陽臺面積到底怎么算，新標準出爐

9月27日，上海市規劃資源局發布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》，這份包含5大類、17條具體舉措的文件中，最大的亮點在于對陽臺面積計算方式進行了重大調整。

舊規則下， 面積不超過8平方米，進深不大于1.8米 的陽臺，其面積按照50%計入容積率。以一套140平方米的戶型為例，陽臺最大只能設計為8平方米，其中4平方米計入容積率，購房者可“免費”獲得另外4平方米的使用面積。

新規則采用了 “比例+閾值”雙控模式。根據規定，同時符合以下條件的陽臺（含封閉陽臺）按其水平投影面積的1/2計入容積率：每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米；每個陽臺的設計進深不超過1.8米。

同樣以140平方米戶型為例，新規下陽臺最高可設計為14平方米（該戶型建筑面積的10%），其中7平方米計入容積率，購房者免費獲得另外7平方米使用面積，比之前多了3個平方米。

沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等景觀優勢地區的住宅項目還有額外福利。

新規規定，這些區域可設置進深不超過0.75米的帶圍護結構的開敞式陽臺，其建筑面積完全不計入容積率，也不計入可售面積，且不占用戶型建筑面積10%的陽臺面積限額。此類開敞陽臺寬度不得大于3米，且每戶僅可設置一個。

新規的還涵蓋了住宅品質的多個其他維度。在建筑立面方面，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質材料的飾面層不再計入容積率。

這一變化意義顯著，因為過去建筑容積率從外墻算起，石材干掛和墻體中空部分也計入容積率，導致房企不愿犧牲可售面積投入成本升級外立面。

多高層住宅底層設置架空層、風雨連廊用作通道、布置景觀小品和居民休閑設施等公共用途的，其建筑面積也不計入容積率。

同時，新規還鼓勵住宅小區采用人車分流的交通組織形式，提升居住安全性與舒適度。

短期來看，新規對住宅價格的直接影響有限，不會引發明顯波動。然而，它與此前落地的樓市新政形成政策合力，將有效為消費者注入市場信心。

新規將推動房企從過去的“價格戰”轉向“品質戰”。根據新規，房企投入資源做好設計從過去的“經濟負擔”變成了提升產品溢價和品牌價值的主動選擇。

上海此次住宅新規的出臺，呼應了2025年《政府工作報告》中首次提出的“好房子”理念。隨著北京、廣州、深圳等一線城市全部調整放寬計容規范，中國住宅市場正迎來居住舒適度的全面升級。

過去房企通過模糊處理增加贈送空間的方式將難以為繼，未來的競爭將更多圍繞產品力展開，包括生活場景優化、科技賦能深化以及服務配套完善等多維度的綜合價值競爭。

克而瑞研究中心一位資深分析師指出：“這對購房者而言是實實在在的利好。無論是通風、采光還是與戶外交互，陽臺的功能進一步拓展，市民們可以住得更舒適?！?/p>