經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：樓市是最大的內(nèi)需，三招可救房地產(chǎn)

現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)走到非常關(guān)鍵的十字路口，尤其是正處于金九銀十的當(dāng)口，在各種利好政策帶動(dòng)下，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的腳步在加快，盡管這條路并沒(méi)有那么順利。此前的政策是有效果的，新一輪的政策也在陸陸續(xù)續(xù)跟進(jìn)。

樓市止跌回穩(wěn)還需要采取哪些必要措施？各地都已經(jīng)紛紛出招，各路專(zhuān)家也都積極獻(xiàn)策，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也給出了建議。

8月26日，任澤平的澤平宏觀(guān)團(tuán)隊(duì)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，上海放松郊區(qū)限制后，新一輪穩(wěn)樓市政策出臺(tái)。此次新政精準(zhǔn)對(duì)接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。

任澤平表示，房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，后房地產(chǎn)時(shí)代大分化，一二線(xiàn)城市以?xún)r(jià)換量，三四線(xiàn)步入漫長(zhǎng)去庫(kù)存，抓住“金九銀十”窗口，主動(dòng)提振市場(chǎng)信心，應(yīng)對(duì)下行壓力。但是如果只是簡(jiǎn)單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期。

我覺(jué)得這一點(diǎn)任澤平說(shuō)到了點(diǎn)子上，最大的問(wèn)題就在于老百姓購(gòu)買(mǎi)力或者未來(lái)收入預(yù)期信心不足，急需解決。

所以，任澤平認(rèn)為，需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲(chǔ)之類(lèi)的措施。樓市是最大的內(nèi)需，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問(wèn)題等。他建議，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，未來(lái)“三招可救房地產(chǎn)”：

1、組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。

眾所周知，現(xiàn)在的樓市進(jìn)入了惡性循環(huán)，本來(lái)房子越不好賣(mài)開(kāi)發(fā)商就越?jīng)]有資本可以支撐，這樣的信心也就會(huì)影響到購(gòu)房者的信心，從而持續(xù)觀(guān)望。但無(wú)論如何，肯定不能由老百姓承擔(dān)這些后果。

買(mǎi)一套房子不容易，很多人可能是傾盡家庭幾代人的心血，任澤平建議組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。

組建一個(gè)大基金，以合適價(jià)格收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的樓盤(pán)或土地，用來(lái)做租賃房，盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商有了錢(qián)可以繼續(xù)拿地，就可以循環(huán)起來(lái)。聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，似乎怎么著都有人兜底，你覺(jué)得如何呢？

2、降低購(gòu)房者和存量業(yè)主的成本支出。

任澤平建議，降低利率和稅費(fèi)，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過(guò)降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。

現(xiàn)在利率還是太高，尤其是一線(xiàn)城市仍有下調(diào)空間，就業(yè)和收入壓力大，居民扛不動(dòng)了，房企自然也扛不動(dòng)了，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，反響很好。

任澤平說(shuō)，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)。

我個(gè)人認(rèn)為，相比單純降低買(mǎi)房門(mén)檻，降低買(mǎi)房成本自然是好事。這對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)可是實(shí)實(shí)在在的讓利。如果能夠繼續(xù)給買(mǎi)房人減負(fù)，那么一定程度上可以緩解壓力，提升信心。

3、全面取消限制，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求。

任澤平表示，房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，二線(xiàn)城市已基本全面放開(kāi)，一線(xiàn)城市可以像廣州一樣全面放開(kāi)。北京例外，可以先放開(kāi)五環(huán)外和大戶(hù)型的限制。

對(duì)于房地產(chǎn)政策調(diào)整，其實(shí)，官方早就表態(tài)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。現(xiàn)在主要就是一線(xiàn)城市京滬深等還保留限制，這兩年，都有松綁，但是并沒(méi)有完全放開(kāi)。

任澤平認(rèn)為，現(xiàn)在正是取消限制的良機(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，所以不用擔(dān)心取會(huì)引起市場(chǎng)過(guò)熱。此前國(guó)家已經(jīng)明確，“因城施策調(diào)減限制性措施”。

宏觀(guān)地說(shuō)，房地產(chǎn)全面取消限制已經(jīng)是大勢(shì)所趨，但鑒于城市的具體定位，比如北京仍有所保留限制措施，短期內(nèi)不會(huì)全面取消。我覺(jué)得任澤平的建議有一定的參考價(jià)值，可以借鑒，除了組建住房銀行可能有爭(zhēng)議外，其實(shí)對(duì)于取消一些限制性政策和降低購(gòu)房成本，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)確實(shí)沒(méi)有什么太大的意見(jiàn)。