當規模不再是核心指標，誰能在筑底周期突出重圍？

2025年上半年，房地產市場仍在筑底調整，整體規模較高點已“腰斬”，而首次被寫進2025年《政府工作報告》的“好房子”，也成為今年樓市的關鍵詞。全國各地以“好房子”為準繩，部分項目實現熱銷。然而，在“好房子”帶來全新市場機會的同時，城市間市場的分化依然較為嚴重。

不過，目前改善需求抬頭成為市場修復的主要動力。面對行業普遍承壓，龍湖憑借穩健的經營性收入、明確的產品方法論和一系列熱銷項目，在波動中交出了一份穩健答卷，成為房企“規模收縮期的突圍樣本”。

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供給“換擋” 改善需求成為主線

過去一年，政策取向從“救市場”逐步切換為“優供給”。“好房子”被明確寫入政府工作報告，并以《住宅項目規范》落地，提出“安全、舒適、綠色、智慧”四維要求，住宅開發從“能住”走向“住得好”的系統化升級。這意味著，房地產行業將不再依賴單純的規模擴張，而是進入質量競爭的階段。

政策釋放的信號在市場端迅速產生回響。多地政府同步推出“以舊換新”“收儲去庫存”等措施，疊加信貸利率優化、首付比例下調，形成了一系列降低置換成本的組合拳。

購房者的心理正在逐漸發生變化——觀望情緒雖然仍在，但對于好產品的出手意愿明顯增強。行業機構數據顯示，上半年一二線城市改善類產品成交占比提升，部分核心板塊項目保持較快去化。三四線城市則恢復緩慢，庫存壓力依舊沉重，區域分化愈加突出。

在這樣的背景下，龍湖較早確立“好房子”戰略，并于近期在內部發布了《龍湖好房子白皮書》，將政策話語轉譯為具體的方法論和工具包：優化動線設計、提升空間舒適度、強化社區社交屬性、疊加智能與綠色體驗，把政策要求落到業主的日常生活中。比如在北京觀萃項目，首層架空和風雨連廊不僅滿足安全要求，更解決了雨雪天氣下業主出行的不便；在御湖境系列，動線禮序和空間尺度直擊改善痛點。這些設計，不僅僅是“賣點”，而是貼合政策要求與客戶需求的雙重邏輯。

長期關注行業的業內人士說，當大多數企業還在依賴價格競爭維持成交時，龍湖已經通過“優供給”讓自身產品更符合政策導向和市場預期，走在了行業的前列。

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業績穩健 財務與現金流保持韌性

龍湖響應優化供給政策的成效也體現在了自身的財報數據中。在行業整體規模縮減的環境下，龍湖近日發布的2025年中期業績依舊保持了穩健的雙向支撐。

中報數據顯示，龍湖今年上半年實現營業收入587.5億元，其中由運營與服務構成的經營性收入132.7億元，占比22.6%，創歷史新高；地產開發合約銷售350.1億元，一二線城市銷售占比約90%，回款率超過100%。

這組數據清晰地向市場表明了：在市場環境整體承壓的情況下，龍湖依然通過經營性業務的持續擴展和開發銷售的穩健表現，穩住了基本盤。

值得關注的是，多元航道成為龍湖最突出的抗周期優勢。

中報數據顯示，運營業務方面，龍湖集團上半年新增運營1座天街，全國累計運營89座，租金收入55億元、營業額同比增長17%、日均客流同比增長11%，出租率維持97%，逆勢展現出人氣與現金流的穩健。“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中長租公寓“冠寓”開業房源12.7萬間、出租率95.6%，開業、獲取規模穩居行業TOP2。

服務業務中，龍湖智創生活物業在管約2200個項目、4億平方米，并憑借數字化手段持續提升管理效率和業主體驗。龍湖龍智造實現營業收入7.0億元，同比增長65%，上半年新增代建面積852萬平方米，代建銷售額達84億元，交付面積122萬平方米，為客戶項目提供高品質營造服務，助力價值創造。這些多元化收入來源，讓龍湖在地產銷售承壓的環境中，擁有一套更加平衡的收入結構。

龍湖的盈利與現金流表現同樣穩健。2025年上半年，龍湖實現股東應占溢利32.2億元、核心溢利13.8億元，毛利率12.6%；含資本性支出的經營性現金流凈流入超過20億元。與此同時，短債占比降至15.1%，外幣債務比例僅14%，且已完成100%掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期延長至近11年。

