樓市一周：豪宅助力收官金九 均價創(chuàng)年內(nèi)新高

【 市 場 關(guān) 注 】

• 上海市規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》。《意見》包含鼓勵在小區(qū)出入口或沿街設(shè)置便民商業(yè)公共設(shè)施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高層高；外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，飾面層不計入容積率等。

• 9月25日上午，市政府新聞辦舉行“實干繪答卷 接力新藍圖”上海“十四五”規(guī)劃成果系列第六場新聞發(fā)布會，圍繞“在打造人民城市最佳實踐地中干在實處、走在前列”主題，楊浦區(qū)委書記薛侃介紹楊浦區(qū)“十四五”期間建設(shè)發(fā)展成果，“十四五”期間在中心城區(qū)率先完成舊區(qū)改造，提前3年完成小梁薄板收官，提前6個月完成“拎馬桶”改造任務(wù)。

• 近日工業(yè)和信息化部、自然資源部、生態(tài)環(huán)境部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合印發(fā)《建材行業(yè)穩(wěn)增長工作方案（2025—2026年）》，從控總量、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型、擴需求等方面系統(tǒng)提出促進建材行業(yè)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)系列舉措，其中“強化行業(yè)管理，促進優(yōu)勝劣汰”位于重點任務(wù)之首，并明確“嚴(yán)禁新增水泥熟料、平板玻璃產(chǎn)能，新建改建項目須制定產(chǎn)能置換方案”等。

• 9月24日，南京再度成交7幅地塊，成交總面積30.67萬方，7幅地塊全部底價成交，且成交房企全部為國企以及政府平臺公司，其中G57拿地房企隸屬中建國際，江寧G61與G62拿地房企則分別隸屬江寧城建以及江寧園區(qū)建設(shè)，仙林湖G64地塊的智臻置業(yè)則為東南國資旗下企業(yè)，棲霞山G65與G66兩幅地塊房企則全部為棲霞城建旗下房企。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市出現(xiàn)大幅飆升，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（9.22—9.28）新建商品住宅成交面積16.86萬平方米，環(huán)比增加77.44%。

上周多個區(qū)成交出現(xiàn)放量，并且突破常規(guī)水平。上周成交面積最多的區(qū)是黃浦，達到4.43萬平方米。通常該區(qū)成交不超過1萬平方米，排名處于中下游位置，上周基于網(wǎng)紅項目的開盤使得成交出現(xiàn)快速上行。排名第二的是大浦東，面積達到3.16萬平方米，環(huán)比增加68.09%，而該區(qū)通常水平在2萬平方米以內(nèi)。郊區(qū)寶山表現(xiàn)比較突出，成交2.08萬平方米，也屬于超常發(fā)揮。嘉定、閔行成交都超過了1萬平方米，成交表現(xiàn)穩(wěn)定，但相比之下，松江、青浦這些區(qū)域和前期相比成交波動并不顯著。

從交易結(jié)構(gòu)來看，豪宅產(chǎn)品再度占據(jù)重要位置。成交前十榜單中10萬+樓盤占據(jù)一半比例，且成交前三均是此類產(chǎn)品。此外，榜單中還有1個成交均價超過9萬元/平方米的高價房項目。當(dāng)期成交最好的項目是網(wǎng)紅樓盤嘉里金陵華庭，網(wǎng)簽面積超過4萬平方米（107套），值得關(guān)注的是近期很少看到網(wǎng)簽項目過百套且面積超過3萬平方米的項目，說明該產(chǎn)品認(rèn)同度較高，開發(fā)商有很高的自信項目能全部銷售完畢。

基于10萬+的項目簽約強度開始提升，均價進一步反彈，為115255元/平方米，環(huán)比上漲39.34%。該價格也創(chuàng)了今年價格記錄。

上周供應(yīng)出現(xiàn)快速增長，達到27.81萬平方米，環(huán)比增加70.75%。入市20個項目，可見開發(fā)商為9月末的沖刺以及10月的黃金周做足夠準(zhǔn)備。入市項目主要聚焦在5萬元/平方米以上的中高端改善產(chǎn)品，尤其值得關(guān)注的是10萬+的樓盤有7個，說明上海高端改善的需求韌性足。當(dāng)期供應(yīng)量最大的項目是北蔡的綠城·上海逸廬，均價10.44萬元/平方米，供應(yīng)4.13萬平方米，296套。

金九進入沖刺階段，房企加快投放節(jié)奏。入市的產(chǎn)品多為市場關(guān)注度較高的網(wǎng)紅項目，比如北蔡地王等等。此外，外環(huán)外的首改類項目近期也保持較高活躍度，南翔、楊行這些區(qū)域有不少項目保持較高簽約水平，說明政策效力還在慣性延續(xù)。成交出現(xiàn)量、價齊升會進一步穩(wěn)定市場信心和預(yù)期。