北京
當恒大帶著2.44萬億債務黯然退市，金科卻用26億重整款化解1470億債務——這場教科書級的對比背后，藏著中國房地產最殘酷的生存法則。
恒大崩塌與金科重生：時間換空間的生死博弈
恒大與金科的命運分野，揭示了債務重組窗口期的關鍵價值。恒大在危機爆發后錯失三年黃金期，最終陷入"債務越還越多"的死循環；而金科早在2021年就未雨綢繆，通過重慶政府"資金+資源+信用"三位一體模式實現逆襲。
重慶政府的創新舉措堪稱范本：土地收儲、稅收返還等組合拳為金科降低負債300億，萬物云股權以70%質押率抵押提升處置效率40%。更關鍵的是階梯式股票兌付方案，設置24個月鎖定期后債權人接受率達83%，遠高于行業平均水平。
現房銷售新政下的行業大洗牌
海南試點數據揭示政策分水嶺：現房銷售占比從12.7%升至30.8%，爛尾率從3.85%降至1.2%。但這背后是殘酷的融資成本分化——中小房企15%的融資成本對比頭部房企3%的優勢，直接導致32%中小房企退出市場。
市場格局加速重構：沈陽頭部房企市占率飆升至49%，萬科、保利通過并購年增12%份額。政策重心已從"保項目"轉向"保交付+保市場主體"，倒逼行業從高周轉轉向高品質競爭。
破局之道：分層干預與REITs創新
短期需建立省級債務重組委員會，對風險房企實施差異化救助；中期可借鑒2024年3只保障房REITs上市經驗，為房企開辟資產退出新渠道；長期則需構建"央企主導開發+地方城投托底"的穩定結構。
萬科755億現金應對1580億短債的案例警示：未轉型房企將面臨生存危機。當行業形成"開發-運營"雙軌制時，那些依賴15%融資成本的中小房企，終將成為歷史注腳。
房地產的終局已然清晰：公共屬性強化下，陣痛后的新生態終將讓"保交樓"不再成為社會痛點。這場生死博弈中，主動破局者生，被動等待者亡——金科與恒大的故事，不過是行業劇變的開端。
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