老舊住房迎新機，自主更新政策詳解！家家戶戶都受益！

近日，一則重磅消息為無數老舊小區居民帶來了希望——中共中央、國務院正式發布《關于推動城市高質量發展的意見》，其中明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

這意味著什么？簡單來說，就是您所在的老舊小區有機會通過業主自主組織、自主決策，進行拆除重建或改造升級，不離開熟悉的環境就能住上新房！

這與以往由政府或開發商主導的改造模式不同，新政策更加強調居民的主體地位和自主權利，讓居民真正成為住房改造的主人。

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什么是自主更新？

所謂老舊住房自主更新、原拆原建，就是在尊重居民意愿的基礎上，由居民自主組織、自主決策，對老舊住房進行拆除重建或改造升級。

居民可以根據自身需求和實際情況，對房屋的結構、布局、功能等進行重新規劃和設計，讓老房子煥然一新。

這一政策適用于城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。

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政策主要內容

改造內容全面

城鎮老舊小區改造內容可分為三大類：

基礎類：滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，如市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修；

完善類：滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，如環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；

提升類：豐富社區服務供給、提升居民生活品質的內容，如公共服務設施配套建設及其智慧化改造。

資金籌措多元化

建立“政府補貼+居民共擔+市場參與”機制：

居民出資：可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實；可提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造；

政府支持：納入保障性安居工程，中央給予資金補助；提供行政事業性收費減免和稅收優惠政策；

市場參與：探索REITs等金融工具吸引社會資本。

規劃彈性突破

新政策允許原拆原建中增加地下空間、調整容積率。例如：

廈門市規定，因原有住宅按套擴面的，需要補交土地價款，但可延至房屋上市交易時補繳；

無錫市按階梯補差價政策，居民擴面5-10㎡僅需補繳14850元/㎡。

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實施路徑指南

如何申請城鎮老舊小區自主更新改造？以下是常見步驟：

1、業主發起：城鎮老舊小區自主更新改造應經全體改造房屋所有權人書面同意；

2、成立組織：房屋所有權人經區政府批準后作為自主更新改造實施主體，可以成立自主更新委員會、委托業主委員會或者具備相應資質的法人；

3、編制方案：編制更新項目實施方案，包含改造方式、改造內容、資金籌措、建設時序等事項；

4、聯合審查：向所在街道提交方案，由區政府組織住建、財政、資源規劃等部門進行聯合審查；

5、方案深化：按照審查意見修改完善方案，報區政府同意；

6、審批建設：申請建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

7、驗收登記：完成竣工驗收備案后，向不動產登記部門辦理不動產登記。

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實施路徑指南

杭州的浙工新村是浙江省首個采用自主更新模式重建的危舊房小區。

該小區始建于上世紀80年代，大部分樓幢建筑年代久遠，采用預制多孔板和條形基礎，沒有抗震設防和配套設施，存在許多安全隱患。

在《全面推進城市更新的實施意見》推動下，浙工新村居民以“一幢樓一代表”的原則成立了居民自主更新委員會，代表大多數居民行使權利。

在獲得近100%居民同意的前提下，居民自主更新組織向政府提交了更新申請。項目整體更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，出資比例超過80%。

重建后的浙工新村新建了7座11層的小高層，所有樓房都配備了電梯，實行人車分流，并建設了地下停車庫。小區的綠化率提升至25%以上，還新建了“一老一小”活動中心等配套設施。

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機遇與挑戰

政策帶來的機遇

對居民來說，這項政策帶來了諸多實實在在的好處：

提升居住品質：告別破舊的房屋，住上更加安全、舒適、寬敞的新家；

增加房產價值：房子變新了、環境變好了，房產的市場價值和租金收益可能隨之增加；

改善生活環境：增加電梯、停車位等配套設施，生活便利性大大提高。

對城市發展而言，老舊住房自主更新、原拆原建也具有深遠意義：

激活城市存量資源：提高土地利用效率，為城市的發展騰出更多空間；

促進產業轉型升級：帶動建筑、裝修、建材等相關產業的發展，創造大量就業機會；

提升城市形象和品質：改善城市的整體面貌，增強城市的吸引力和競爭力。

可能面臨的挑戰

當前推進仍面臨三重挑戰：

利益協調難題：低樓層住戶反對、產權糾紛等問題突出，需建立“居民自治+法律調解”機制；

資金缺口壓力：盡管政府補貼力度加大，但部分城市專項債發行規模有限，需探索更多金融工具吸引社會資本；

歷史保護矛盾：老舊建筑中約15%涉及文保單位，需建立“一屋一策”保護方案。

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實施建議指南

如果您所在的小區也有自主更新的意愿，以下建議可能有所幫助：

1、充分溝通協商：自主更新改造應經全體改造房屋所有權人書面同意，前期充分溝通協商至關重要；

2、成立代表性組織：可參考杭州浙工新村“一幢樓一代表”的原則，成立能夠代表大多數居民的自主更新委員會；

3、科學編制方案：結合小區實際情況，科學編制更新項目實施方案，包括改造方式、改造內容、資金籌措等；

4、用足支持政策：充分利用政府提供的各項優惠政策，如行政事業性收費減免、稅收優惠、公積金提取等；

5、借鑒成功經驗：參考杭州、廈門等地的成功案例，學習其經驗和實施路徑。

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總 結

杭州浙工新村的成功讓我們看到了自主更新的巨大潛力。這個始建于上世紀80年代的老小區，通過居民自主更新，如今變成了擁有電梯地下車庫、人車分流、綠化率超過25%的現代化社區。

廈門市也于2025年8月18日起施行《城鎮老舊小區自主更新改造指導意見》，有效期5年，為當地老舊小區改造提供了明確指引。

未來，我們有望看到更多的老舊小區煥然一新，居民們的生活品質得到大幅提升，城市的面貌也將變得更加美麗宜居。

抓住機遇，積極參與，讓我們共同期待美好家園的新面貌！