合肥又一地塊拆遷！

合肥包河區政務東板塊再迎重磅動作！濱河灣A地塊的清河園小區正式啟動拆遷，這片由濱投集團于2019年摘得、容積率僅1.6的“寶藏地塊”，即將以全新面貌重塑城市高端居住版圖。緊鄰千萬級豪宅偉星ONE139，這里會成為合肥下一個“頂豪風向標”嗎？

NO.1|壹

清河園拆遷啟動，黃金地塊涅槃重生

在今年三月份就有網友詢問留言咨詢包河區濱投開發的濱河灣A地塊規劃等問題，是否會對C地塊產生阻擋影響。

如今清河園小區已進入施工拆除階段，多臺重型機械同步作業，部分樓體已拆除完畢。

地塊背景：濱投集團2019年拿下該地塊時，1.6的容積率即引發市場關注——這意味著未來產品極可能以低密洋房、疊墅或大平層為主，與周邊高密度項目形成鮮明差異。

低容積率”在合肥核心區已是稀缺資源，政務東板塊近年僅偉星ONE139（容積率約2.0）等少數項目能媲美，偉星ONE139以300-400㎡空中院墅、一層一戶設計引爆合肥樓市，此番濱河灣A地塊的拆遷及后續規劃或將拉高政務東豪宅門檻！

NO.2|貳

政務東板塊高端改善格局成型

今年6月份，仰光片區城市更新土地集中供應，一次性供應了4宗地塊，包河區BH202515號地塊在中科大東校區南，緊鄰蜀山區，包河區BH202516號地塊、包河區BH202517號地塊以及包河區BH202518號地塊緊鄰政務區，最終被濱投+合肥城投+中海聯合體以底價競得。

而就在上周，仰光片區四個地塊案名公布，科大旁包河區BH202515號地塊案名為中海觀賢府，工人文化宮旁包河區BH202516號地塊和包河區BH202518號地塊，案名為中海觀廬府，南二環北包河區BH202517號地塊案名為中海未來之境。

而仰光片區所屬范圍緊鄰政務東，屬于包河政務東板塊，而政務東板塊目前新房項目主要集中在南二環以內，比如在售的現房銷售紅達天映，現象級熱銷樓盤云縵璞舍，以及待售的高端改善偉星ONE139和合肥建投三宗地塊。目前政務東板塊已成為合肥高端改善客戶首選。

從歷年包河區成交來看，雖然市場下行，一直保持較高的成交量，而且包河區成交量一直排名九區前列。

而從成交價格來看看，整體成交價格一直在上漲，尤其目前新計容項目整體價格相對較高。

庫存方面，由于項目較多，包河區庫存在九區中最高的，但由于去化速率較快，因此去化周期也相對健康。

二手房方面，政務東二手房價格雖然分化也比較明顯，但整體價格依然保持比較堅挺，比如中海央墅價格依然在3.8萬/㎡，建發雍龍府掛牌價格3.6萬/㎡。

NO.3|叁

結語

合肥豪宅邏輯正經歷三重變革：

價值內核遷移：從追逐黃金地段轉向爭奪低容積率地塊，1.6容積率賦予產品更寬的樓間距、更優的日照和隱私性，形成高層無法復制的“硬價值”；

產品力真偽博弈：警惕以豪宅為名的成本壓縮（如通風缺陷），需以偉星ONE139的兌現力為標桿，避免偽高端陷阱；

投資邏輯重置：政務東等新興板塊配套尚在建設中，投資需5-8年持有周期，自住則應聚焦現房/準現房，短期套利時代終結。

第一房智庫觀點：

低密地塊正在改寫豪宅的底層邏輯——當土地稀缺性從位置轉向規劃條件，產品本身成為核心競爭力。1.6容積率不僅意味著更大的庭院、更寬的樓距，更代表著對城市資源的獨占性（如無遮擋視野、靜謐環境），這正是新一代財富階層所追求的“隱性奢華”。

低密地塊不是簡單地“建更好的房子”，而是通過土地基因重塑合肥人對豪宅的認知——當容積率成為硬通貨，產品兌現力成為生死線，長期價值共識取代短期炒作，豪宅市場才能真正走向成熟。