房價慣性下跌有望扭轉，大摩：中國房地產四季度銷售或加速

自從8月18日國家定調“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”后，全國各地都在行動，至少有20余城以發文和會議等政策形式，對鞏固房地產市場止跌回穩態勢有了具體動作。

現在樓市正處在“金九銀十”的傳統旺季，各地都在加緊推出樓市促銷活動，相信對于“金九銀十”成色會有較大的幫助。房地產政策的進一步優化，既能釋放短期需求，同時也意味著鞏固市場止跌回穩的政策不會停，各地都會結合實際情況積極應對。

實際上，從最近的各項數據指標也能看出，雖然房地產仍然在調整，但是下降幅度有所收窄，從供需情況來說，樓市中長期“止跌回穩”的基礎正在構建，不過指望全面完成仍需要較長時間。

9月4日，中信證券發布研報稱，總體來看，房地產市場挑戰存在，但企業透過多種措施應對挑戰，也維持了穩健的資產負債表。房價過高，房地產供給過大的局面已經發生了根本性的變化，市場已經有了止跌回穩的基礎。

比如開發商又快又好去化新貨，為企業持續優化現金流提供了堅實支撐，多管齊下壓降不良資產，努力壓降成本費用支出，盡全力提升資產經營能力等手段，已經讓房企在應對當前困難局面方面看到了一絲曙光。

中信證券認為，隨著租金回報率漸趨合理，部分區域租金回報率已經接近3%，這就讓房價明顯偏高的局面得以發生根本性的變化。

此外，龍頭公司新開工已經下降到不足高峰期的30%，在建面積還不到當時的50%，可見，新房供給過大的局面也已經發生了根本性的變化。不過中信證券也表示，目前樓市雖然供過于求，但主要表現為存量房供給過大，而存量房過量供給則是由于預期造成的。

而預期的改變或許要受環境影響，以及未來收入增長預期而改變。

中信證券認為三大外部因素有望扭轉房價慣性下跌的預期：

第一，政策進一步優化的可能性。

這一點毫無疑問，文章一開始就說了，全國新一輪樓市政策正在展開，都在加快房地產市場止跌回穩的速度。

第二，資本市場的財富效應。

財富效應的變化可以影響我們的預期，當房價上漲時，居民財富感增強，傾向于增加負債購置房產并擴大消費，形成正向循環。而當房價進入調整期，比如現在這種情況，市場就是在努力尋找新的平衡點。

第三，產業層面尤其是新質生產力的不斷發展和居民收入水平的持續提升。

這一點說到底還是老百姓對未來收入預期的判斷，這就受到新質生產力或者產業發展的影響，當老百姓購買力或信心提升了，未來市場會分化，但不會全面下跌。

對于中國內地房地產市場的表現，9月3日，摩根士丹利也發布報告指出，內房開發商上半年業績一如預期，但內房股均提供正面的下半年或未來指引，特別是物業發展利潤率改善，以及租金收入好轉。

同時，大摩預期，得益于國企在高線城市擁有豐富的可售資源，內地房地產第四季銷售可能加速。

2025年最后一個季度很快就要到來，9月新一輪樓市利好政策會短期刺激市場需求集中釋放，如果開發商能夠給出合適的讓利，那么4季度應該會有一個不錯的結局，但跟去年比可能會弱一些。