URI城市租住-多家險資抱團入場租賃資產45億基金背后的穩健生意經

在傳統觀念中，“收租”常被視為最省心的被動收入方式，而如今，這一看似傳統的經營模式正吸引著保險資金的悄然入場。

快訊背景：8月28日，一支規模達45億元的長租住房基金在北京宣告成立。

此次成立的長租住房基金全名為天津家寓股權投資基金合伙企業（有限合伙），總出資額達45億元，經營范圍涵蓋股權投資、投資管理及資產管理等私募基金業務。

該基金采用有限合伙制架構，出資方以險資為核心，包括大家人壽、友邦人壽、中銀三星人壽、中宏人壽、復星保德信人壽五家保險公司，其中保險公司直接出資合計達44.97億元，占總規模的99.93%，是多個保險機構聯合參與的大規模行動，形成典型的險資主導型資金結構。

本期，URI剖析險資進軍長租房市場的動因、策略與影響，旨在客觀解讀這一現象背后的商業邏輯與行業趨勢。

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風向轉變 險資入場

據統計，2025年前8個月險資多次投向重點城市核心區域優質長租公寓資產，如新華保險等聯合投資16億元收購廈門泊寓項目（7724套保租房）、大家保險13.54億元收購華潤寶山長租公寓項目、友邦保險9.8億元拿下上海松江柚米社區（2252套房源），可見其今年重點轉向長住領域。

交易方式上，險資涉足長租領域從單一債權計劃轉為基金化、平臺化，且退出路徑傾向REITs化，多通過Pre-REITs基金間接收購，如廈門泊寓、上海松江柚米社區項目，均由險資認購基金份額間接持股，待項目運營成熟后瞄準公募REITs上市。這種模式以“資金集中+資產分離”為核心，借私募股權基金實現不動產所有權與運營權分離，既規避險資直接持有的合規限制，又保留原運營商管理能力，還能為REITs退出奠定基礎。

此外，2025年險資多以聯盟方式投資長租公寓賽道，不同聯盟參與主體有差異：萬新金石基金由萬科聯合新華保險、大家人壽等設立，參與方較集中；中信金石基金由友邦保險聯合基金公司、運營企業、證券機構等設立，參與方更廣泛。

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長錢穩流 慢即是穩

早前，保險資金偏好寫字樓、商業綜合體等不動產，看中其穩定收益與抗風險能力。然而，近年來經濟波動導致寫字樓空置率攀升，傳統資產的吸引力有所下降。與此同時，政策推動下保障性租賃住房快速發展，形成新的投資風口。該基金作為業內首支“增值策略”長租住房基金，聚焦一線城市，顯示出險資對租賃住房這一細分賽道信心的提升。

保險資金因其資金期限長、規模大，必須匹配能夠提供長期穩定回報的資產。長租公寓恰好滿足這一需求：其租賃需求抗周期性強，現金流規律明顯，風險相對分散。險資并非追求短期高收益，而是以“慢錢”換“穩錢”，通過對運營成熟、出租率良好的項目進行投資，實現資產保值與持續收益。

03

精選資產 穩健收租

URI觀察到，險資在項目選擇上體現出高度謹慎：優先一線城市、已有穩定運營記錄的長租社區，例如友邦通過Pre-REITs基金收購的柚米社區。這類項目通常具備清晰的租金流水和穩定的客源，符合保險資金風險控制的要求。險資并非開發者和冒險者，而是在項目成熟后介入，扮演“資產放大器”和“穩定器”的角色。

04

租客之變 穩中求“優”

對租客而言，險資的入場意味著更穩定的租賃體驗：減少平臺“爆雷”風險，提升管理服務的標準化與專業性。租房合同、維修服務、賬務管理等方面都將更加規范。然而，租金水平仍由市場決定，險資的參與并不帶來租金優惠，而是提供“可負擔的高品質”居住選擇，租賃關系也將更趨商業化和標準化。

45億長租房基金的成立，不僅是保險資金資產配置的一次轉變，更是長租公寓市場逐步走向成熟、獲得資本認可的重要信號。

險資以其“長期主義”的視角，為行業注入穩定性和規范性，推動租賃住房向更透明、更專業的方向發展。

然而，市場的基本邏輯并未改變：租客可以期待更安心的租賃環境，但仍需面對市場化定價與標準化服務所帶來的“冷靜”體驗。

未來，更多險資介入后，長租公寓市場將迎來資本集聚、運營升級、供給優化的新階段。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