地方動態 | 《江西省城市更新條例》公布

導讀

《江西省城市更新條例》已由江西省第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議于2025年9月24日通過，自2025年11月1日起施行。本條例旨在規范和推進城市更新活動，優化城市空間結構，完善城市功能，賡續城市文脈，提升城市品質。內容涵蓋城市更新總則、規劃、主體、實施、保障及法律責任等，適用于本省行政區域內的城市更新工作。

江西省第十四屆人民代表大會常務委員會

公告

第84號

《江西省城市更新條例》已由江西省第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議于2025年9月24日通過，現予公布，自2025年11月1日起施行。

江西省人民代表大會常務委員會

2025年9月24日

目 錄

第一章 總 則

第二章 城市更新規劃

第三章 城市更新主體

第四章 城市更新實施

第五章 城市更新保障

第六章 法律責任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條為了規范和推進城市更新活動，優化城市空間結構，完善城市功能，賡續城市文脈，提升城市品質，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，促進經濟社會高質量發展，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區域內開展城市更新活動，適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指在設區的市、縣（市、區）城鎮開發邊界內開展的持續改善城市空間形態、功能和品質的建設和治理活動，主要包括既有建筑改造利用，城鎮老舊小區整治改造，完整社區建設和老舊街區、廠（園）區、城中村等更新改造，以及完善城市功能，建設改造城市基礎設施，修復城市生態系統和保護傳承城市歷史文化等情形。

第三條城市更新工作堅持以人民為中心，遵循規劃引領、體檢先行、民生優先，因地制宜、分步實施、集約高效，政府統籌、市場運作、多元參與的原則，建立可持續的城市更新模式。

第四條省人民政府住房城鄉建設部門統籌、協調全省城市更新工作，研究制定城市更新政策、指導規范等，指導和監督設區的市、縣（市、區）做好城市體檢、城市更新工作。

設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設部門具體負責本行政區域內的城市更新工作，組織開展城市體檢，組織編制城市更新規劃，推進城市更新項目。

第五條縣級以上人民政府應當加強對城市更新工作的領導，將城市更新工作納入國民經濟和社會發展規劃，建立城市更新工作協調推進機制，統籌、推進本行政區域內的城市更新工作，研究審議城市更新相關重大事項，并將所需工作經費納入本級財政預算。

鄉鎮人民政府、街道辦事處按照職責做好城市更新相關工作。

第六條縣級以上人民政府發展改革、財政、自然資源、地方金融管理等部門和稅務機關等單位，按照各自職責推進城市更新相關工作。

第七條縣級以上人民政府開展城市更新活動應當按照公開、公平、公正的要求，依法公示城市更新相關信息，完善物業權利人、利害關系人依法參與城市更新規劃編制、政策制定、民主決策等方面的制度，發揮業主自治組織作用，保障社會公眾在城市更新項目中的知情權、參與權、建議權和監督權。

各級人民政府應當暢通各類主體參與城市更新活動的渠道，并依法保障其合法權益。

城市更新活動相關主體按照約定合理共擔改造成本，共享改造收益。

第八條城市更新活動應當利用數字化、網絡化、智能化技術，加強城市體檢和城市更新信息管理，完善數據共享機制，暢通城市更新需求征集、社會公眾意愿表達等渠道。

第九條縣級以上人民政府應當建立城市更新專家委員會制度，為城市更新決策、政策制定等提供咨詢意見，開展城市更新有關方案評審、論證等工作。

設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設部門根據需要，可以聘請專業技術人員擔任城市更新項目規劃師、建筑師或者工程師，作為獨立第三方參與城市更新項目意見協商和公眾意見征集、提供技術咨詢和專業論證、協助監督項目實施。

第二章 城市更新規劃

第十條設區的市、縣（市）人民政府住房城鄉建設部門應當會同發展改革、自然資源等部門，根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃，銜接有關專項規劃，組織編制城市更新專項規劃，報本級人民政府批準后實施，并報上一級人民政府住房城鄉建設部門備案。

城市更新專項規劃應當明確總體目標、重點區域、重點任務、片區指引、項目庫等內容。

經批準的城市更新專項規劃作為審批核準城市更新項目和投資概算的重要依據。

第十一條市轄區人民政府根據城市更新專項規劃，編制本行政區域的城市更新片區策劃方案，報上一級人民政府批準后實施。縣（市）人民政府住房城鄉建設部門根據需要編制城市更新片區策劃方案，經本級人民政府批準后實施。重點區域和跨區域城市更新片區策劃方案，由設區的市人民政府住房城鄉建設部門編制，報本級人民政府批準后實施。

