、日租出租率近80%，彰顯出優良的資產價值韌性。

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國民化，快回報

城家公寓酒店的普惠戰略

城家公寓酒店更注重投資經濟性與物業靈活性，旨在打造“人人住得起”的國民公寓酒店。從產品設計、家電選型、家具尺寸等方面回歸國人生活習慣，如以微波爐替代洗碗機、優化晾曬區布局等，實現真正意義上的“本土化改造”。

▲城家公寓酒店實景圖

在運營端，城家依托華住供應鏈與2.88億會員流量，大幅降低改造成本與獲客成本。其輕改造模式可實現最快20天改造周期，單房造價低至2.5萬元（翻牌店）。如北京三元橋項目以單間714元投入實現RevPAR提升30%，營銷成本降70%。

▲城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店 實景圖

此外，城家北京師范大學西直門公寓酒店項目也體現了其高效運營能力：以6萬元/間的投資成本，經過120天改造周期，在開業前預售階段，通過一場7小時的直播便實現23.4萬元預售額，748間夜被搶購一空，開業后持續保持滿房狀態。

在品牌推出不到半年的時間里，城家公寓酒店已迅速拓展至超20個項目，覆蓋一線與非核心城市，回報周期壓縮至4年以內，展現出強大的市場適配性與投資吸引力。

▲城家北京師范大學西直門公寓酒店 實景圖

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小改造，大收益

局改模式激活老舊資產

當面對設施老化、客群迭代的老酒店與服務式公寓的改造需求，城家搖身成為“診療專家"，提出“利舊煥新”的局改理念，拒絕大拆大建，強調功能升級與體驗優化。通過移動家具替代固裝、日系簡約風格煥新、模組化設備嵌入等方式，以極低投入實現租金與RevPAR雙提升。

▲實景改造實景圖

上海延安西路店為例（含大堂及40間客房），Studio房型僅投入1.5萬/間，即實現長租月租金提升2000元；兩房套房投入3.4萬/間，月租提升6000元，項目整體半年回本。上海福泉路門店以整體74萬元的改造費用，實現長租AMR提升600元，短租ADR提升100元。

漕河涇CitiGO HOUSE歡閣公寓通過適寵化改造，單房成本控制在3000元以內，ADR提升超50%，OCC達95%以上。這類改造尤其適合地段優良但產品老化的酒店，或需突破周末流量瓶頸的商務酒店。

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▲CitiGO HOUSE歡閣公寓酒店適寵化改造實景圖

結語

城家通過瑞貝庭、城家公寓酒店及“局改專家”三條產品線，展現出其對公寓酒店細分市場的精準卡位與運營深度。其核心能力不在于硬裝重建，而在于對客戶需求的洞察、動態收益模型的構建與供應鏈的高效整合。

在房地產從增量開發轉向存量運營的時代，能否以“小改動”激活“大收益”，將成為酒店資產能否穿越周期、實現可持續增值的關鍵。城家的實踐表明，唯有回歸用戶真實生活場景，才能在新賽道上贏得長期回報。

內容來源：城家資管

撰文: URI研究中心

內容審核:城家資管

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