物業整治席卷31省，聚焦履約與公共收益，行業變革加速

2025年初中紀委將物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題納入全國集中整治的群眾身邊“十六件具體實事”，住建部同步將其列為2025年群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治的重點民生任務。4月，《人民日報》在黨建版頭版頭條刊發《整治物業管理亂象，靶向發力》，標志著整治行動全面啟動。

一系列高規格、多部門協同的舉措，釋放出從嚴監管的強烈信號，正深刻推動物業行業規范運行，對企業的服務質量和誠信經營形成有力約束，行業迎來深刻變革。

物業整治覆蓋31省88城，超50%城市通報典型案例

1、31省88城開啟物業整治行動，“履約”和“公共收益”是主要方向

2025年3月起，各地住建部門迅速響應，印發物業整治《實施工作方案》，召開專項推進會、公布監督方式。截至8月中旬，整治行動已覆蓋全國31個省區市的88個城市。整治聚焦兩大重點：“履約不到位”和“侵占公共收益”，在樣本城市的占比分別為86.7%和84%。值得注意的是，“住宅老舊電梯更新不及時”位列第三，也成為本次重點整治問題。

梳理各地對“履約不到位”和“侵占公共收益”問題的表述，發現：

“履約不到位”主要表現為兩類：一是未按合同約定提供安保、保潔、維修等基礎服務；二是未履行信息公示、報告及移交等法定義務。

“侵占公共收益”主要集中在三方面：一是公共收益底數不清、管理使用不規范；二是未按規定公示公共收益收支情況；三是違規侵占公共收益，如擅自利用公共區域經營、未按約定分配收益等。

2、整治普遍持續2年3個階段，52%的城市通報典型案例

本次物業整治行動自2025年初啟動，總體將持續至2026年底，為期兩年。部分城市整治截止時間延至2027年4月，如廣西柳州、內蒙古烏海等。

各城市整治普遍劃分為3個階段。

• 第一階段為動員部署，重點制定實施方案，明確目標、任務與措施；
  

• 第二階段為治理提升，通過明察暗訪等方式，對典型問題項目進行通報、督辦和整改，部分城市將這一階段進一步細分為自查整改和檢查督辦兩個環節；
  

• 第三階段為總結提升，重在梳理經驗，建立常態化長效工作機制。

物業整治階段劃分

資料來源：公開資料、克而瑞物管整理

從各地整治進展看，多數城市已進入第二階段——集中整治階段，52%的城市已通報典型案例。其中，74%的通報城市發布了第一批案例；安徽、福建、河南、江西、山西等省部分城市已公布第二批；湖北、內蒙古等省部分城市進入第三批案例披露階段。

通報案例近400起，“履約不到位”占比超8成，限期整改、罰款成常態

1、16省46城通報案例近400起，“履約不到位”占比85%，“消防安全”最突出

截至2025年8月中旬，全國16個省份累計通報物業整治典型案例399例。其中，湖北通報96例，數量居首，安徽、內蒙古也超過50例，三地物業整治推進較為迅速。

從通報案例問題類別看，“履約不到位”是物業服務整治的重中之重，84.7%的城市在通報案例中涉及該問題，同時，63%的城市通報案例中存在“侵占公共收益”問題。

在“履約不到位”問題中，消防安全管理問題尤為突出，59.0%的城市對此類行為進行了處罰。而在“侵占公共收益”問題中，主要集中在公共收益的使用管理不規范和公示不到位兩類，提及的城市占比分別為62.1%和58.6%，收益透明度不足和操作不規范是當前亟待解決的關鍵問題。

2、近9成城市要求“限期整改”，3成左右采取“解聘”、“移送執法部門”措施

在此次物業整治過程中，各地處罰力度明顯升級。以往整治多以約談、整改為主，而本輪行動中，部分城市已采取扣信用分、列入“黑榜”通報，甚至解聘物業企業、移送執法部門立案等更嚴厲措施。

據克而瑞物管統計，88.1%的城市對違規案例下達了“限期整改”通知，常規整改動作仍在持續。同時，多地正建立長效機制，通過扣除信用分、列入“黑榜”公開通報等方式，強化對企業長期行為的約束。