城市更新片區策劃方案應當明確更新目標、功能業態、主要項目、設計引導等內容。

第十二條設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設部門應當根據城市更新專項規劃或者片區策劃方案，組織編制城市更新年度計劃，報本級人民政府批準后實施。

城市更新年度計劃應當明確具體項目、實施主體、時序安排、保障措施等內容。

編制城市更新年度計劃應當優先考慮存在重大安全隱患、居住環境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展的區域。

第十三條編制城市更新專項規劃、片區策劃方案前應當開展城市體檢。

省人民政府住房城鄉建設部門應當制定城市體檢工作細則，規范城市體檢工作內容、組織模式和流程。設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設部門應當按照城市體檢工作細則組織開展城市體檢。

第十四條城市更新專項規劃、片區策劃方案報送批準前，組織編制機關應當予以公告，并通過召開論證會、聽證會或者公開征求意見等方式，收集有關專家、社會公眾的意見；報送批準時應當附意見采納情況及理由。

第十五條編制城市更新專項規劃、片區策劃方案等城市更新活動應當運用城市設計方法,明確對房屋、小區、社區、城區、城市等的更新設計要求，規范和引導城市更新項目實施。

第三章 城市更新主體

第十六條城市更新項目應當按照下列規定確定實施主體：

（一）城市歷史文化保護傳承、城市生態系統修復、城市基礎設施改善等公益性項目以及其他政府投資的城市更新項目，由設區的市、縣（市、區）人民政府按照公開、公平、公正原則依法確定。

（二）政府與社會資本合作投資的城市更新項目，共同協商確定。

（三）非政府投資的城市更新項目，涉及單一物業權利人的，由物業權利人自行確定；涉及多個物業權利人的，協商一致后共同確定；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定。

（四）權屬關系復雜無法確定實施主體，但涉及公共利益、公共安全等情況確需更新改造的項目，由設區的市、縣（市、區）人民政府組織相關物業權利人、利害關系人協商確定；無法協商一致的，設區的市、縣（市、區）人民政府可以參照重大行政決策有關規定作出更新決定，確定實施主體。

小微城市更新項目，物業權利人有更新意愿的，由物業權利人依法辦理相關手續后自主實施。

第十七條設區的市、縣（市、區）人民政府依據城市更新專項規劃和片區策劃方案，可以將區域綜合性城市更新項目或者多個城市更新項目劃定為一個城市更新實施單元，統一規劃、統籌實施，并確定與實施單元范圍相適應的主體作為實施單元統籌主體。

城市更新實施單元統籌主體確定的具體辦法由省人民政府住房城鄉建設部門制定。

第十八條縣級以上人民政府應當建立健全與項目實施主體、物業權利人、利害關系人等的平等協商機制，發揮各類主體參與城市更新活動的積極性，促進城市更新成果惠及社會公眾。

物業權利人參與城市更新活動，依法享有知情權、監督權、建議權、經營權和收益權；應當執行物業權利人依法作出的共同決定，配合有關部門組織開展的城市體檢和意愿征集等工作，執行城市更新項目實施方案，履行房屋安全管理等義務。

第四章 城市更新實施

第十九條城市更新項目實施主體應當根據城市更新專項規劃和片區策劃方案，編制項目實施方案，并報編制片區策劃方案的人民政府住房城鄉建設部門依照程序審查；必要時，審查部門可以會同有關部門開展聯合審查。

城市更新項目實施方案編制過程中應當與相關物業權利人協商，征求利害關系人意見。

城市更新項目實施主體應當根據項目實施方案審查意見，向設區的市、縣（市、區）人民政府有關部門申請辦理立項、用地、規劃、建設、運營等行政許可或者備案，通過協議搬遷、租賃、購買、置換等方式，組織項目實施。

城市更新項目實施方案應當明確項目功能定位、規模體量、更新方式、更新內容、設計方案、建設計劃、成本測算、資金籌措、運營模式等內容。

第二十條縣級以上人民政府有關部門應當根據城市更新實施需要，優化行政許可或者備案事項的辦理程序和規則，建立容缺受理、并聯辦理、快速審批等工作機制。

設區的市、縣（市）人民政府自然資源、住房城鄉建設部門應當在不影響周邊利害關系人合法權益、不改變建筑主體結構、不破壞景觀環境、保障公共安全和公共利益的前提下，結合實際分別制定規劃、建設許可的豁免清單或者告知承諾清單。

對工作體量大、項目周期長或者涉及主體多的城市更新項目，可以打包立項審批、分子項實施。

第二十一條對城市更新項目無法達到建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照時間、綠地率、機動車停車位等現行標準和規范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于現狀的標準進行更新。

