招商蛇口董事長蔣鐵峰辭職

蔣鐵峰擔任招商局集團副總經理后，終究還是辭去了招商蛇口董事長的職務。

9月15日晚間，招商蛇口發布公告稱，公司董事會收到董事長蔣鐵峰的書面辭職報告，由于工作調動原因辭去公司第四屆董事會董事、董事長和董事會戰略與可持續發展委員會委員職務。

同日，公司召開第四屆董事會2025年第七次臨時會議，選舉董事朱文凱擔任公司第四屆董事會董事長，任期至第四屆董事會任期屆滿之日止。原總經理朱文凱被免去職務，新任總經理由聶黎明擔任。

2023年9月，蔣鐵峰接替到齡退休的許永軍出任招商蛇口董事長。不到兩年時間，他就帶領公司在行業下行期逆勢突圍，使招商蛇口穩居房地產行業TOP4地位。

此次人事變動是招商系內部的一次正常升遷與交接。蔣鐵峰已躋身招商局集團高層管理層，而朱文凱作為在招商體系內有著長期積淀的老將，此次接任也體現出集團對其能力的充分肯定。

“蔣鐵峰時代”的變革

蔣鐵峰的職業生涯是純正招商系的成長軌跡。他1973年出生，擁有華中理工大學土木工程系建筑工程專業學士學位和清華大學工學碩士學位。

蔣鐵峰從一線做起，主要履職經歷在華東區域，曾是招商在華東最重要的領軍人物。他歷任南京公司副總經理、南京公司總經理、上海公司總經理、華東區域常務副總經理、華東區域總經理、江南區域總經理。

在出任華東區首期間，蔣鐵峰將華東區域在招商蛇口的銷售額占比提升到超40%。后來因為華東區域業績突出，還由此分出了江南區域。

2018年8月，蔣鐵峰被提拔為招商蛇口副總經理，同時繼續執掌華東區域。次年，他在招商蛇口公開招聘總經理時成功勝出，升任總經理并躋身董事會。

在蔣鐵峰和前任董事長許永軍搭班的4年間，招商蛇口一路從2000億規模提升到了近3000億。2023年9月，許永軍退休，蔣鐵峰接過了掌門人權杖。

面對房地產行業的深度調整，蔣鐵峰領導下的招商蛇口進行了一系列戰略和組織變革。2022年度業績會上，蔣鐵峰提出了招商蛇口未來三年要躋身前五的新目標。

2024年，招商蛇口開始進行大刀闊斧的組織架構調整，原來華北、華東、江南、華中、西南、華南、深圳七大區域被合并成了五個區域。深圳區域和華南區域被合并成新的華南區域，華中區域、西南區域則被撤銷并入其他區域。

2025年6月，招商蛇口再次啟動了一輪組織架構調整，在開發業務層面，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級管控轉向二級管控的扁平化轉型。

蔣鐵峰的“成績單”

2025年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度。從最新披露的2025年半年報來看，招商蛇口財務數據有所轉好。

上半年，招商蛇口實現營業收入514.85億元，同比增加0.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億元，同比增加2.18%。

這些業績增長主要得益于招商蛇口開發業務項目結轉毛利率同比上升。華創證券的研報指出，招商蛇口2025年上半年開發業務占營收78%，毛利率16.27%，較去年同期增加3.38個百分點。

招商蛇口堅持聚焦核心城市的策略效果顯著。2025年上半年，招商蛇口核心10城銷售貢獻占比達70%，同比增加4個百分點；累計實現簽約面積335萬方，簽約銷售金額889億元。

在投資方面，招商蛇口2025年上半年累計獲取16宗地塊，總計容建面約167萬平方米，總地價約353億元。投資強度達39.7%，較去年同期增長25.2個百分點。

招商蛇口作為頭部央企房企，財務表現穩健融資成本持續降低。

2025年上半年末，招商蛇口綜合資金成本為2.84%，較年初下降15個基點，保持行業領先水平。2024年末，公司綜合資金成本已低至2.99%，較年初降低48個基點。

截至2024年末，招商蛇口貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。公司經營活動現金流量凈額319.64億元，“三道紅線”指標均保持綠檔。

2024年，招商蛇口現金分紅額度約17.5億元，算上已實施的回購金額，年度分紅率達45%。公司還發布了3.5億元至7.02億元的股份回購計劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊資本。

這種穩健的財務管理策略被公司歸結為打造“堡壘式”的資產負債表及“棉襖式”的現金流量表。

“老將新帥”的挑戰

接替蔣鐵峰的朱文凱同樣是招商系的老將。他出生于1968年，今年55歲，高級經濟師，本科畢業于武漢理工大學。

朱文凱的職業生涯更加多元化。他最初是從城市服務類業務起步，曾先后擔任過蛇口招商港務股份有限公司總經理助理、深圳蛇口招港實業發展有限公司總經理。

后來，他在地產板塊也擔任過招商地產策劃部經理、營銷中心總經理、總經理助理、副總經理，招商蛇口常務副總經理等職務，在開發業務方面有著豐富經驗。

2019年10月24日，在蔣鐵峰晉升為招商蛇口總經理的同時，朱文凱卸任招商蛇口常務副總職務，調任海南開發投資公司擔任總經理，并依舊負責招商蛇口總部的投資工作。

經過幾年發展，招商局海南開發投資公司已經形成了一個總部平臺和多個產業新城及園區的業務布局。朱文凱在資產運營業務方面同樣有不俗的成績。

朱文凱再次回到招商蛇口擔任總經理，體現出招商集團領導對其能力和在海南任期期間業績的充分肯定。此次接任董事長，他將面臨引領招商蛇口繼續轉型的新使命，也面臨著嚴峻挑戰。

2025年上半年，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額約為-20.06億元，同比降幅高達255.77%。資產運營業務的表現也不盡人意，2025年上半年該項業務毛利率為-0.9%，較去年同期大幅下滑，表明公司在非開發業務領域的盈利能力尚未形成。

上半年，招商蛇口總營收為514.85億元。其中開發業務收入為399.21億元，占總營收的77.54%。如何平衡傳統地產業務與新興業務的發展，仍是擺在朱文凱面前的難題。

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