從水泥廠到張江之尚 | 工業遺產的非傳統價值重構

改造前的浦東水泥廠。遠景為正在建設中的張江科學之門等張江科學城重點地塊，兩個項目中間是川楊河。（圖片來源：第一財經）

城市更新的價值，不止在于煥新空間形態，更在于重構產業邏輯與激活場所精神。AECOM「Urban Advisory 城市智詢」服務，以全生命周期視角量化項目綜合價值，推動多維效益協同。

在上海浦東張江科學城核心腹地，沉寂多年的張江水泥廠正迎來涅槃時刻。AECOM 協助業主開展張江水泥廠項目的產業策劃工作，通過創新“工業基因鏈”保護策略，破解“保護與開發”的二元對立，以“醫創 + 數字”雙螺旋產業生態激活老廠房價值，最終實現“保護20%建筑，激活80%價值”的破局成果。

項目不僅是承載城市記憶的工業遺產活化典范，更預計將成為年吸引訪客 320萬人次、年產值突破 200 億元的全球科創人文新地標。它為工業遺產的可持續運營提供了獨特方案，助力張江水泥廠從“工業繡帶”逐步轉型升級，朝著面向未來的“人文科創樞紐”邁進。

近期，該項目更憑借突出的公共性、實用性及顯著的未來開發效益，在 “2025 年度 AURA 亞洲城市更新獎” 評選中斬獲佳績，一舉榮獲城市更新再開發金獎等三大榮譽，其價值得到行業高度認可。

“張江之尚”預計于2027年竣工，圖為園區效果圖。（圖片來源：張江之尚公眾號）

張江水泥廠始建于1971年，作為上海三大水泥廠之一，曾參與浦東開發建設的重要階段。2013年停產后，地塊長期處于核心位置卻資源沉睡。隨著《上海市城市更新條例》與《張江科學城“十四五”規劃》將其納入更新名單時，項目卻陷入了“保護難、開發更難” 的雙重困境。

許多老廠房、低矮公寓樓承載著城市記憶，甚至是一代建設者的青春印記，必須保留；但大面積保留將影響開發容量與地下空間利用率可開發規模受限，投資回報面臨挑戰；

張江科學城亟需滿足潔凈、專業、復合型等要求的高能級研發實驗空間，但傳統工業建筑層高、荷載、空間形態難以直接適配現代園區及其研發需求。

張江水泥廠將迎來新生 (圖片來源：上觀新聞)

面對“保護與開發”的兩難困境，AECOM團隊沒有選擇“全留”或“全拆”的極端路徑，創新提出“工業基因鏈”保護策略，以水泥生產工藝流線為線索，精準保護關鍵節點，釋放非核心空間，實現“歷史價值 + 產業價值 + 文旅價值”的三重激活。

精準保護“工藝記憶”：鎖定“原料倉 — 生熟料筒 — 煙囪 — 成品庫”四大核心節點，串聯起“原料儲存 — 高溫煅燒 — 成品輸出”的完整生產流程，打造全國首個“水泥工業研學走廊”，讓工業遺產成為“可閱讀的歷史教材”。

彈性釋放“空間潛力”：對非核心廠房采用“結構加固 + 空間重組”技術，在保留工業風貌的前提下，將容積率從0.8提升至2.2-3.0，新增12萬㎡研發空間，既滿足科創企業需求，又保障項目投資回報，實現“保護20%、建筑激活80%價值”的黃金配比。

AECOM 提出“工業基因鏈”保護策略，實現“歷史價值 + 產業價值 + 文旅價值”的三重激活。

破局思路的落地，需要精準的定位引領、適配的產業支撐與創新的場景承載。我們通過“定位 — 產業 — 場景”三重創新，讓老廠房煥發可持續的運營活力。

基于項目特質與張江發展需求，我們提出戰略定位的三重躍升：

1"國際科創人文融合示范區"

以工業遺產為紐帶，打造"科技研發+文化體驗"雙輪驅動模式，填補張江副中心功能空白，預計年吸引訪客320萬人次，帶動周邊商業增值30%。

2"工業遺產活化的中國方案"

通過"工藝流線保護法"，為全國老工業區更新提供可復制的"留-改-用"標準，已入選住建部《城市更新典型案例庫》。

3"浦東產城融合的新質引擎"

