上海這樣的地段簡直是逆天

談論過很多上海濱江地段的價值，關于趨勢關于規劃也關于未來

確實

上海的濱江不缺故事，也從來不缺豪宅

暫且不論屹立在外灘、陸家嘴的上海老派豪宅之巔，包括今年各位去看更多濱江段也都在迎來豪宅供應潮，創下區域價值最高點

所以，濱江為什么貴

僅僅因為是市中心，占據一個景觀資源能就值得城市最貴的價格么

想要弄清楚一個濱江發展的內驅力，一個板塊從早期概念崛起，中期經濟賬的可持續以及后期長線的運營

最終地段價值是否真的能兌現

這個是我十年來看過所有上海濱江最好價值兌現的樣本

當仁不讓，前灘

很多人以為我談論前灘可能會從一些過往成績說起，但對于前灘而言，看好一個地方從來不是短時間的決定

一切都值得放在時間的維度說起

也因為過于耀眼

其實這些年很多人忽視了前灘兌現從未停止

區位示意圖

沿江兩岸，從前灘腹地擴展到濱江帶，如今又衍生至黃浦江和徐匯濱江納入同一個規劃段

最終成為前灘濱江超級完整體

這樣的舉措本質上說明了上海對于前灘發展的態度

也讓整個超級完整體就仿佛一顆最璀璨的寶石嵌入在黃浦江畔

所以今天特別想跟各位聊的，伴隨著這顆寶石兌現的光芒愈發閃爍

在完整體最靠近濱江一側

前灘下一輪價值裂變，這張藍圖比你我想象的還要龐大

01

前灘—前灘超級完整體—完整體再“升維”

站在上帝視角來看

實景圖

世界33家跨國頭部企業總部入駐，近年稅收超200億，包括商業、文化傳媒、體育，還有惠靈頓、華二全上海濃度最高、最國際化的教育資源等等

以及前灘中心95.5%的出租率至今都是上海商辦標桿的存在（來源：世博金岸）

這個板塊過去10年格局的變化，我和大家一樣見證著前灘崛起，從任何一個角度前灘都整合了上海最好的資源

但因為規劃能級極高

決定了需要把盡可能多土地資源讓渡給到城市產業及配套，這是一個新區崛起的基石，但也導致過去前灘區域內小戶型高配比以及瞬間過熱的高房價

曾經一度陷入地段透支的輿論

這也是為什么我們今天看待前灘，要沿著一個全新的藍圖脈絡鋪展開來

內核關鍵就在于：升維

并且是圍繞中央商務區（CBD）、濱江國際住區（CLD）雙向并行

首先，是中央商務區（CBD）業態自我迭代

配套先行一直是前灘的標簽，而在整個前灘發展已經成熟的時候，各位知道前灘太古里已經在二期擴容了么

這當然不是拍腦袋的決定

很多商業空置正是因為后期運營難以維系，但對于前灘太古里，2024年零售額與租金分別上漲3%和7%，出租率在98%

整體銷售額增長率位列2024年第一

我特意去了趟現場

實景圖

可以看到商業體裙房立面已頗具規模

整個二期預計明年竣工，屆時將與一期共同形成28萬方的前灘太古商業集群，又彼此通過廊橋相連嵌入城市

產業集群也是如此

基于前灘一直以來的總部集群效應，尤其是醫療器械產業集群

在前灘匯集了74家大型生物醫藥企業，內外資比例約為3:1，就已落地辦公的企業，2024年全球排名前20的制藥類企業就有5家（來源：世博金岸）

這就是持續兌現的力量

前期開發給到企業正反饋，而一個城市的未來，也需要這樣的二次規劃才能注入二度活力

這樣的城市界面和底蘊，也才能夠配得上大前灘的氣場

另外，更加重要的一點

也是我認為非常重要的一點，就是前灘在提升城市界面的同時也沒有忘記升維自己區域生活，就在一街之隔的濱江國際住區（CLD）

我們看到又是這樣的城市肌理

示意圖

并沒有過多鬧市喧囂，對外輸出的是一個上海中心最低容積率0.42的濱江國際住區

在濱江國際住區（CLD）的建筑，全部沿襲著濱江的脈絡排布，建筑和土地、水系以及240萬平的公園綠地相互融合相互依賴

天然自帶低密高端住區基因

所以這個時候我們來看前灘完整體，你或許就能明白整體規劃的先知先覺

放眼望去會是這樣的場景

一側濱江繁華一側寧靜在這里不是廣告語，而是真真切切就呈現在你眼前

整個前灘濱江完整體的存在

也因為這樣的規格，集成了前灘最好城市業態以及最低密濱江生活的美好

02

好，為什么前灘可以有如此完整的兌現度

甚至生生不息在創造

對于地段價值而言，如果沒辦法兌現，那真實的價格就會打折扣

而如何保護一個稀缺地段的未來能夠得到充分兌現，背后離不開對這10年來對上海陸家嘴集團這個品牌的信任

作為負責整個大前灘開發運營最大的操盤手，這個品牌選擇為此傾注了所有的硬實力

第一，極強片區統籌力

中央商務區（CBD）也好，濱江國際住區（CLD）也好，本質上都是上海非常稀缺可以通過成片式的規劃邏輯讓板塊開發自成體系

什么叫真正的一手締造

我們熟悉的中央商務區（CBD），其中陸家嘴集團負責或合資開發的項目，占可開發面積的96%，濱江國際住區（CLD）也包含約39.5萬方土地的開拓

而陸家嘴集團重度介入就在于

整體開發不僅僅是坐享城市紅利，而是對于城市能級的二度提升

第二，前置化導入資源并長久運營

陸家嘴集團本就具備大規模自持辦公，早期與英國太古、美國鐵獅門、香港信德等國際公司合作，集團持股比例均在50%及以上

所以在整個商住辦資源注入的同時，陸家嘴集團其實參與了更多城市建設

惠靈頓這種國際學校的引進、公園道路以及各種配套

實景圖

換句話來說除了構筑商業組團、住宅組團之外，未來還有更多的生活組團

2025年上海前灘花展吸引了422萬人次前往，類似張學友演唱會、與浦東美術館聯名的大藝術家節，以及上海首屆咖啡甜品節（來源：浦東發布）...

