北京樓市，再來一個(gè)爆款

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

金九銀十，豐臺(tái)一個(gè)最值得期待的樓盤，已進(jìn)入開盤倒計(jì)時(shí)。

9月19日，北京市建委網(wǎng)站顯示，建發(fā)金茂觀宸二期（下稱觀宸二期）已經(jīng)預(yù)售證公示，備案名觀璟嘉園。

隨著預(yù)售證的下發(fā)，也意味著認(rèn)籌將隨時(shí)截止，據(jù)說首推房源有限，且熱度很高，預(yù)計(jì)很快就會(huì)開盤。

觀宸二期的開發(fā)節(jié)奏，非常絲滑。

從6月24日拿地，到預(yù)售證公示，只用了87天，如果再算到開盤的日子，攏共也不到3個(gè)月時(shí)間。

而一期從拿地到開盤，則用了近4個(gè)月。

作為操盤手，建發(fā)房產(chǎn)在觀宸二期身上取得如此高的效率，勛章上的一大半，要給予一期。

2024年11月29日，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合中國金茂及匯成集團(tuán)，以24.35億元摘得觀宸一期地塊，樓面價(jià)約4萬元/平米。

彼時(shí)，正值豐臺(tái)樓市的信心低谷期，外界對(duì)它的前途，充滿擔(dān)憂。

但，建發(fā)房產(chǎn)以中國傳統(tǒng)建筑“風(fēng)雅宋韻”風(fēng)格，硬生生將觀宸一期，打造成了豐臺(tái)乃至整個(gè)京城樓市，最具影響力的熱盤之一。

今年前8個(gè)月，它的網(wǎng)簽金額，牢牢占據(jù)著豐臺(tái)樓市的頭把交椅；在北京商品房網(wǎng)簽金額TOP10排行榜上，也是唯一一個(gè)上榜的南城項(xiàng)目，位居第8位。（數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)）

截至9月20日，觀宸一期網(wǎng)簽296套，成交均價(jià)7.84萬元/平米，網(wǎng)簽金額28.78億元。（數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)）

正是基于如此強(qiáng)悍的業(yè)績，觀宸一期一定程度上，也為豐臺(tái)樓市注入一針強(qiáng)心劑——不是市場(chǎng)不行，而是產(chǎn)品是否入心。

獨(dú)木不成林。

前不久，觀宸一期開放了實(shí)景示范區(qū)，從大門到風(fēng)雨連廊，再到園林和下沉?xí)蛲饨缤昝莱尸F(xiàn)了一場(chǎng)宋之風(fēng)雅的現(xiàn)代化演繹。（詳見《北京好房子，升起了兩面旗幟》）

另外，建面約113平和116平米的實(shí)體樣板間，也將于9月24日（明日）正式對(duì)外開放。

此時(shí)，觀宸二期的入市，恰到好處。

從公區(qū)規(guī)劃到戶型，都實(shí)打?qū)嵆霈F(xiàn)在一期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，就是建發(fā)房產(chǎn)對(duì)觀宸二期，最好的銷售語言。

當(dāng)然，憑借一期的長尾效應(yīng)，以及開盤至今積攢下的用戶畫像，二期無論規(guī)劃或產(chǎn)品，都進(jìn)行了煥新。

而一路之隔的它們，天然形成了一個(gè)大觀宸體系，不僅讓購房者有了更多的選擇空間，更是為整個(gè)北京今后的組團(tuán)項(xiàng)目的開發(fā)流程，樹立了一個(gè)樣本。

背后，也顯示出了建發(fā)房產(chǎn)這家南派開發(fā)商的操盤功底。

一街雙園四境

觀宸二期占地面積約2.59萬平米，地上規(guī)劃建面約5.21萬平米，容積率和一期一樣，為2.0。

隨著它的入市，整個(gè)觀宸占地面積達(dá)到了約5.63萬平米，總建面達(dá)到約17萬平米，共規(guī)劃23棟6-18層洋房+小高層住宅樓，合計(jì)體量874戶。

二者合一起，成為當(dāng)下四環(huán)內(nèi)同檔次在售項(xiàng)目中，容積率最低、園林最大、會(huì)所功能最全的樓盤。

用建發(fā)房產(chǎn)的話說，觀宸從此形成了“一街、雙園、四境”的新體系。

一二期之間的街坊路，將打造成一條景觀大道，整體長度達(dá)到了約186米，專屬景墻中軸對(duì)稱，酒店式歸家儀式感，兩旁的銀杏古樹將復(fù)現(xiàn)釣魚臺(tái)銀杏大道的勝景，寓意一路昌盛。

二期的園林整體理念溯源《清明上河圖》，含鋪裝約2萬平米的面積，從北至南打造了三園十二景，以及九座宋風(fēng)亭榭。它的園林水系與一期一樣，同樣達(dá)到了約1500平米。

與一期合并后，觀宸的整個(gè)雙園占地達(dá)約5.63萬平米，可對(duì)標(biāo)國內(nèi)四大名園之首——蘇州拙政園約5.2萬平米的面積。

在東西兩座園林中，建發(fā)房產(chǎn)共打造了約20余個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，皆為所有業(yè)主共享的專屬私家園林。

所謂四境，則指觀宸一二期，皆擁有了地上地下雙會(huì)所的格局（具體業(yè)態(tài)以后續(xù)運(yùn)營方為準(zhǔn)），整體面積也將達(dá)到約5000平米。這個(gè)體量，將位居整個(gè)京城樓市頂級(jí)。

它們將聚合商務(wù)、宴飲、運(yùn)動(dòng)、雅聚等場(chǎng)景，覆蓋約22大核心功能（具體業(yè)態(tài)以后續(xù)運(yùn)營方為準(zhǔn)），供一二期業(yè)主共享使用。

