賣房人想多要錢把房抵押給銀行，買房人把銀行抵押權打掉了！

打掉銀行抵押權不容易，但有人做到了，買的房子被原房主抵押給銀行，買方起訴原房主和銀行解除抵押，把房過戶給自己，最終勝訴！

安徽合肥，2014年周某向成某買了一套拆遷安置房，房子是現房實地看過后雙方簽訂了買賣合同，約定盛某將安置房轉讓給周某，房屋面積為90㎡總售價48萬元，一次性付款。當天周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。但還沒有房產證，這種房什么時候能辦證也不好說，一般是約定原房主辦好證后，雙方再辦過戶。

2021年能辦證后，盛某把房產證辦到自己名下但沒通知周某，反倒在2023年與某銀行簽訂《個人循環授信額度合同》，授信額度40萬元，同時將該房屋給銀行辦了抵押登記。有沒有覺得這個抵押登記有問題？

2024年周某聽說同小區的其他人都辦了房產證，就去找盛某，盛某說我賣房時約定的是90平米，但現在房產證上是104平米，你得把差價先補給我。周某主張房不是按平米買的，是按套買的，不同意補差價。

我猜盛某把房子抵押給銀行辦授信額度，應該有給周某要求過戶設置障礙的目的，該不該補差價的問題雙方有爭議，打官司勝負也不好說。但房子設定了抵押權，不解除抵押就不能過戶，這可能就成了盛某的談判砝碼。

雙方談不成，周某起訴盛某和銀行，要求解除抵押登記并把房過戶給自己，盛某承擔10萬元違約金。盛某也提起反訴，要求周某支付面積差價11萬，再支付5萬元違約金。這案子有兩個爭議點，一是是否應該補差價，二是抵押登記有沒有問題，該不該強制解除。

第一個問題，法院認為雙方是實地看房后按套購買的，沒約定按面積計價，也沒有約定按房本的面積補差價，而且盛某也沒有證據證明為辦理104平米的房產證向拆遷安置部門支付了面積差價，所以要差價沒有事實和法律依據。

第二個問題，法院認為銀行作為專業從事借貸等金融活動的主體，放貸審核抵押房產時，只看了房產證沒有實地進入抵押房屋，這是銀行的重大過失。所以，本案銀行的抵押權不能對抗已經依據協議約定付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某。

判決結果：一審法院判盛某和銀行注銷抵押權登記，然后盛某協助辦理房屋產權轉移登記，同時支付違約金5萬元。盛某和銀行不服一審判決提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

楊律說法：剛才介紹抵押過程的時候，有沒有人提前判斷出抵押過程的問題？就是房子由周某實際控制居住的情況下，銀行沒有現場看房。實務中因為這個原因被法院認定抵押登記有瑕疵，不能對抗實際居住人的案子不止一起。所以銀行等專業機構的操作如果確實有問題，辦了抵押登記也可能敗訴，有類似情況的可以參考一下。

本文作者：北京楊文戰律師,第一屆北京網絡知名人士聯誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。