居民自建：未來城中村和棚改的主要改造模式！

居民自建將會成為未來城中村和棚戶區改造的主要模式。同策研究院聯席院長宋紅衛認為，房地產行業新模式下，居民自建模式值得推廣，不僅能真正實現以需定建，實現零庫存目標，還能實現城市高質量發展。

2025年8月，中辦、國辦正式發布《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》（以下簡稱“意見”），意見明確提出兩個要求：第一、“建立可持續的城市建設運營投融資體系”。也就是說城市高質量發展過程中首先投資運營的項目要有價值，避免對于土地財政以及中央財政的高度依賴。城市更新的一個原則是“項目周期內，資金可以實現自平衡”，意味著項目投資要保證不能半途而廢，效率低下，不能做面子工程，關鍵要有產出，具備產業發展的動能。

第二、“穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。”政策首提原拆原建，標志著我國城市更新模式從“政府主導拆遷”向“居民自主參與”轉型，老舊房改造告別“政府包辦”，居民自主權升級。且居民自建模式優勢明顯，部分城市已經試點成功。以武漢青山區21街坊項目為例，這個項目是以“住宅合作社”的模式來推進，堅持居民主導、政府支持、企業參與，組織居民積極參與改造，并得到全體居民的支持。項目落地過程中共具備五大優勢：

1、 近兩年，小區先后發生多起居民廚房、衛生間的天花預制板保護層突然脫落，險些傷及居民的情況，居民群眾要求拆遷、改善房屋意愿強烈。找第三方專業機構鑒定，確定為C類危房，合作社通過3輪入戶調查、2次社員大會，最終134 戶居民100% 簽署改造協議。真正的實現以需定供、以需定建、供需精準匹配，項目的推動不是政府主導，而是由居民主導。

2、合作社模式是為自己建房，整個過程民主決策、管理，每個社員都有監督權和建議權，所以在房屋的戶型設計、價格等方面會更符合自身需求和承受能力。合作社對住戶的需求進行了歸納，從居民切實的使用需求出發，做到“一戶一方案”，最終確定的戶型是33平方米到93平方米，共7種戶型產品。

3、武漢青山區21街坊項目從“啟動申報”到“取得施工許可證”僅用了7個月，而傳統的拆遷改造流程可能超過2年，項目推動效率大幅提高。

4、武漢青山區21街坊項目的資金來源采用“三個一點”模式， 居民補繳一點，政府補貼一點，市場化銷售一點。居民通過適當增加面積的模式交納部分費用，另外還有106套的房子可以通過市場化銷售回籠部分資金，基本上符合城市高質量發展項目資金自閉環的要求。

5、武漢青山區21街坊項目改造后社區綠化率達到30% ，并且配套了養老、托育、充電樁等基礎設施，實現“15分鐘生活圈”。

由此看來，建立可持續的城市建設運營投融資體系對于房地產行業也是利好，卸下了土地財政的包袱，可以更好地實現產業配套功能。而支持原拆原建、自主更新，在房地產新模式構建的導向下，能真正實現以需定建，實現零庫存目標，還能實現城市高質量發展。從居民自建模式試點成功的案例來看，核心在于容積率的擴容，這一點也值得部分頭部城市借鑒參考 。

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