1.海通拿地遠比先烈便宜，球墨喜迎價格重構；2.奧體西路明日正式通行，泉城路10月中旬啟動改造

最近新聞比較多，只能做個大雜燴給大家看看。

01

球墨板塊的房價即將迎來重構，新房性價比急劇提升，二手房業(yè)主再次瑟瑟發(fā)抖，這種重構并非源于輿論，而是源于實打實的土拍成果。

我們先簡單回顧下其他先烈們的戰(zhàn)果：

2018年9月，海信8.2億拿下2塊住宅用地1塊商服用地，住宅容積率1.6、2.1，分別對應的成交樓板價為9300元/平，8900元/平。（翰墨府）

2020年8月，龍湖以超18億拿下了6宗捆綁地塊（含商業(yè)），住宅最高樓面價7909元/平。

2020年11月，碧桂園近9億拿地，樓面價8306元/平，還需要代建約7200平的安置房。（鳳凰壹品）

這就是球墨板塊的巔峰時刻，后面的地價越來越親開發(fā)商。

像2023年雍泉府的地價，歷控和建發(fā)僅花費了區(qū)區(qū)5591元/平的樓面價就收入了囊中。

這梳理這些土拍價格的時候，比較有意思的是中電建。

2023年，中電建在土拍市場上殺紅了眼，接連擊敗中海、華潤、保利置業(yè)、建發(fā)、中電建和海信、瑞馬共7家企業(yè)的角逐，最終經過241輪較量，被中電建以69486萬元的價格收入囊中，樓面價9626元/㎡，溢價率53.1%，容積率2.8.

時光荏苒，您猜怎么著，馬路對面今兒剛拍了2塊地，在地圖上粗略顯示是這樣，被海通底價成功拍下，連個對手都沒有...

這兩塊地在月份還得到了相關部門的推介，兩塊地的屬性分別為建面25864、容積率2.1、樓面價5393元/平；建面5003、容積率1.5，樓面價3472元/平。

看圖都能看明白，如果現在土拍，中電建能雙份海通地塊，容積率還能從2.8降到2.1。

看了最新消息，現在的國譽鳳啟270萬就可以買170的大宅了（單價不到1.6）......

說起海通的話，確實有深耕泉城的決心，作為東營來的開發(fā)商，在不長的時間里已經有了兩個項目了...

除了海通以外，萬虹縵云府也正在蓄勢待發(fā)，畢竟樓面價僅5948元/平，容積率僅有1.7，也屬于開盤在即的狀態(tài)了....

現在的市場環(huán)境，我都能感到一絲蕭瑟。

在過去這種土拍信息，我的朋友圈一大堆發(fā)的，而時光荏苒的現在，發(fā)類似的土拍信息的人都沒多少了，我也沒法子粘貼復制，而現在也得打開計算器咔咔算賬了。

很多人喜歡問什么樣的房子堅挺，我只能說配套完善、周邊沒有砸盤、開發(fā)商還能釋放點利好信息的，這樣的盤能在當下更加堅挺一些。

比如銀豐玖璽城這樣的，這幾天看著盒馬也開業(yè)了，最起碼有利好在這里鎮(zhèn)著，周邊新盤價格也不低，房價也有所依照。

最后說一句，如果你打算近期在球墨買房，可以重點關注我提到的兩個盤，一個是萬虹縵云府，另外一個就是海通。

這個板塊還是蠻成熟，這兩個開發(fā)商也都屬于腳踏實地的那種，可以關注。

02

從網上看到奧體西路這塊可以嘗鮮運行了，包括最近很多航拍的視頻也證實了這件事，可以說是球墨和張馬屯近期最大的利好了,對濟南的交通提升力度也非常強...

官方消息是29日零時正式開放通車，大家及時更新導航。

還有是我個人非常關注的一件事，也是設計泉城路的改造，這件事從去年就有相關消息流出，馬上10月中旬就會啟動改造。

我看了很多報道，包括相關的智能站臺、步行道路、路面材質等等，好多地方都會躍升。

有一說一，這些年的泉城路確實稍顯落寞，我前幾天去泉城路溜達，相較于過去客流依然密集，但是讓大家停留的容器相對較少，反而是路邊獻唱的跳廣場舞的比較熱鬧。

另外個人想提個建議，能不讓這些開花車的大爺們在泉城路倒著開車嗎？

確實挺危險的，畢竟多數人也不想下車說一句老出色的孩子...

硬件人文這塊都得跟上好吧...

下面是相關媒體的原文，重點加粗了，原文有刪減。

8月27日，泉城路品質提升項目設計方案專家咨詢論證會召開，7位來自全國城市規(guī)劃、交通工程、景觀設計等領域的專家，圍繞方案展開了深入研討，指出了針對性的優(yōu)化方向。

聚焦泉城路作為“濟南文化展示窗口”“泉城特色商業(yè)文化街區(qū)”的功能定位，深入挖掘歷史文化內涵，打造既時尚現代又內涵豐富的個性化特色街區(qū)，讓泉城路更具“標簽化”，避免“千街一面”。聚焦泉城路的交通功能，在細節(jié)優(yōu)化上做文章，將泉城路北側現有公交站改造為港灣式停靠站，減少公交車停靠對主線車流的干擾;同時設置綠化隔離帶，引導行人通過信號燈控制的人行橫道或規(guī)劃天橋過街，兼顧安全與通行效率。

針對方案優(yōu)化過程中涉及的行道樹遷移問題，經與相關部門開展多輪研討論證，通過對港灣落客區(qū)的位置優(yōu)化以及合理縮減青龍橋公交站臺長度等方式，將原方案中的遷移計劃進行優(yōu)化調整，同時制定行道樹修剪方案，進一步提升道路沿線綠化景觀的整體美觀度。作為此次品質提升各界最關注的問題，泉城路路面材質的選擇，也在充分征求各方意見、充分尊重民眾意愿、充分綜合論證的基礎上，最終確立了“保留特色，優(yōu)化提升”的施工方案，繼續(xù)沿用標志性的大理石路面，增強石板的抗壓能力與穩(wěn)定性，改進石板鋪設工藝，既留住城市記憶，又適配現代交通需求。

改造不僅要“修道路”，更要“塑氣質”。在景觀提升上，方案將慢行系統與商業(yè)前區(qū)深度融合，通過連續(xù)綠化、休憩空間引導人流，激活沿街商業(yè)氛圍;同時對泉城路沿街建筑進行分類設計，重點優(yōu)化1-3層立面，讓街道輪廓線既延續(xù)古城街巷的溫婉節(jié)奏，又彰顯當代濟南的開放氣度。未來，泉城路上還將構建一條主題文化軸線，打造泉水詩詞座椅、直飲臺、市井場景等小品，將《老殘游記》中的品茶畫面與排隊打泉水的生活記憶具象化;打造泉水形態(tài)的鋪裝紋理、燈具等，形成可感知的文化線索，全方位呈現濟南泉水文化。

泉城路的智慧化建設不僅是“布設備”，更是“創(chuàng)場景”。在智慧策略引領下，智慧燈桿、智慧公交車站與智慧商亭等設施廣泛布局，集成信息發(fā)布、環(huán)境監(jiān)測、安全監(jiān)控及便民服務等功能，成為街區(qū)智能感知網絡的重要節(jié)點，重塑消費者“容易來、方便買、舒服游”的全流程體驗，讓科技設施與文化傳播深度融合，使泉城路在智慧創(chuàng)新中延續(xù)古城文脈，彰顯濟南的時代活力。

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