昆明國企的保租房生意越來越讓人看不懂了

通過法拍買下爛尾的豪門金座（錦玉商務中心）兩棟公寓樓還不到半個月，巫家壩商業運營管理公司就發布了項目設計及施工一體化（EPC）總承包招標計劃。根據招標文件，中標企業將負責對豪門金座（錦玉商務中心）1號樓和2號樓按照保租房要求進行改建，改建總建筑面積96537.74平米，改造后的保租房有1297套，建筑安裝工程費為3.6億。

巫家壩商業運營管理公司是昆明巫家壩建設發展公司的下屬企業，舉牌競買豪門金座（錦玉商務中）花了2.47億元，如今又要花3.6億進行改造，總支出就已經達到了6.07億元，這還不包括工程監理以及其他費用，巫家壩商業運營管理公司最終為這個保租房項目支付的代價，將至少在 6.1億以上。

招標代理機構發布的招標文件則顯示，錦玉商務中心改建項目的估算總投資為61669萬，其中建筑安裝工程費是36000萬。招標文件并未明確項目估算總投資是否包括競拍項目所花的24742萬，即便已經包括，巫家壩商業運營管理公司對錦玉商務中心保租房項目的初步投資預算也達到了6.17億，代價不小。

拍賣前的豪門金座

錦玉商務中心除了兩棟高層商務樓，還有商業裙樓，其中改建保租房的面積是5.04萬平米，共1294套。另外還有1.49萬的商業裙樓。

商業裙樓未來雖然可以招商運營，但如今商業招租并不容易，租金也很低，所以1.49萬平米的商業裙樓以后能有多少租金收入，現在很難預測，相信巫家壩商業運營管理公司也不是為這1.49萬平米的商場購買爛尾樓的，保租房才是這個項目的運營重點。

昆明現在有10多個保租房項目，絕大多數項目的基準租金都在每平米20元以下，最高的也不超過25元/平米/月，官渡區另一個保租房項目彩瑞中心也距離廣福路不遠，去年底有一批房源的基準租金只要16.94元/平米/月，錦玉商務中心如果投入市場，雖然位置可能是昆明所有保租房項目中最好的，但租金應該也很難超過30元/平米/月。

萬科翡翠也有大量公寓出租，拎包入住只要每平米每月30元左右

可以對比的是，距離錦玉商務中心只有幾百米的萬科翡翠2期，一間41平米帶家具家電公寓的月租報價只有1200元，算下來每平米還不到30元。按規定，保租房的租金水平一般不高于同地段同類房源租金的85%，所以錦玉商務中保租房的定價應該不超過26元/平米才對。

即便按30元/平米/月計算，錦玉商務中心5.1萬平米保租房如果實現100%出租率，理論收入可以達到153萬/月，年收入超過1800萬，年化收益率也不過3%（按6.17億的項目總投資計算）。

然而，錦玉商務中心不可能實現100%的出租率，而且總投資很可能也不止6.17億，況且這還沒算管理成本、資金成本、房屋折舊，所以如果僅計算保租房的營收，實際收益率還要大大低于3%。當然錦玉商務中心1.4萬平米的商業不可能一分錢租金收入都沒有，但以現在實體商業的處境，也不可能高到哪里去，錦玉商務中心保租房加上裙樓商業，年收入頂多也就2000多萬，年化收益率也不會比3%高多少，而且一旦出租狀況不理想，或者租金水平達不到預期，收益率還要進一步打折。

總的來說，巫家壩商管公司收購爛尾樓的這筆投資投入大，占用資金多，收益卻有限，投資回收期非常長，搞不好還會虧損。