城市更新應當確保消防安全，符合法律法規以及國家和省消防技術標準。既有建筑改造無法執行現行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準；或者采用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。鼓勵運用新技術、新產品、加強性技術措施等提升消防安全條件。

第二十二條實施城鎮老舊房屋改造，應當加強老舊房屋定期體檢維護、安全管理、改建擴建和拆除管理；優先消除危險和安全隱患，提升抗震、消防性能，通過修繕加固、節能與綠色化改造、適老適兒化改造等，改善建筑功能。

對老舊房屋，經相關部門審批,在符合規劃、確保安全的前提下，可以進行自主更新、原拆原建。涉及不可移動文物、歷史建筑等保護對象的,按照相關法律法規予以維護和使用。

第二十三條實施城鎮老舊小區改造，應當重點改造燃氣、給排水、供電、通信等老化管線管道，支持有條件的樓棟加裝電梯，開展節能綜合改造，完善小區及周邊養老托育服務、綠化、照明、停車充電、體育健身、無障礙環境等設施，健全物業管理機制，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造和完整社區建設，加強設施共建共享。

第二十四條實施城鎮老舊街區改造，應當根據實際需要和街區特點完善配套設施，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富商業業態，創新消費場景，促進商業服務業和消費層級的多樣化發展，滿足居民多樣化需求。

第二十五條實施城鎮老舊廠（園）區改造，應當發展與片區功能定位相適應的產業業態，完善公共服務設施，補齊城市功能短板，滿足產業發展需求。

實施城鎮老舊廠（園）區改造，應當加強工業遺產保護和活化利用，鼓勵以市場化方式推動老舊廠（園）區改造更新。

第二十六條實施城中村改造，應當采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，做好征求村民意見、產業搬遷、人員安置、歷史文化保護等工作。

第二十七條實施城市基礎設施建設改造，應當優先推進城市基礎設施生命線安全工程建設，因地制宜建設雨水、污水和垃圾處理設施以及地下管線管網，對市政管網進行數字化、智能化和綠色化改造升級，完善城市物流配送體系和城市道路網絡，加強應急指揮、處置和救援體系建設，提高城市防洪、防澇、防疫、防災等能力，推進韌性城市建設。

設區的市、縣（市、區）人民政府應當建立城市基礎設施改造協調聯動機制，統籌推進城市交通和燃氣、給排水、供電、通信等地下管網管廊的規劃、建設和管理。

第二十八條實施城市功能完善，應當優化城市空間結構和功能布局，健全城市、街區、社區公共服務體系，改造城市公共建筑、公共服務設施、綠地廣場等，提高公共服務優質均衡水平；完善群眾健身設施和活動場地，創新拓展新型公共文化空間，推進適老適兒化改造，加快公共場所無障礙環境建設改造。

第二十九條實施城市生態系統修復，應當統籌綠色空間、濱水空間、小微空間、慢行系統和邊角地、插花地、夾心地等，保護和修復綠地、水域、濕地等公共生態空間；加強城市水、大氣、土壤、固體廢棄物、噪聲、光等污染防治，推進綠色低碳城市建設。

第三十條實施城市歷史文化保護傳承，應當完善城市風貌管理制度，保護城市獨特的歷史文脈、人文地理、自然景觀，傳承利用歷史文化遺產，采用微改造等方式，增加歷史文化名城、名鎮、名村（傳統村落）、街區和歷史地段的公共開放空間，補足配套基礎設施和公共服務設施短板。

活化利用歷史建筑、工業遺產，在保持原有傳統格局、外觀風貌、典型構件的基礎上，應當區分不同情況，依法通過加建、改建和添加設施等方式適應現代生產生活需要。

第五章 城市更新保障

第三十一條縣級以上人民政府發展改革部門應當依法將符合條件的城市更新項目納入本級重點建設項目庫和國債、政府專項債券支持范圍。

第三十二條縣級以上人民政府財政部門和稅務機關應當依法保障城市更新項目稅費優惠政策的落實。

第三十三條縣級以上人民政府自然資源部門應當將城市更新專項規劃納入國土空間規劃，圍繞城市更新片區策劃方案，確定規劃用地范圍、空間布局和管控要求，服務和保障城市更新實施。

第三十四條城市更新項目可以依法采取出讓、租賃、先租后讓等有償使用方式或者劃撥方式配置國有建設用地。

鼓勵創新土地供應政策，推動市場主體參與城市更新活動。

第三十五條城市更新項目配置國有建設用地涉及繳納或者補繳土地價款的，應當考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價款。采取租賃、先租后讓方式，土地租金按年支付的，租金應當按照市場租金水平定期評估后調整，評估調整時間間隔不得超過五年。

