老舊小區加裝電梯‘新方案’火了！一樓不反對、頂樓不喊貴

在老齡化社會加速到來的當下，老舊小區加裝電梯已成為改善居民生活質量、特別是提升老年人出行便利性的關鍵民生工程。然而，長期以來，低樓層住戶反對、高樓層住戶擔憂費用等問題，讓這一惠民政策推進困難重重。2025年，老舊小區加裝電梯“新方案”的出臺，為這一難題提供了有效解決方案，引發了廣泛關注。

過去，老舊小區加裝電梯面臨諸多阻礙。低樓層住戶反對是首要難題，他們認為加裝電梯對自己沒有實際好處，反而可能帶來采光、通風、噪音等問題，甚至導致房產貶值。例如，一些一樓住戶表示，當初買房時選中一樓就是看中小區沒有電梯，購買價格比高樓層的要貴不少，加裝電梯后影響了房子的價格。

高樓層住戶雖然對加裝電梯有迫切需求，但費用分攤問題又讓他們望而卻步。加裝一部電梯起碼要大幾十萬，對于經濟條件有限的家庭來說，這是一筆不小的開支。此外，按照之前“一票否決”的規定，只要有一個業主不同意，加裝電梯項目就無法實施，這也導致很多小區因高低樓層業主之間的矛盾，加裝電梯計劃一拖再拖。

2025年的“新方案”從多個方面進行了創新和優化，有效解決了以往存在的問題。在費用分攤上，全國統一“樓層系數法”，按樓層高低分攤費用。具體公式為：某業主分攤金額 = 總費用 × (該業主樓層系數 ÷ 全樓系數總和)，樓層系數逐層遞增，如1層=1，2層=3，3層=5，4層=7，5層=9，6層=11。以廣州一6層樓加裝電梯總費用60萬為例，1層業主分攤3.5萬，2層10.4萬，6層38.3萬。

這種分攤方式更加公平合理，低樓層負擔輕，高樓層多付費，化解了低樓層“不出錢”與高樓層“全買單”的矛盾。同時，政府補貼力度加大，省級政府補貼每臺電梯30%—50%，不同城市補貼金額不同，如北京30萬、上海24萬、廣州28萬、深圳25萬。銀行還推出“電梯貸”，如工商銀行年利率3.7%、最高5萬無抵押貸款，進一步降低了居民的經濟負擔。

在居民同意機制上，“新方案”取消“一票否決”，改為“雙三分之二”同意機制，即本單元業主人數和建筑面積均超2/3同意即可加裝，無需100%通過。這一改變尊重了多數意愿，同時對少數業主給予補償，如減免物業費，打破了加裝電梯的僵局。例如，北京海淀某小區過去因1戶反對擱置3年，2024年用新機制快速通過，電梯已開工。數據顯示，2024年全國因一票否決失敗的加裝項目占40%，新政后預計90%項目可推進。

對于低樓層住戶，“新方案”也給予了充分考慮。一方面，通過費用分攤的調整，低樓層住戶承擔的費用相對較少。另一方面，給予低樓層住戶一定的補償，如減免物業費、提供遮陽棚、綠化權等。廣州還推出“補償+共享”模式，低樓層獲補償金+公共收益分成，矛盾率降80%。例如，北京朝陽張先生，1樓獲3年物業費減免+遮陽棚，同意加裝。這些措施讓低樓層住戶從反對轉為支持，有效減少了加裝電梯過程中的阻力。

頂樓住戶在“新方案”中也成為了受益者。加裝電梯后，頂樓的房子增值明顯。以前頂樓因為樓層高，沒有電梯，上下樓不方便，在二手房市場上根本不吃香，價格也比其他樓層低不少。可現在裝了電梯，頂樓的優勢就顯現出來了，視野好、安靜、沒有樓上鄰居的腳步聲打擾，而且出行也方便了，家里要是有老人小孩，也不用再擔心爬樓梯的問題。有數據顯示，在一些加裝電梯的老舊小區，頂樓房子的價格比之前漲了百分之十幾甚至更多。在費用分攤上，頂樓住戶出的錢并沒有大家想象的那么多，甚至比之前預期的要少不少。

“新方案”的出臺，帶來了多方面的積極影響。在居民生活方面，大大提高了居民的生活質量，特別是方便了老年人的出行，讓他們的晚年生活更加便利。在社區和諧方面，減少了高低樓層業主之間的矛盾和糾紛，促進了社區的和諧發展。在房地產市場方面，加裝電梯提升了老舊小區的整體價值，推動了房地產市場的健康發展。

然而，“新方案”在落地過程中也面臨一些挑戰。基層協調難是一個突出問題，規劃、消防、市政等多部門協調耗時長，基層執行標準不一。例如，南京某小區因消防通道爭議，項目延誤半年。老舊小區資料缺失也給施工帶來了困難，30年以上小區常缺建筑圖紙、管網資料，施工難度大。如廣州一老小區因管線不明，施工暫停2個月。

為了更好地推進“新方案”的落地，需要采取一系列應對策略。可以借鑒深圳“BIM技術+電梯信息一張圖”的做法，通過三維建模提效50%。同時，推廣無人機測繪+AI建模，精準還原樓體結構。對于違建問題，應簡化補辦流程，優先試點規范區域。

老舊小區加裝電梯“新方案”是解決老年人“上樓難”問題的有效舉措，它通過創新費用分攤方式、優化居民同意機制、給予低樓層補償等措施，有效解決了以往加裝電梯過程中的難題。雖然“新方案”在落地過程中面臨一些挑戰，但通過采取相應的應對策略，有望讓更多老舊小區居民早日告別“爬樓難”，享受便捷生活。