TOP50房企超六成中報虧損，佼佼者各顯其能

2025年房地產行業中報業績披露已近尾聲。

據Wind數據顯示，截至9月1日，滬深兩市中超過五成的上市房企2025年上半年業績虧損，相比去年同期上升了4個百分點。房企業績分化現象非常明顯，盈利水平“冰火兩重天”。行業整體盈利能力持續承壓，虧損已成為大多數房企不得不面對的常態。

在這一背景下，仍有一部分企業憑借清晰的戰略布局和穩健的經營能力，在行業寒冬中保持了正向盈利，展現出較強的抗周期韌性。這些企業的共性在于，要么依靠經營性業務構建第二增長曲線，要么聚焦高能級城市深耕區域市場，從而實現利潤結構的優化與財務盤面的安全。

行業分化明顯，TOP50房企超六成虧損

在行業深度調整背景下，各上市房企陸續披露2025年半年度業績，延續去年的趨勢，虧損仍是今年上半年的行業主流。據業內人士分析，房企業績下滑或虧損的主要原因，大多為地產開發業務的結算毛利率下降所致。

從目前已公布的數據看， 2025年上半年，排名前50的上市房企中，有17家實現盈利，但合計歸母凈利潤為-984.83億元，虧損額較去年同期增加了323億元。其中，33家房企出現虧損，虧損企業數量占比超過六成。

國金證券研報顯示，14 家重點房企中共有 9 家歸母凈利潤出現下滑，從盈利能力來看，房企仍然被前期項目拖累。從歸母凈利潤的絕對規模來看，華潤置地、中國海外發展、龍湖集團排名前三，僅華潤置地一家規模超過100億元。

業內人士表示，行業的深度調整也帶來了格局的重塑，主要體現在以下幾個方面，一、國央企主導，民企韌性復蘇。國央企憑借其資金優勢、品牌信任度和融資成本優勢，在銷售和拿地環節都占據了主導地位。

二、聚焦核心城市，深耕高能級市場。房企普遍將資源向一線和強二線城市核心板塊傾斜，這些區域因其人口流入、產業基礎和較強的抗風險能力，成為房企的“安全港”。例如，濱江集團新增土儲中73%在杭州；保利發展、華潤置地等上半年新增土儲也幾乎全部位于一、二線城市。

三、“好房子”成為競爭核心：隨著市場需求變化和政策導向（“好房子”被寫入政府工作報告），行業從追求規模轉向追求質量。提供更好的產品、服務和體驗成為房企核心競爭力。許多企業加大了在產品研發、綠色建筑、智慧社區等方面的投入，例如龍湖集團在內部發布了《龍湖好房子白皮書》，華潤置地建立了“三好十二優”產品體系。

四、探索新模式，從開發商向運營商轉型。為平滑開發業務周期，不少房企積極拓展經營性業務。華潤置地的經營性不動產業務（如購物中心、寫字樓）收入同比增長5.5%，貢獻了可觀的經常性利潤。代建也因為其“輕資產、高盈利、抗周期”的特性，成為熱門方向。

業績逆勢走強的背后

縱觀今年上半年房企經營中的業績表現，在市場持續筑底的過程中，房企遇到的困境大同小異，但搏得盈利的途徑卻不盡相同。在得益于非經常性損益實現盈利的企業之外，兩類房企最為典型：

第一類，地產開發+經營性業務兩條曲線共同發力，代表企業為華潤、龍湖。2025年上半年，華潤置地實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重21.7%，經常性業務利潤占比超半數。其中以商業為主的經營性不動產業務營業額為121.1億元，同比增長5.5%；輕資產管理業務營業額為60億元，同比增長1.1%；生態圈要素型業務營業額為24.5億元，同比減少7.7%。上述三項業務合計實現核心凈利潤60.2億元，貢獻占比提升至60.2%。

龍湖集團運營+服務業務也成為收入、利潤的穩定貢獻源。

2025年上半年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入132.7億元，創歷史新高，在龍湖集團營業收入中占比達到22.6%，實現核心利潤40億。運營業務板塊由商業投資、資產管理航道組成，上半年營業收入為70.1億元，同比增長2.5%，毛利率超過75%，凈利率超過40%；以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊收入為人民幣62.6億元，同比微增。