其中一期的會(huì)所功能，將以商務(wù)、宴飲為主，配備私宴廳、健身房、瑜伽室、高爾夫、泳池等；二期則更偏向運(yùn)動(dòng)、雅聚，以籃球、羽毛球、臺(tái)球、兒童活動(dòng)區(qū)等為主。（具體業(yè)態(tài)以后續(xù)運(yùn)營方為準(zhǔn)）。

在花姐印象中，如此全面的會(huì)所功能，目下只有位于東四環(huán)的頂豪縵合北京，似乎可以對(duì)標(biāo)。

而業(yè)主享受觀宸頂級(jí)會(huì)所的路徑，則是建發(fā)房產(chǎn)將一二期的地下進(jìn)行了聯(lián)動(dòng)，未來業(yè)主可實(shí)現(xiàn)會(huì)所的全時(shí)無風(fēng)雨連接。

二期全面煥新

當(dāng)然，在實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃共享的同時(shí)，觀宸二期諸多方面，也在一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了煥新。

先從招牌大門說起。觀宸二期顯赫的宋式大門，位于小區(qū)西側(cè)，溯源自南宋福建臥龍書院；而一期大門則取意宋徽宗《瑞鶴圖》中的宣德門。

園林方面，平權(quán)主義得到彰顯。三園分布更方便進(jìn)行園林的布局，南北兩側(cè)均設(shè)置了大面積水系。

其中，樓王7#南北的湖景面積，花姐目測(cè)幾乎做到了面積同等。

這樣的規(guī)劃布局，將讓觀宸二期的“核芯”景觀帶，幾乎占到了整個(gè)小區(qū)面積的三分之二。多棟住宅樓，將從戶內(nèi)直接欣賞到水系景觀。

相比而言，一期的“核芯”園林，則主要集中在小區(qū)的中間偏北位置。

此外，在整個(gè)建筑的頂層和首層結(jié)構(gòu)上，二期也與一期有了小的差異化。

二期除了樓王外，其余11棟住宅樓均有頂層退層。這也意味著，其頂層異型戶型較一期，將多出不少。

集中打造優(yōu)勢(shì)戶型

戶型方面，觀宸二期同樣延續(xù)了一期的好房子元素——陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等設(shè)施齊全。

這讓二期的實(shí)際使用率和一期也差不多，平均在90%上下。

另外，它所有戶型與一期一樣，南向窗墻的比例接近1:1，窗地比例約在約1:0.28。這個(gè)數(shù)值背后，說明觀宸幾乎所有戶型，將擁有絕佳的采光空間。

與一期相比，二期最大的變化是沒了建面約111平米三居戶型，變成了建面約113平至170平全四居社區(qū)。

這個(gè)變化背后，在花姐看來有兩點(diǎn)原因：1、一期熱銷的佐證；2、建面約113平的質(zhì)價(jià)比很高。

當(dāng)然，最小戶型取消后，它150平以上的大戶型，也相應(yīng)增加了，比一期多了約26套左右，且在戶型結(jié)構(gòu)上，進(jìn)行了一些優(yōu)化。

有人擔(dān)心，增加大戶型后，觀宸二期的去化腳步可能會(huì)變慢。但其實(shí)未必。

以一期建面約165㎡的戶型為例。

這是一款南向四面寬戶型，做到了動(dòng)靜區(qū)的極致分離。從戶型圖上看，花姐一度覺得該戶型的隱私，或是一個(gè)大問題，直到看了它的樣板間后，才發(fā)現(xiàn)一切多慮了。

觀宸的樓王戶型好不好，市場(chǎng)也會(huì)說了算。最明顯的例子，自它在京首推該戶型后，包括朝陽區(qū)的朝觀天珺、金茂滿曜，在各自的樓王或主力戶型中，也引入了同款。

在二期開盤的首推中，依然是以小戶型先入市，建面約113平至136平四居。

關(guān)于開盤的價(jià)格，花姐認(rèn)為，無論從地價(jià)還是當(dāng)前的聯(lián)動(dòng)狀態(tài)看，參考一期的實(shí)際成交價(jià)即可。

花姐點(diǎn)評(píng)：

自觀宸一二期后，建發(fā)房產(chǎn)在北京除了大門專業(yè)戶外，還應(yīng)有個(gè)新的標(biāo)簽——園林專業(yè)戶。

但凡看過觀宸一期實(shí)景展示區(qū)的人，相信都會(huì)為它精湛的園林手法所折服。

加上本就贏人的戶型設(shè)計(jì)，觀宸以均價(jià)不到8萬/平的價(jià)格，硬生生做出了10萬+才有的品質(zhì)。

這也是它能在競爭異常激烈的豐臺(tái)區(qū)，逆勢(shì)而升，成為爆火紅盤的核心原因。

自2020年聯(lián)合開發(fā)長安和璽開始，建發(fā)房產(chǎn)在京5年光陰，已累計(jì)打造了10個(gè)項(xiàng)目。

尤其是過去兩年，隨著建發(fā)觀堂府、建發(fā)金茂觀宸、建發(fā)海晏等項(xiàng)目的熱銷，建發(fā)房產(chǎn)的形象，也從過去的黑馬姿態(tài)，開始變成細(xì)膩、品質(zhì)的代名詞。

好房子時(shí)代下，不僅需要政策的引導(dǎo)，更需要主動(dòng)打破陳規(guī)、不斷創(chuàng)新的開發(fā)商。

毫不夸張地說，正是建發(fā)房產(chǎn)引發(fā)的鯰魚效應(yīng)，攪動(dòng)了京城樓市的一江春水，為整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品迭代、升級(jí)，帶來了新的活力。