北京樓市小陽春穩步推進，重點指標深度分析

樓市小陽春正在順利推進，全國不同城市之間存在一定差異。從這期開始，老楊將陸續對全國重點城市的市場走勢做綜合評判和展望，今天首先聊一下北京的樓市。

從過去歷史和近兩三年情況來看，北京作為一線城市，也可以說是全國樓市的領頭羊，但北京樓市的活躍度相比上海和深圳要稍弱一些，甚至在部分時段也弱于杭州和成都。這個其實不難理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以無論從政策層面還是其他因素考慮，北京樓市的表現都不能太搶眼。

我舉個例子，目前全國還有三個城市沒有取消限購，就是北京、上海、深圳，其中北京的限購是最嚴的。即便今年元旦《求是》雜志已經提出，地方政策要一次性到位，但北京、上海的政策不可能一步給到位。

另外還有一些因素，比如人口方面有所控制。作為超級大都市，北京、上海都在控制人口，不希望人口規模過大，尤其是北京，通過城市發展規劃對中心城區人口進行向外疏解。

一個方向是成立北京城市副中心，向城市東邊的通州疏解；另外就是成立雄安新區，雄安新區的定位之一，就是承接從北京搬出來的部分單位，包括科研單位、高校等，以及部分被疏解的人口。長期來看，人口是決定樓市走勢的核心因素，所以從這個層面來看，北京樓市不可能表現得特別搶眼。

講完基本邏輯和城市定位之后，我們來具體分析幾個重要指標。第一個指標是住宅成交量，這是非常重要且領先的指標，這里主要看二手房的網簽量，也就是政府公布的數據。今年春節之后的四周，北京二手房網簽量明顯增長，其中節后第四周創下了2022年春節后第四周的最高值。今年節后四周累計網簽量同比2025年增長20%，同比2024年大增38%，所以北京成交量的走勢表現還是不錯的。

第二個指標看北京的房價。從數據走勢可以看到，2021年到2023年前三季度，北京房價總體環比上漲；2023年10月份開始，北京房價明顯進入下跌通道并持續下跌。2024年9月下旬新政之后，北京房價跌幅有所收窄，但最終也沒有回到正負零以上。

2025年4月份之后，北京房價跌幅進一步擴大，但最近兩個月，也就是今年1月和2月，北京房價跌幅明顯收窄，其中2月份已經小幅翻紅，也就是說，今年2月份北京房價出現了過去兩年多以來的首次翻紅。按照當前3月份的量能和市場情緒，我估計3月份很可能繼續保持環比小幅上漲。

如果連續兩個月房價小漲，是不是意味著這一輪北京房價下跌就此結束、就此止跌，接下來只能漲漲漲？我感覺目前這個節點還不敢下這么樂觀的結論，因為影響一個城市樓市房價走勢的因素非常多元。我們平時重點觀察量和價兩個維度的走勢，但很難通過過去的歷史數據和最近幾個月的數據，就推導出未來幾個月量價會怎么走，沒有這么簡單。

所以接下來我們要看兩個指標，尤其是房地產市場的領先經濟指數，它綜合了全國總體和北京市的宏觀經濟、金融、政策等指標，能夠比較好地展現影響北京房價走勢的關鍵因素。這個圖里有兩個指標，一個是北京房地產市場領先經濟指數，另一個是當期經濟指數。當期指數綜合了北京住宅的成交量、價格、庫存、土拍等四個分指標，得出的是能夠反映北京房地產市場綜合景氣度的俯視圖。

從藍線來看，2021年10月份之后，北京房地產景氣度就進入負值區間，負值意味著低于歷史平均水平，市場處于調整狀態，或者說是處于熊市當中。截至今年2月份，北京當期景氣指數是負的61，處于較冷區間。很多中西部、東北地區城市的樓市景氣度目前是過冷，也就是非常冷，而北京是比較冷，冷的程度小于很多城市，但畢竟還是在冬天。

第二個指標是領先經濟指數，從歷史走勢看，它跟當期經濟指數基本同向變化，高度相關，但總體會領先于當期經濟指數。2025年6月份，北京的領先經濟指數已經翻紅，進入正值區間，今年2月份是正的24，這個正數要超過全國大部分城市。所以也可以說，目前北京的領先經濟指數，對北京樓市形成了托底作用。

我的判斷是，過去幾年北京樓市調整的最低點、最冷的時候，發生在2024年二季度。當前市場依然處于冬天，但在宏觀面諸多因素的托底作用下，可能部分月份會有震蕩，但大方向應該是溫度慢慢往上走。

這些數據和指標來自于我們的全國房地產市場機會和風險監測系統，每個月的最新數據，以及更多觀點和判斷，都會發給我們的VIP付費客戶，主要給房企朋友們參考。這里我把系統中對北京樓市的綜合判斷讀一下：

截至今年2月底，北京房地產市場總體較弱，2月份景氣度小幅回升，繼續處于較冷區間，升至弱復蘇階段；房價跌幅明顯收窄，現貨庫存壓力較大，期貨庫存壓力較小；北京經濟環境指數為負66，略差；北京領先經濟指數為24，略強；預計北京小陽春成色較好，房企拿地時機略好，應重點聚焦布局市區新房銷售，適度促銷。