廣東
圖文無關
最近我無意中看到了長江證券關于房價何時探底的一篇研報，用了大量的案例和數據來分析房價何時探底。這篇研報的內容也比較多，其中一個結論或者說是觀點吧，我感覺是比較有意思，或許能作為大家來判斷房價是否探底的一個參考指標。
這個指標就是房價與房貸利率的關系。原研報的大致意思是這樣的：
從部分房價泡沫案例中可以看出，租售比和房貸利率趨近時，房價在前后一年內止跌的概率比較大。租售比和房貸利率代表了居民在房地產投資上的預期收益和預期成本。當收益和成本匹配，或收益大于成本時，將形成對房產投資需求的支撐，有利于房價的企穩。
券商的研報可能要寫的比較嚴謹，說的比較含蓄。我大概把這個觀點展開說一下：
當租售比小于房貸利率的時候，房價存在高估，差距的區間越大，說明房價存在泡沫的可能性越大。大家想想2019年的時候，房貸利率基本是都是去到5%了，在5年期及以上LPR基礎上還要加點。而那個時候的租售比是多少？一線城市基本上都是1%左右，不會超過2%的，二線城市2%-3%左右，均是明顯低于房貸利率的。現在回頭來看，那個時候基本上也是房價處于最高位的區間了。
當租售比大于房貸利率的時候，房價存在低估，差距的區間越大，說明房價低估的越是嚴重。我們目前似乎還沒有經歷過這個階段，所以從這個觀點的角度來看，近幾年雖然房價跌幅較大，但是仍沒有到被低估的階段。
當租售比與房貸利率趨近的，這個說明房價也逐漸趨于穩定的水平。結合我們目前的情況來看，就是房貸利率繼續降低與租售比靠近的時候，或許就是房價探底的時候。隨著這幾年房價的下跌，但是租金其實也跟著同比下跌了，只是租金跌幅沒有房價跌幅大，租售比反而有所提升，一線城市大概在2%左右了，而二三線能到2-3%，部分城市能達到3%以上。而根據央媽的數據，今年第一季度的平均房貸利率為3.11%。這說明目前國內部分城市的租售比已經開始與房貸利率接近了。
這是一個不錯的視角（但也不能完全依據這個指標來判斷），那么接下來房價何時企穩？如果房貸利率與房價同時走低，也許離企穩就不遠了。
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