深圳終于脫了，外地人要瘋掉

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大家好，我是地產高富帥。

不出意外，還沒有等到930，深圳終于扛不住了，這次新增絕對不是鬧眼子的，基本上深圳市場也就剩下一條底褲了，或許脫光也就在今年。

9.5深夜，深圳發出了市場7月以來高度期待的房地產放寬政策，距離去年9.29新政大約過去了接近1年時間。

相當于前面北京，上海兩大城市的政策來看，深圳本次算是加足了不少馬力，特別是加入了羅湖區、寶安區（不含新安街道）兩大限購區域。

這也就釋放了一部分房票，其最關鍵點是本次新政對于那些單身又想要置業的群體，幾乎是上了大保險，這部分群體也是受益最多的。

在本次新政之前，深圳市場在7.8兩個月真的是市場超級低迷，開發商拿地熱情也不大，并且深圳地產均價首次跌破6萬。

開發商是市場上最專業的投資者，他們的行為是市場的風向標。深圳前面8個月拿地情況來看，不論是金額還是地塊數量，都與主流城市差距甚遠。

當連開發商都對未來市場沒有信心，不敢輕易拿地時，說明他們認為未來的房子會更難賣，利潤空間會被壓縮，甚至可能虧損。這直接反映了市場預期的悲觀。

從數據來看，深圳在8月份應該是過得最苦的一個月，2025年8月深圳成交1248套新房住宅，環比減少13.4%；成交4175套二手房住宅，環比減少10.3%。

整體來看，深圳樓市在8月份的表現明顯遜色于7月份，成交量出現大幅度下滑，顯示出市場熱度的降低。

需要注意的是，由于實際統計數據存在滯后性，8月份的真實成交量可能更低，這預示著市場的冷淡趨勢。

供應增加與成交乏力的雙重作用下，新房庫存壓力持續上升。

據深圳住建局數據，8月末深圳新房住宅可售房源32293套，住宅去化周期延長至10.1個月，由于新增供應增加，但新房成交表現乏力，令住宅庫存與去化周期再次上升。

市場上有一種假象的存在，就是看房的人真的也不算少數了，特別是剛需產品，在非核心區域，很多新房總價已經控制在300萬以下了，房價已經到底。

但是從整體成交來看，這部分純剛需產品在深圳關外的供應量實在是太大，價格內卷也在繼續廝殺，戶型設計與公區方面比豪宅內卷還兇猛。

因此，從今年的幾個日光盤來看，前面幾次幾乎把這一批客戶需求已經吸納干凈了，如今還沒入手的估計都還在觀望。

這次新政其實就是對于這部分產品加了一把火，可以認清的是，非深戶的外地人這波需求要被引爆，甚至很有可能是金九銀十這波開發商的最核心客群。

現在深圳市場已經完全徹底分類：第一類，剛需上車盤，如今這個價位也是目前競爭最激烈的存在，特別是龍華，龍崗，光明等。

第二類，600-800萬量級的首改項目，這部分項目集中在一些產業比較集中的非傳統核心區位，但是產品品質與配套非常成熟。

第三類，千萬以上的準豪宅產品，其實豪宅產品這幾年在深圳核心區域入市的不算多，基本上還是深圳灣，深超總等核心區域為主，圈層屬性較強。

如果是深圳的剛需新房是300萬的門檻，那么這個門檻的含金量絕對是超過任何一個一二線城市的，這絕對是炸裂的存在，開發商如何抓住這一波風口才是關鍵。

深圳是一線城市、全國經濟中心城市、科技創新中心。雖然大環境經濟持續低迷，但是深圳上半年的整體表現來看，仍然還是領跑全國。

2025年上半年，粵港澳大灣區交出了一份亮眼的“期中答卷”——高技術產業動能澎湃，消費場景推陳出新，旅游市場穩健回升，協同發展步伐更快。

無論是制造車間里的高速產線，還是跨境高鐵上人潮涌動的身影，都在訴說著這片灣區的澎湃脈動。

細看這份“成績單”，深圳繼續穩居“C位”，廣州緊跟其后，佛山、東莞制造重鎮穩固發力，惠州、中山、肇慶等新興力量加快釋放，港澳經濟回暖勢頭明顯。

財政健康度不僅要看總量，更要看結構。北京稅收占比87.3%全國最高，科技支出日均2億，華為、字節跳動等企業帶動企業所得稅增長10%。

深圳戰新產業占比42.3%，機器人產業增加值增速38%，民用無人機產量增長59%，另外值得關注的服務業，外貿產業也值得持續關注。

也就是說，深圳雖然土地稀缺，但是創造的經濟增速與總量仍然可以說是絕對的遙遙領先，這也跟深圳這一城市的包容度與開放性不無關系。

因此，城市競爭力擺在那里，這一波年輕人畢業到就業，深圳仍然具備極大的吸引力，這里的就業崗位仍然值得年輕人關注。

持續的人口流入加上持續的產業創新與布局，讓深圳這座頂流城市頂住了各方面的壓力，先把經濟穩住，再穩定人口，最后穩定房價。

300萬在其他二三線城市可能能買到核心區改善房，但在深圳，它代表的是一線城市的入場券， 其背后的戶籍、教育、醫療、發展機會等附加價值是其他城市無法比擬的。

相對比上海，北京的入場券，深圳實在是不算太貴，因此對于年輕人的吸引力更加高，加上本身民營經濟發達，更能創造更多的崗位。

在深圳土地資源極度稀缺的背景下，能做出總價300萬左右的新房，本身就是一種“奇跡”。

這要么是極致的小戶型產品（如70-80平做三房），要么是位于相對外圍但規劃有潛力的區域。這種產品的出現，本身就是市場的焦點。

深圳有海量的年輕剛需群體，他們的購買力天花板就在300-500萬這個區間。特別是對于首次置業的這部分群體來說，如今一定是絕佳上車機會。

一個總價可控的、品牌開發商的新房，對他們來說就是“夢中情房”，關注度會空前高漲，這也會跟很多其他二三線城市一些壓力，深圳對人的吸附力實在太強。

從今年上半年三個日光盤數據來看，性價比高的總價+超高的得房率與綜合配套，三個維度的集合，是其背后銷售數據的直觀影響力體現。

小編可以斷定，這波新增突發，對于外地人來說，深圳這波行情就是專門給他們定制的，這幾天火爆的售樓處直接可以說明。

小編一個朋友就趁著這一波熱度，在本周末直接入手了西鄉的新盤，這在前幾個月一直還在猶豫，這次一看到發布新政的消息，就毫不猶豫的下定了。

小編在周末兩天，也問了幾個在售的項目的營銷負責人，接觸下來，感受都是一樣的，主動問價+開房的人多不少，成交周期明顯降低很多。

不少樓盤紛紛打出成交喜報。龍崗區的遠洋天萃發布海報稱“外地客戶連轉3套”、鴻榮源位于觀瀾的樓盤則回收1%的折扣，這都是剛需客戶的必看項目之一了。

深圳包容性比較強、容錯性也比較強，樓市能大起，外來購買力功不可沒，這筆外地購買者瘋狂的同時，也給本地買房人構成了一些壓力。

目前很多人也都在關注，如果外地人都來掃貨，深圳這房價會不會再次猛漲？

這個話題其實估計大家都在各自的角度思考，但是從整體市場來看，深圳房價回暖是必然趨勢，但是前提肯定是優質資產。

今天就分享到這里，對深圳這波操作有想說的朋友，也歡迎留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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