永安里地王，看不見的包袱

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

9月3日，舉國歡慶盛會。

待上午慶典勝利閉幕后，北京規自委很快就發布了第七輪供地清單。

它共涉及8宗地，土地面積約27公頃，建筑規模約63萬㎡，容積率4.63，擬于近期供應。

這意味著，上兩輪出現的海淀四季青西郊機場2宗地，依然未能成功入市。大概是為了錯峰中建壹品和金隅地產的寶山村雙子。

有關第七輪8宗地，外界給予了太多溢美之詞——“太香了"、“王炸"等等。花姐就不人云亦云了。

由于它們流出的信息實在少得可憐，想要得出地塊好差的結論，還為時尚早。

北京新地王來了

不過，里面有宗地很有故事：永安里舊城區改建項目0401-01——它或將成為北京的新地王。

之前，樓面價地王為海淀中海樹村項目，10.23萬元/平米；單幅地塊地王為豐臺中海麗金府，110.54億元。

先看0401-01號地在供地清單里的基本信息：

1、它位于朝陽區建外街道，規劃用途為F1住宅混合公建用地，占地3.47公頃，規劃地上建面16.08萬㎡。

2、PDF文件給出三張圖：區位圖、影像圖、規劃圖。

其中規劃圖上有9個圖標：社區衛生服務中心、A級急救工作站、社區活動中心、文化展示空間、社區商業設施、末端物流設施、100KV變電站、密閉式垃圾清潔站、特勤消防站。

如此“豐富”的配建，十分罕見，也是包袱。

3、此外，還標出一條“街坊路”，東西走向，連接規劃永安西里中街和規劃永安里東街。

兩度調規往事

這三條信息的背后，藏著此地塊12年的如煙往事。

在2013年，永安里0401-01號地作為北京舊城改造項目立項，改造前用地即以居住功能為主，其中住宅和非住宅建筑面積，占比分別約60%、40%。

十年后，0401-01號地才正是啟動，并在2023年1月20日-2月18日，公示了規劃綜合實施方案。主要內容為：將結合長安街沿線退線（不低于20米）、項目東側退線（不低于10米）設置公共綠地，并補增了社區商業設施、文化展示空間和社區衛生服務中心。

這一規劃調整，又是一年。直到2024年，它先后在第二、第五輪供地清單里出現，很遺憾，最終下架了。大概是沒有房企愿意去激活它。

無人問津，怎么辦呢？只好給它減負。

在2025年1月17日，永安里0401-01地塊第二次調規了。

和之前相比，它只改了一個數字：將“住宅建筑面積約9萬平米”，改成“住宅建筑面積約10.9萬平米”，增加了1.9萬平米，增幅21.11%。

這塊地的基本參數沒變：容積率為4.63，地上建筑面積16.1萬平米，用地面積3.47公頃，建筑高度100米。

新增1.9萬平住宅的秘密

新增的1.9萬平米住宅，來自何方？秘密就藏在備注欄里。

對比兩次調規，備注欄里的“非住宅部分”，內容是一樣的。

它包括：1、社區衛生服務中心5900平方米；2、文化展示空間1500平方米；3、社區商業300平方米；4、密閉式垃圾清潔站170平方米；5、特勤消防站5000平方米 ( 建筑規模單獨核算)；6、其他公共配套用房2000平方米。

花姐將這6項地上非住宅面積加起來，發現只有1.487萬平米。而按照調規前的指標，整個公建的面積為7.1萬平米（16.1萬平米減去9萬平米住宅）。

這意味著，除了上述1.487萬平米非住面積，剩余5.613萬平米地上公建面積，沒寫入備注里。

由此，在總規劃建面不變、非住宅面積不變的情況下，新增的1.9萬平米住宅面積，出自未公開的5.613萬平米公建面積里。

簡而言之，今年年初調規后，0401-01地塊的規劃面積分為三大部分：住宅10.9萬平米、配套面積1.487萬平米，其它未公開的公建面積為3.713萬平米——應為寫字樓。

強排方案推測

永安里0401-01地塊的方案，不好排。

原因在于，它的南面有三棟樓，東南角的通用國際大賽，高約140米，導致住宅不得不后撤。還有兩棟酒店，希爾頓酒店和芷岸酒店，高約28米。

再加上整個地塊的容積率高度4.63，如何做到保持日照，又不至于樓棟過密，綜合地塊參數和周邊現狀，花姐做了一版強排推測（加微信louhuar007），僅供參考：

1、地塊被一條東西向的街坊路，分成南北兩個區；

2、北區為公建，主要為寫字樓和特勤消防站，其中寫字樓約3.7萬平米，高22F；

3、南區為住宅和配套設施、約11.9萬平米，約11F至20F住宅、單套面積在200-300平米，配套設在東南角，大門朝東。

有形和無形的包袱

從整體來看，永安里0401-01地塊的包袱蠻重的：10.9萬平米住宅，要拖5.2萬平米地上（寫字樓+配套），以及0.5萬平米地下變電站——110KV。

這些，還只是有形的包袱，無形的包袱更可怕。

1、它緊挨地鐵1號線永安里站，要求住宅建筑退線20米；

2、緊鄰長安街南側，運輸土方和建筑材料，只能在夜間完成，而且對施工作業的要求非常高；

3、位于長安街第一排，對建筑的圖紙審查會更嚴格；

4、施工周期會拉長，意味著交付時間拉長，占用資金成本大。

花姐了解到，有很多房企研究過這塊地，算賬后發現劃不來，棄之。

不過，這次出現在北京七輪供地清單里，很可能找到了托底的買家。

花姐十分好奇，買家到底是何方神圣？如果順利的話，預計最早也要到10月下旬揭曉。