值得關注的是，26.2%的城市對嚴重違規的物業企業實施了“直接解聘”，33.3%的城市將其移送執法部門立案查處。整治方式正從“糾正當下問題”逐步轉向“形成長遠震懾”，監管力度顯著增強。

8省7市加速建立信用評價體系、公共收益管理等長效機制

1、上海等一梯隊城市信用評價體系完善，8省加速建立

短期整治行動雖能見效，但難以治本，長效管理需要依靠制度化、常態化監管機制。

以上海為例，其物業信用管理起步早、持續迭代，已形成較為完善的體系。2019年出臺的《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》，構建了涵蓋信用采集、評價與應用的完整框架；2023年7月進一步修訂，明確企業通過監管平臺申報基本信息和業績信息，并細化失信行為記分標準，提升監管精準度。尤為關鍵的是，2021年上海發布的《關于進一步規范本市物業管理招投標工作的若干意見》中明確指出，將信用狀況納入物業選聘的六大參考內容之一，推動了信用結果與市場準入的掛鉤，發揮了“守信激勵、失信受限”的導向作用。

當前，越來越多城市正加快構建以信用評價為核心的長效監管體系。

數據顯示，2025年以來，全國至少有8個省份發布或修訂物業信用評價辦法。其中，山西、福建等地對原有體系進行了升級，主要體現在：進一步細化評價維度，將履約質量、業主投訴處理、公共收益管理等群眾關切問題納入量化考核，并提升業主滿意度權重，使評價更精準、更貼近群眾感受。

越來越多的城市正朝著這一方向升級改進，例如，今年7月，廣州住建局物業管理處二級調研員張杰也曾表示，廣州正升級物業服務企業信用評價體系至2.0版，陽光收益、信息公開、業主滿意度等指標將納入核心評價內容。

與此同時，廣西、云南、黑龍江等地也在加快建立相關信用體系。

2、公共收益管理細則空白逐漸補全，政策聚焦資金管理、使用、審計等方向

公共收益是當下業主關心的主要問題之一，住宅小區公共收益的歸屬在《民法典》中已有明確規定，但在實踐中，部分物業服務企業利用管理優勢侵占收益的情況仍較為常見。現行法律法規僅原則性規定了歸屬，缺乏具體操作細則。

隨著物業整治的不斷推進，越來越多城市開始推進建立公共收益管理辦法，其實施細則的空白正在被補全。

數據顯示，2025年以來，福建、西安、長沙等7地相繼出臺公共收益管理辦法，進一步細化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計監督等規定，推動了公共收益管理更加規范、透明。

物業整治對不同類型項目的影響不同，質價相符才是長久之策

當前，整治行動正深刻影響著物業行業，不同類型的項目面臨不同的挑戰：

第一類項目收益覆蓋成本，但存在規范問題。如收費不透明、賬目不清、服務缺位等不合規問題。這類項目是本輪整治的重點整改對象，需要全面規范管理，接受監督。

第二類項目管理決定成效，盈虧分化明顯。管理能力強的企業仍能實現盈利，能力弱的則難以維持。整治倒逼企業提升內部運營效率和服務水平，推動行業優勝劣汰。

第三類項目成本高于收入，經營難以為繼。這類項目長期依靠其他收入或補貼維持運轉。而在當前市場環境下，受政策導向與社會輿情等多重因素影響，物業費面臨下行壓力，居民繳費意愿持續走低，收繳難度進一步加大。

隨著整治行動推進，其他收入被全面清零，項目虧損加劇，部分物業企業難以為繼，可能被迫退出，進而增加政府兜底和社會管理的壓力。

從長遠看，整治有助于規范行業秩序，推動服務透明化、專業化，加快形成質價相符的良性機制。但要實現這一目標，還需構建更加完善的政策生態。

首先，應避免“一刀切”設定指導價，針對不同類型項目應因地制宜施策。對于成本倒掛、雖正常經營仍嚴重虧損的項目，需給予財政補貼、稅收優惠或運營支持等配套政策，保障基礎服務不斷檔。

其次，在強化物業履約監管的同時，也應規范業主行為，保障企業合法權益。特別是對長期惡意欠費的業主，應完善法律追繳和信用懲戒機制，提升收繳保障。

只有在權責對等的基礎上，兼顧企業可持續運營與居民合理負擔，才能真正建立起健康、穩定、質價相符的物業服務新生態。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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