合生35億縵系豪宅被鎖了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

最近，合生創展的縵系鼻祖，縵合北京收到兩個消息。

先看“好消息”：

北京新京潤房地產有限公司（簡稱“新京潤”）公示了6002地塊的規劃綜合實施方案，被視為縵合北京二期。

這預示著，從霄云路8號到縵合北京，已賣了17年的老盤，終于老樹發新枝。

再看"壞消息"：

縵合北京一期2#剛領取預售證才半月，就有53套房源顯示“不可售”，占比47%。

截至目前，2#已經網簽兩套——1單元2801和1單元2802，另有一套已經預訂，每套528平米，網簽價格12.5萬元/平米，單套總價6600萬元。它們是頂著最高預售參考價賣的。

據測算，這53套房源的貨值超過35億元。它們是不是被司法凍結了呢？縵合北京方面對樓花網回應，有關房源“不可售”的原因正在向有關部門咨詢情況，在實際中并未涉及司法查封，都可以正常銷售和網簽。

在花姐看來，這兩則消息對購買縵合北京的富豪們，都是壞消息。

1、二期的確是來了，合生創展證明自己還有新地塊，會有新產品，但它位于一期正南面，擋住了老業主們看朝陽公園的風景；

2、新領證的2#，有接近半數的房源不明不白地變成“不可售”，導致購房者的風險增加，信心受影響。其在建工程及土地使用權也為抵押狀態。

這座京城東四環老牌頂豪，正可謂是：屋漏偏逢連夜雨。

一期老業主被擋住朝陽公園

初看6002地塊的規劃方案，一片綠油油，點綴一抹黃色，像極了一幅油畫。

那抹黃色，就是縵合北京二期。

這是一個巨無霸地塊，用地面積10.07公頃，建筑規模約22.47萬平方米，容積率2.23，限高80米。

美中不足的是，這塊地“不正”，東偏南45度，長寬分別為560米和180米，狹長。

從朝向上，它不如縵合北京一期。

對于二期6002地塊，花姐根據資料歸納幾個特點：

1、建筑高度。一期限高100米，二期限高80米，建筑高度降低了；

2、街坊路。二期有兩條街坊，將地塊一分為三，尤其是被分割的北面地塊，進深只有40米左右。地塊內的兩條街坊路，長度至少700米，是容積率殺手。

有關街坊路的線位、線型、寬度，最終以交評意見及最終審定方案為準。

3、由于地塊狹長、且呈東南45度朝向，花姐做了一個強排方案推測：

A、樓棟朝向和地塊朝向一致，東偏南45度；B、共計規劃12#住宅，每棟樓約22層，層高3.6；

此外，這種樓棟朝向，可以做到戶戶看朝陽公園。不過，縵合北京一期的業主就慘了，景色被擋。

新京潤的建面之謎

隨著6002地塊規劃方案公示，一個疑問來了。

合生創展是什么時候拿下新京潤的？

在北京朝陽路霄云路上，有一座老別墅，京潤水上花園，它的開發商主體是北京京潤房地產有限公司（簡稱“京潤”），總建面34萬平米，含雙拼和別墅。

京潤成立于1993年1月，注冊資本2億元，法人、董事長陳清祥。它的母公司為香港吉潤國際集團有限公司。

而縵合北京一、二期的主體公司新京潤，成立于2006年6月，注冊資本43666萬美元，它的母公司為香港吉潤置業投資有限公司。

這兩個“吉潤”看似很像，實則不是一個控股股東。

實際上，目前新京潤持有的縵合北京一、二期地塊，是合生創展從京潤手上購買的，時間應該是在2008年。而不是網傳的2004年。

花姐查詢合生創展2008年年報，當時，合生創展持有新京潤80%股份，新京潤的建筑面積94.6萬平米，可供銷售面積89.196萬平米。

縵合北京一期建面20萬平米，二期22.47萬平米，還有50萬平米去哪兒了？

截至2024年底，合生創展對新京潤的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股權到底由誰持有？

官司拖累縵合北京新品

縵合北京2#53套房源被鎖，到底是什么原因呢？

不知是否與新京潤官司纏身有關。

企查查顯示，新京潤涉及司法案件，多達207起。從去年9月開始，新京潤地產曝出有7條被執行人記錄，累計執行標的為9.65億元。

新京潤地產和法人張宇翔，有兩次被限制高消費的記錄。此外，新京潤地產旗下的縵庭合苑酒店，運營公司的股權也被凍結了。

進入今年7月份以來，新京潤地產累計欠稅總金額約為2.17億元，涉及增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅和土地增值稅等四項。

在各種利空之下，新領證的2#房源是個硬通貨。據稱，2#是一期最后一棟可售住宅，剩下的1#將打造成酒店式公寓、只租不售。

2#有兩個單元、31層，共計112套頂級豪宅，其中主力戶型529平米、108套，頂層四合院1060平米、4套。（詳見《合生縵系鼻祖，尋112位億萬富豪》）

千萬別小看這112套房子，總建面6.14萬平米，單套6300萬元，總貨值約74億元。

在2#領證之前，新京潤取過四次預售證，分別是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。這些房源的售賣情況，沒有公開數據。

此外，新京潤的控股股東合生創展，日子也不好過。

今年上半年，合生創展營業額為64.71億港元；歸母虧損為17.32億港元。截至上半年底，總資產約為2567億港元，流動資產總額約為1484億港元，剔除合約負債后的資產負債率為57%。

好在，合生創展老板朱孟依有個好女兒，朱榕桔在2019年將"霄云路8號"改名為“縵合北京”，成為“縵系”的發端。

但，新京潤需要直面一個問題，先把那堆官司處理好。