第三十六條支持城市更新項目土地混合利用和地上、地下空間復合利用，鼓勵采取分層開發的方式，利用地上、地下空間補充建設城市市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施和便民商業設施等，提升城市功能與品質。

支持城鎮老舊小區、城中村改造，在不影響消防安全前提下，將居住、研發、辦公、商業和公共服務等功能復合設置，建設宜居宜業生活社區。

支持城鎮老舊街區和廠（園）區改造中配置一定比例的其他關聯產業和功能配套設施，促進產業轉型升級和產業型社區建設。

第三十七條在符合規劃、確保安全，保障公共利益和維護合法權益的前提下，鼓勵既有土地混合開發利用和存量建筑功能轉換。

省人民政府自然資源部門應當會同住房城鄉建設部門制定既有土地混合開發利用和存量建筑功能轉換的指導意見，報省人民政府同意后實施。

第三十八條實施城市更新過程中，對于保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等項目，可以在符合國家和省有關規定的前提下，優化核定其容積率。

第三十九條城市更新項目應當權屬合法、界址清晰、面積準確，實施更新后依法辦理不動產登記。兼容多種功能的土地和建筑物，對于可以分割的按照不同宗地范圍、不同建筑區域或者樓層辦理分割審批手續，分區分層設權后，辦理不動產登記；立體開發的土地，可以按照地表、地上、地下分層或者按照建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動產登記。

第四十條城市更新范圍內已取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入項目實施方案并依法辦理相關手續。對無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑物，縣（市、區）人民政府應當組織有關部門進行調查、認定。對違反法律法規規定的，應當按照有關規定處理；對不違反法律法規規定的，經公示后可以納入項目實施方案一并辦理相關手續。

第四十一條縣級以上人民政府應當統籌利用城市更新相關財政資金，建立健全城市更新多元投資融資機制，創新市場化投資融資模式，防范新增政府隱性債務，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。

按照國家規定探索利用住房公積金、建筑物及其附屬設施的維修資金和政府投資基金等支持城市更新項目。

第四十二條鼓勵金融機構開展適應城市更新的金融產品和服務創新。鼓勵開發性、政策性金融機構、信托保險機構加大對城市更新項目支持力度，并在貸款期限、利率等方面給予支持。

第四十三條鼓勵房地產、建筑施工、勘察設計、物業服務等企業和其他社會資本通過資產入股、作價出資等方式參與城市更新項目。鼓勵符合條件的企業發行企業債券籌集更新改造資金。鼓勵物業權利人自籌資金用于更新改造。

第四十四條縣級以上人民政府應當對城市更新規劃編制、項目實施、運營管理、要素保障等情況進行監督評估。

縣級以上人民政府住房城鄉建設部門應當根據城市更新項目實施方案和相關許可及備案手續，會同行業主管部門對城市更新項目進行全過程監督指導。

縣級以上人民政府財政、審計等部門應當按照各自職責對城市更新中的國有資金使用情況進行監督指導。

任何單位和個人有權向縣級以上人民政府及其有關部門投訴、舉報違反城市更新相關規定的行為。縣級以上人民政府及其有關部門應當按照規定及時處理。

第六章 法律責任

第四十五條違反本條例規定的行為，法律、行政法規已有處罰規定的，適用其規定。

第四十六條有關部門及其工作人員違反本條例規定，在城市更新活動中不履行職責或者不正確履行職責的，由其上級機關或者監察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十七條本條例下列用語的含義：

（一）城市體檢，是指對城市人居環境質量現狀、相關城市工作實施成效進行系統分析、監測，查找影響群眾生產生活的突出問題和影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板的活動。

（二）物業權利人，是指包括不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等。

（三）城市更新片區策劃方案，是指以城市體檢為基礎，落實城市更新專項規劃和相關政策要求，應用城市設計手段，綜合考慮未來發展定位、存量資源統籌、公共要素配置、空間布局完善等因素，確定更新總量控制、規劃調整建議和原則、更新項目劃定等相關內容的綜合性方案。

（四）城市更新項目實施主體，是指實施城市更新項目投資、建設和運營等活動的主體。

（五）小微城市更新項目，是指宗地面積小、建設體量小、建筑功能單一、工程設計簡單的臨時建筑建設、外立面改造維護、室內裝修等更新改造項目。

（六）微改造，是指在維持建設現狀基本不變的前提下，通過局部拆建、保留修繕、完善基礎設施以及建筑物功能置換等方式，進行城市功能修補、環境品質提升、歷史文化遺產保護活化利用等活動。

第四十八條本條例自2025年11月1日起施行。

｜內容來源：江西日報

中國城市規劃協會

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