建成后預計導入企業500+（含跨國研發中心10家），年產值突破200億元，稅收貢獻30億元，創造1.2萬個高端崗位，助力張江從"產業園區"向"未來城市"轉型。

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產業定位是項目成功的關鍵。張江科學城已有集成電路、生物醫藥、人工智能三大主導產業，卻與水泥廠存在結構性矛盾：集成電路核心區已有成熟載體，盲目跟風易同質化；生物醫藥受環評限制且核心環節外遷；人工智能已有南部產業島且企業穩定性不足。為此，AECOM構建“三維交叉驗證”調研體系，歷時6個月完成8大領域研判、217家企業訪談。

在關鍵產業工作坊中，團隊進一步組織3輪深度推演，圍繞政策地緣適配性、企業遷移經濟學、資本持續迭代性三大維度精密測算。最終結合政策導向、企業成本結構與資本生態需求，精準錨定 “醫創科技 + 數字新文創” 雙核心生態，同時結合張江產業優勢，將集成電路補充為核心產業，為后續空間規劃與運營策略奠定科學基礎。

AECOM 進行了大量的企業訪談與消費者調研

醫創科技精準切入，深度挖掘企業需求：

調研發現，初創型生物醫藥企業面臨“千萬級設備投入”的痛點，自建實驗室成本過高；而醫療器械企業則需要高頻次的新品發布、臨床培訓空間。

為此，AECOM提出打造共享實驗平臺——配置模塊化潔凈實驗室（300-500㎡靈活分隔）、生物3D 打印中心與醫療機器人測試場，配套舉辦“創新沙龍”；同步規劃“醫療科技創享廳”，接入5G+8K 直播設施，可聯動長三角醫院網絡開展遠程培訓，滿足企業場景需求。

數字新文創布局，緊扣空間特質與政策導向：

老廠房的工業肌理、高曠空間對創意工作者具有天然吸引力，而浦東“在線新經濟50條”政策更提供了產業培育土壤。

我們提出將6米層高的筒倉改造為“書店 + LOFT 辦公”復合空間，保留混凝土原始肌理；把萬米倉桁架結構轉化為“藝術裝置 + 愿景墻”，成為數字文創者的靈感聚集地。

針對數字企業對網絡的高要求，預埋48芯主干光纜直達張江數據中心，每個單元配置5-10㎡獨立電信間，此舉使企業租金承受力提升25%，租約周期延長至5年。

集成電路產業集群，彌補協同缺口：

張江核心區內已布局 AMD、英偉達、華大半導體等 200 余家行業頭部企業，形成成熟產業集群，但項目純辦公定位難以直接承接芯片制造等需廠房聯動的環節，通過特定場景，定期聯動集群舉辦 “芯片配套技術沙龍”、“產業鏈協作對接會”等，進一步吸引更多關聯企業集聚，借勢集群放大產業價值。

場景是價值落地的最終載體。我們以工業遺產為畫布，打造突破性場景，讓“保護、研發、體驗”無縫融合。以張江之尚創享中心（Ce+Hub）為例，其承擔了新型產業 “匯聚場” 與跨界融合 “鏈接器” 角色，集科技、產業、設計、藝術于一體。目前復旦大學集成電路校友會已在此舉辦 “芯片設計技術沙龍”、“產業鏈供需對接會”等活動，未來將定期開展芯片測試實訓、跨境研發論壇，成為集成電路行業交流核心地。

張江水泥廠的蛻變，本質上是一場“價值重構” 的實踐。我們協助業主破解工業遺產困境的核心，在于跳出傳統的思維定式，通過“工業基因鏈”保護策略實現歷史價值與經濟價值的平衡，以 “醫創 + 數字 + 芯片”三大產業融合保障長期運營活力，借助場景創新讓老廠房成為“可感知、可參與、可獲益”的活力空間。作為住建部《城市更新典型案例庫》入選項目，張江之尚為工業遺產更新與產城融合探索提供了具有推廣意義的樣本路徑。

在張江這片創新熱土，AECOM將持續以系統性的經濟策劃能力與跨尺度整合經驗，支持更多城市空間煥發新生——不僅重塑物理形態，更推動人與產業、文化與城市之間的深度共生。

圖片來源：張江之尚公眾號 圖片來源：張江之尚公眾號