外部評級機構普遍認為，龍湖在經營性業務和財務安全性上的表現，使其在同類房企中展現出更強的抗風險能力。

更重要的是，龍湖的財務表現不僅是“活下去”的防線，更是支撐未來布局的底氣。比如其在上海、蘇州、重慶、成都等地獲取的5幅高能級城市地塊，正是依托穩健的財務與現金流才敢于布局。

與一些企業“謹慎不前”形成對照，龍湖的投資策略更強調“優中選優”，確保每次供貨都能切中改善需求的核心。這種節奏感，正是財務穩健性帶來的戰略自由度。

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點亮改善需求 “好房子”熱銷成硬通貨

如果說財務表現是企業穩健的基石，那么產品與項目就是最直觀的市場驗證。2025年上半年，龍湖在多個城市的項目持續熱銷，背后是改善需求被點亮的現實。

在重慶，兩江御湖境用一個極具儀式感的“中央車站”概念重塑回家動線，讓歸家不再是穿過冰冷車庫的過程，而是像走進酒店一樣的體驗。這種空間禮序上的升級，擊中了改善客戶對生活品質的期待。項目首開便實現6.2億元銷售額，刷新近四年重慶樓市紀錄，后續開盤保持清盤，短短一個月累計熱銷超過11億元，成為當地市場的紅盤。

在北京，中關村觀萃的亮點在于“好房子”樣本工程的落地。首層架空、風雨連廊等細節設計，滿足了安全與舒適的雙重要求，真正把“政策口號”轉化為業主每天都能感知的便利。上半年，該項目成交套數位列全市TOP5、昌平區TOP1，證明在需求趨謹慎的首都市場，真正的好產品依舊有強勁的吸引力。

在上海，奉賢御湖境通過“會所+社群”的場景化營造，把社區生活從簡單的居住，擴展為涵蓋社交、休閑與歸屬感的全新體驗。改善客戶在這里不僅買到了一套房子，更獲得了一個充滿互動的社群空間。正因如此，該項目首開當天便勁銷10億元，成為區域現象級紅盤。

在昆明，滇池峯萃則從功能性切入，以“負公攤、空中院館、270°全景艙、雙洄游動線”直擊改善痛點。對于追求更高舒適度的客戶來說，這些設計提供了超越傳統住宅的空間感和視野。項目首開實現3.6億元成交，迅速在區域市場脫穎而出。

這些案例并非孤立的成功，而是龍湖“好房子”方法論在不同城市的集中呈現。它們說明，在規模收縮和市場筑底的背景下，真正決定成交的不是價格的下探，而是生活方式與長期價值的兌現。改善客的選擇，正在從“買一套房”轉向“買一種生活”，龍湖恰恰滿足了這種轉變。

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分化延續 確定性來自好城市×好房子×好服務

展望下半年，房地產市場大概率仍將處于“整體筑底、局部回暖”的格局。政策端的工具箱仍在持續發力，央地聯動下“去庫存”力度預計加大，金融優化與以舊換新將繼續降低置換門檻。

機構預測，一二線核心板塊的改善型項目仍將保持相對確定性，而三四線市場的恢復將需要更長時間。

這種結構性機會，為企業提供了不同的命題。有些企業依舊依賴規模沖刺和價格競爭，在庫存與現金流壓力下難以為繼；而那些能夠順應政策導向、提供“好房子”，并通過多航道穩住現金流的企業，則更可能在分化加劇的環境中突圍。

龍湖的實踐無疑為行業提供了一種路徑樣本。在核心城市，它沒有盲目擴張，而是精準拿地、精準供貨，讓每一次入市都與改善需求相匹配；在產品打造上，它把“好房子”的標準拆解為空間禮序、社群生活與綠色智慧等可感知的細節，讓業主的日常生活成為好房子的最佳注解；在經營層面，它用商業投資、物業管理、資產管理、智慧營造四大航道穩住現金流與利潤，增強了企業應對周期波動的韌性。

這些要素并不是孤立的，而是彼此聯動、共同形成合力。正因為有穩定的現金流，龍湖才能敢于在高能級城市持續投資；也因為有不斷驗證的“好房子”產品，它才能在市場情緒反復的環境中保持銷售與回款的確定性。

最終，龍湖呈現出一種相對清晰的邏輯：好城市提供戰略安全保障，好房子贏得市場投票，好運營與好服務服務托底現金流與利潤表。

在房地產規模收縮的新秩序下，行業正在告別“拼規模”的舊模式，轉向“拼質量、拼效率”的新邏輯。龍湖用自身的表現說明：在筑底周期中，真正的確定性來自于“好城市×好房子×好服務”的組合，而這也將是行業未來分化的關鍵坐標。