實景圖

這也意味著陸家嘴規劃之初

就勾勒了后期讓前灘超級完整體可以呈現極其多元的生活狀態

第三，所以你可以感受到強烈的用戶信賴感

反饋到市場端，前灘中央生活區的頂流紅盤前灘公館洋房六開六捷，自去年9月首開累計成交1100余套，累計認購3192組，整個浦東斷層領先

有意思的是背后成交人群

負責人告訴我40%是來自上海市中心

籠絡了一大批年輕海歸和城市新貴在這里駐扎，也是基于對品牌認可度以及被前灘一線國際生活的方式所吸引

發現了么，如今前灘已經在大量吸附市區客戶用腳投票

另外在“大朋友圈”戰略下，陸家嘴的業主還能跨域享受各種聯動服務，如租賃、商場、美術館等聯動服務

所以某種程度上，是陸家嘴成就了前灘

03

而之所以說價值裂變

站在2025年這個時間點，大前灘的核心價值已經夯實，未來濱江國際住區（CLD）需要承載的使命毫無疑問就是創造下一個增長點

在此刻開始兌現黃浦江最好的：

灣區生活

就是各位不難發現

那些國際上真正意義上能夠代言灣區生活，舊金山的爾灣，新加坡濱水灣以及日本橫濱，背后呈現出兩股趨勢

第一、灣區的濱江純粹性

第二、國際灣區業態的高復合，造就了一座城市最國際、動感的黃金水岸線

而故事到了今天，讓我們把視野來到地塊最緊貼江畔的地方，如此稀缺的交匯處

示意圖

整個規劃光看鳥瞰圖就足夠震撼

而這一切陸家嘴集團都看在眼里，也準備了很久，時至今日終于決定將自己最濃墨重彩的一筆留給灣區之眼這個項目

前灘濱江道

整個項目生長在灣區中央

高層建筑圍合式的布局又讓項目將整個三林灣環抱在內

效果圖

原本黃浦江引水入灣的河道沿岸被規劃為城市客廳的界面，大量高復合以及低密商業業態會在這里落地，可以用高度俯瞰整個黃浦江的繁華與靜謐

我們縱覽這張宏大藍圖

細看整個灣區體系，其實非常的超前

前灘濱江完整體，連同徐匯濱江共同規劃為“藝文智岸”一個濱江段，整個沿江兩岸就如同一個超級濱江底盤

從前灘到徐匯濱江，通過龍耀路隧道車程僅約15分鐘通達極度的方便，這意味著生活在這里所有工作、商業、娛樂、公園，以及文化藝術

匯集了最頂尖城市資源的濱江生活

都能在沿江兩畔全部實現

所以圍繞著“徐匯—前灘段”未來上海的濱江價值必然會沿襲著這樣的脈絡進行重新定價

而來到板塊內部

這里還會和浦東最新的“世博水環”規劃在此交匯

規劃示意圖

就在你家小區樓下，又是一片可漫步、可休閑、可騎行的濱水生活空間

灣區內部商業也并非簡單產業園區

示意圖

邀請自福斯特建筑事務所Foster+Partners，?？怂_斯建筑設計事務所FUKSAS，以及戴衛·奇普菲爾德事務所

三家頂級事務所獨立分區設計商辦模塊

整體澤水而建的獨棟城市花園，吸納更多國際企業總部在這里落地的同時，業態多元又給到水岸生活更多的可能性

與此同時

體現在項目濱江純粹性

又因為前灘濱江道所在的整個西區整體綠地面積達到169公頃，綠地覆蓋率62%，規劃人口僅約1萬人（來源：世博金岸）

而項目距離一線黃浦江僅約500米

實景圖

環繞旁側又是這樣的綠地這樣的江面

只有在這樣的規劃落地前提下，灣區才能稱之為灣區

甚至包括區域內整體板塊住宅氛圍，全部由綠城、華潤置地、上海陸家嘴集團承接高端豪宅開發

還是上海唯一要求純粹海派建筑街區

所以從這個角度來看，陸家嘴集團操盤這個項目從一開始就不是簡單的對待住宅開發的理念來規劃產品

更是明白地塊的獨特氣質

這也是陸家嘴集團一直以來期待能夠為這片土地貢獻，或者說創造的

示意圖

至此，一個世界級的灣區水岸誕生在黃浦江上

縱覽整個上海都是唯一

04

所以各位，現在應該可以回答這個問題

為什么上海濱江貴

我們這么多年因為土地不可復制的觀念訓練出來的土地稀缺房子稀缺，這在樓市蓬勃向上的階段被奉為真理

但是

房地產發展至今20多年了，哪怕是一線如上海你也會發現，今年上海市區土地的供應量可以持續巨量成這樣

而那些可以決定地段價值兌現

土地背后的地段資源屬性以及規劃利好的落地程度，包括房子本身，除了殼子之外，是否可以提供居住屬性承載超過10年周期

都將成為對沖地產下一個周期的關鍵

所以今天我們看見是前灘濱江肉眼可見的璀璨

期待的是前灘濱江超級完整體之上，一個品牌不遺余力打造好項目的承諾

可以見證下一片熱土的價值兌現

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6241篇原創文章

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