開源證券表示，龍湖上半年結轉規模增加，結轉毛利率承壓，但整體負債結構優化，運營和服務業務穩健增長。該機構認為，龍湖運營服務收入穩健增長，毛利率維持高位，看好后續盈利修復，維持盈利預測及 “買入”評級。

第二類，區域房企的業務聚焦是另一大看點。8月26日，濱江集團發布2025年半年度報告，上半年實現營業收入454.49億元，同比增長87.8%；歸屬于母公司所有者的凈利潤18.53億元，同比增長58.87%；基本每股收益0.6元。

對此，濱江集團表示，業績增長主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。在總體下降的趨勢之下，濱江集團上半年交付樓盤體量有所上升，并實現銷售額527.5億元，與去年持平；毛利率較上年同期上升2.67個百分點，回升至12.24%。

聚焦浙江依舊是濱江的核心布局思路。截至上半年末，濱江集團土地儲備中杭州占73%，浙江省內非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等經濟基礎扎實的二三線城市占比17%，浙江省外占比10%。

“第二曲線”持續推進

當然，除了業績增長的看點外，房企“第二曲線”又有哪些新進展？

華潤置地2025年上半年，開發、經營、服務并重的“3+1”一體化業務模式的經營數據顯示，開發業務仍是華潤置地重要的收入來源和現金流保障，其轉型主要體現在投資高度聚焦和產品力提升上。而經營性不動產業務+輕資產管理業務，則是華潤置地轉型的重要發力方向，主要涵蓋購物中心、寫字樓等持有型物業，以及由華潤萬象生活提供的商業運營、物業管理等服務。

生態圈要素型業務是華潤置地圍繞城市運營進行的多元化探索，雖然當前收入占比不高，但意義在于完善戰略布局和培育未來增長點。包括城市代建、文體場館運營、租賃住房實現營業額4.15億元。

龍湖在過去三年壓降負債、優化債務結構的過程中，也構建起適應新市場環境的全新盤面。在業績會上，龍湖管理層表示，優秀的債務結構加正向的經營現金流，是保證企業安全的根本，也是公司的基本盤。在此之上，龍湖的四個經營性航道（商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造）將成為推動持續發展的增長盤。

根據龍湖管理層的要求，“未來四個航道都要構建自身所處板塊的競爭優勢，持續保持增長，形成能力的護城河。”而除基本盤、增長盤外，針對未來的發展，龍湖還規劃了創新盤，例如，針對會員運營上線ALL IN ONE的“龍湖”APP，產生新的業務機會；在AI應用的層面，龍湖管理層表示，龍湖今年在內部做很多行業級的AI應用試水，未來成熟了會通過龍湖龍智造旗下的千丁數科對外輸出。

面對全新的存量市場，華潤、龍湖均已建立起體系化的業務方陣，應對市場環境變化帶來的新挑戰與新機遇。

其他轉型中房企，例如，招商蛇口持續推動“綜合發展模式”，園區運營與物業管理業務貢獻穩定現金流。今年上半年，開發業務仍是招商蛇口的壓艙石（營收占比77.54%），收入同比微降1.02%。資產運營業務收入34.53億元，同比微增0.64%；集中商業運營收入為9.4億元；產業園在營項目32個，運營收入6.4億元；公寓業務運營收入為6.5億元；物業服務業務（招商積余）表現亮眼，收入81.11億元，同比增長7.99%。

萬科則在物業開發、物流倉儲、長租公寓等多賽道協同發展。萬物云作為旗下輕資產平臺，已成為全球領先的物業服務和城市服務商，持續為公司輸送穩定服務收入。

2025年是中國房地產行業從“高速增長”轉向“高質量發展”的關鍵一年。陣痛仍在繼續，但希望也已顯現。那些早早布局經營性業務、聚焦核心城市、嚴守財務紀律的企業，正在為行業走出低谷提供可借鑒的路徑。