房地產新模式下，支柱產業地位改變

繼中央城市工作會議之后，近日中共中央 國務院又出臺了關于推動城市高質量發展的意見，城市的發展已經成為我國經濟發展的重點。同策研究院聯席院長宋紅衛認為，城市高質量發展意見改變房地產行業的三大邏輯，在很大程度上將會改變我們對于傳統房地產行業的認知。

第一、 房地產的產業地位將發生本質改變，過去20多年房地產行業的快速發展，均扮演了拉動經濟增長的支柱產業的地位。當前幾個重要變量發生重要變化，一是城鎮化由快速增長進入穩定發展階段，二是總人口近三年的呈現下降趨勢，三是住房普及率不斷提高，目前住房家庭戶均套數超過1.1套。基于以上三大變量出現重要變化，房地產業的定位和功能將會由拉動經濟的支柱產業調整為輔助城市產業和人民安居的產業，拉動經濟不再是房地產行業的第一要務，換句話說，房地產業成為產業和經濟發展的輔助產業。

第二、給城市明確的分工定位，城市價值將會分化。意見明確提出要打造世界級的城市群，尤其是要提高超大型城市的綜合競爭力，所以未來會有更多的產業支持政策給到超大型城市，優厚的產業政策、金融政策加持下，一定會吸引大量的產業人才流入。但是政策又明確提出對于超大型城市仍然會嚴控城市規模，要疏解非核心的產業功能，也就是說，頭部城市仍然會設置產業導入和人才落戶方面的限制，不會對流入的人口照單全收，近期流傳的北京上海“買房送戶口”也不會放開，資源的稀缺性會一直保持。

對中小城市來說，傳統的產業會從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會成為產業轉移的承載地區，這些產業中大部分還是勞動密集型為主，這也決定了未來這些區域才是城鎮化人口的集中流入地。剩下的一類城市就是人口凈流出的城市，這些城市的價值將會大幅度下降。

第三、房地產作為資產配置的價值將會發生重大變化。超大型城市未來主要是以科創、生產性服務業為主，這些高附加值產業相對應的行業人才收入也比較高，能夠對高房價形成一定的支撐。不動產的配置人群也不再是區域性，而是全國化及全球化配置人群，所以一定會打造與世界級國際大都市地位匹配的高端住宅，因此高品質的供給，更高的房價將會在超大型城市持續。同時，超大型城市的住房保障體系也會進一步健全，主要給收入不高的群體提供居住場所，對這些基礎性服務人員主要是以租賃的模式來滿足他們的需求。

對于人口流入的中小城市，不動產配置還具有一定的流動性，房價水平將會與產業居民的收入水平相匹配 。而人口流出的城市將會面臨著住房過剩的風險，從政策導向上來講，可能要推進退房還耕，不動產的流動性基本消失 。

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