經濟學家連平：房地產經歷了最深調整，房價不會大跌了

房地產迎來了最關鍵期，也處在5年計劃的過渡期，此時的樓市能否平穩過渡至關重要，首先我們應該認清當前形勢，正確客觀認識房地產的現狀和未來趨勢，這才能對房地產做出正確的判斷。

據9月15日經濟觀察網報道，9月12日，中國首席經濟學家論壇理事長、中國金融學會理事連平在“從機遇之城看中國機遇”研討會上表示，過去這5年房地產市場經歷了深刻調整，可以說是70年代末以來特別是2000年行業快速成長以來最大、最深、持續時間最長的一輪調整，是市場供求關系發生深刻轉變情況下的一次調整，無論是總量還是結構均發生了鮮明和快速的調整。

應該沒什么爭議，確實，從房地產市場化后，這應該是調整周期最長的一次了，也是最深度的一次，但是不是就要結束了呢？

連平認為，這一輪調整不僅是周期性波動，更是結構性轉變。從總量上看，房地產已經從過去“供不應求”轉變為“供大于求”；從結構上看，區域分化日益明顯，一二線城市與三四線城市面臨著全面分化的庫存壓力。

對此，連平分析接下來的房地產發展趨勢，他表示，首先，人口總量下降將成為住宅購置需求減弱的重要因素。房地產長期看人口，這是大家都明白的一個道理，所以，接下來房地產肯定會受人口的制約。

其次，城鎮化仍有空間，但增速明顯放緩。連平認為到2030年，我國城鎮人口將達到9.83億人，城鎮人均住宅建筑面積將升至44.6平方米，雖然說城鎮化仍有上升空間，也就意味著房地產還有空間，但是增速明顯放緩。

再次，居民部門杠桿率已處于高位。不用連平說，我們自己都知道，大多數買房的人都是傾盡所有才攢夠首付買一套房子，差不多平均下來6-7成家庭資產都聚焦在房子上了。

最后，房企資產負債率仍維持在75%—80%的高位。他認為，雖然有政策支持，但當前主要上市房企資產負債率仍然在高負債壓力水平之上，每年仍有15—20%的資金用于還本付息。而這種情況會在接下來的5年里進一步擴散蔓延。

所以，連平建議接下來的政策應該以“促進供需基本平衡、化解系統性風險”為核心目標，采取“適度微調、分類施策”的策略，個人房貸利率有望進一步下調，尤其是一線城市可以繼續下調首付比例。

我在這里插一句，我覺得現在利率仍然較高，可以繼續下調，但是15%的首付比例已經很低了，如果再低，那么杠桿率會過高，給后續造成隱患埋下伏筆。

總之，連平認為，房地產市場正經歷一場靜默而深刻的轉型，過去依賴土地和房地產的發展模式亟待轉變。房地產已不再扮演拉動增長的主要動力，而是逐步回歸其居住和城市功能服務的本質。房地產市場“黃金時代”的終結，也正孕育著新一輪城市發展邏輯的重構。

所以，稍早些時候，連平也對房地產市場完成調整做了一個判斷，他認為，當城鎮化雖然放緩，但還要保持一定的速度向上，人口不再大幅下降，百姓收入明顯增長時，購房者的信心才會起來。

眼下看來，恐怕距離房地產止跌回穩仍有距離，不過連平也表示，房地產已經調整了4年多時間，供需雙方的態勢已逐步趨于均衡，不管怎么看，房價要想再出現20%-30%的大幅回落，可能性幾乎為零。

這似乎也與當前房地產各項數據指標的變化能對應上，雖然房地產仍然在調整，但是可以從趨勢上看到這種局面在向好轉變，要么出現往上走，要么降幅收窄等。如果各項利好政策及時落地，那么這種效果會得以鞏固，在一年最關鍵的9月10月，加上政策疊加效應，剛需和改善需求會得以集中釋放，加快樓市止跌回穩。