廣州寫字樓租金連跌，“商改住”會是出路嗎？

時隔8年，上海率先對“商改住”禁令作出調整。

近日，上海出臺《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，鼓勵樓宇因地制宜拓展租賃住房等功能。

這意味著，暫停8年之久的“商改住”政策在上海迎來了破冰時刻。

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在此前樓市高速擴張期，商辦單位一度被視為“香餑餑”。

因為其不限購、單價低，且一般地段優越，不少剛需買家以及投資客都將其當做住宅的“平替”，這也導致了市場秩序混亂、價格快速上漲。

直到2017年，多地開始重拳出擊發布“商改住”禁令，這股熱潮才逐漸平息。

不過，如今形勢又有大不同，根據萊坊研究院發布的報告，上海的甲級寫字樓空置率已經超過20%的警戒線。

△圖片來源：萊坊研究院

正如普通住宅一樣，當供過于求，價格也將下跌，這可能又會導致部分業主踐踏式出貨，進一步造成空置率上升。

于是上海此次對商改住禁令松綁，本質上也是旨在對商辦樓宇單一功能作出擴展，以降低空置率。

當然，上海新政雖然允許商業用房兼容住房功能，但并不是要作為住房來買賣，而是租賃。

政策提出了“分區分類兼容”策略，支持存量商務樓宇分區分類兼容符合地區發展導向和人民群眾生產生活需求的功能業態。

具體來說，就是允許商務樓宇在主體結構、土地性質、產證用途不變的前提下，通過全周期合同管理實現15年內的功能兼容轉換。

02

既然上海已經率先出擊，廣州會跟進嗎？

從根本上來看，廣州寫字樓的空置率比上海好不了多少，也已經接近20%的警戒線，

在第二季度，廣州寫字樓租金為每月每平方米人民幣124.5元，環比下跌2.5%，已經連續16個季度處于調整周期，同樣面臨去化壓力。

△圖片來源：萊坊研究院

哪怕是在全市最為繁華的珠江新城，多個地標性寫字樓都出現了租金大幅下滑的情況。

就比如富力盈通大廈，巔峰期的租金要去到100多元/㎡·月，但如今已經跌至50多元/㎡·月，直接腰斬。

更別說，在在這方面廣州已經有政策基礎與實踐經驗。

早在2019年，廣州就出臺了《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，提出符合權屬清晰、結構安全、消防安全等七大要求的非住宅存量用房，可申請改造租賃住房。

廣州政策強調“整體確權，性質不變”。改建項目應當整體確權登記、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質和建設量不變。

△圖片來源：攝圖網，已獲授權

到今年5月，廣州進一步公示了《關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》，擬推動商業辦公、旅館、倉儲等改建為保障性租賃住房。

因此，廣州跟進的可能性還是挺高的，甚至會比上海邁的步子更大。

如此一來，既可以促進職住平衡，減少上班族的通勤時間，又可以提升城市空間利用效率，實現功能優化，好處顯而易見。

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但話又說回來，商改住政策并非萬能解藥。

從實際運營角度看，商改住項目面臨諸多挑戰：改造投入成本高、戶型結構限制多、物業管理難度大等。

此外，商業用房與住宅在水電費、物業管理費等方面存在差異，可能增加居住成本。

從投資回報看，商改住項目租售比雖能達到3.5%以上，但考慮到改造投入和運營成本，實際收益可能大打折扣。

更關鍵的是，如果更多的商辦單位可用于租賃，將對原有住宅租賃市場形成直接沖擊。

廣州市房地產中介協會數據顯示，近兩年廣州租金水平整體呈現下滑態勢，租賃市場需求端已顯疲態。

特別是老破小房源，面臨位置更優、房齡更新的商改住項目競爭，租金水平和租售比可能進一步承壓。

說到底，當前廣州樓市的困局并非供應不足，而是需求萎靡，激活需求，才是當前市場破局的關鍵。