香港劏房正在消失

繁華香港，也有陰影。

那是數十萬人在狹窄空間中掙扎求存的真實世界。

據悉，有93%的住戶在這個夏天感受著比往年更酷熱的煎熬，35.7%的人被困在沒有通風的囚籠，4%的人甚至生活在完全沒有窗戶的黑暗里。

他們月收入中位數僅有11500港元，卻要將近一半獻給租金，剩下的還要應付貴得離譜的水電費。

香港樓價一直很高，導致幾十萬香港人只能租住在條件很差的“劏房”（隔出來的小房間）里。

為了改善這一長期問題，香港政府近年來不斷增加公共房屋數量，還建了不少簡易公屋和過渡性房屋，幫助正在排隊等公屋的普通市民暫時安家。

今年9月26日，香港立法會通過了一項新條例，從明年3月開始加強對劏房的管理，被認為是改善劣質劏房問題的重要一步。不過，住在劏房的人對此反應不一，有人支持，也有人仍有顧慮。

被稱為“怪獸大廈”的鰂魚涌益昌大廈里，就有不少非法改建的劏房。

而在深水埗這個老城區(qū)，貧困率一直較高，劏房更是隨處可見。

表面上看，似乎是一個簡單的土地短缺問題——香港確實地少人多……

但實際上，香港的問題并不止于此。

劏房的癥結

讓我們首先理解什么是“檸檬市場”效應。

這個概念源于經濟學家阿克洛夫的研究，它揭示了一個殘酷的市場規(guī)律：當買賣雙方信息嚴重不對稱時，劣質商品會逐漸將優(yōu)質商品排擠出市場。

如果你要去買一輛二手車，你很難在短時間內判斷車輛的真實狀況。這時，精明的賣家就會利用這種信息不對稱，將問題車輛偽裝成優(yōu)質車輛出售。

長此以往，誠實的賣家無法獲得合理回報而退出市場，整個市場最終充斥著劣質商品。

這就是“劣幣驅逐良幣”的經典現象。

在香港的底層租賃市場，這種“檸檬市場”效應表現得淋漓盡致。

低收入家庭、年長者、新移民等弱勢群體在尋找住所時，往往處于絕對的信息劣勢。他們無法判斷劏房的結構是否安全，不清楚水電費計價是否合理，更難以預料業(yè)主是否會突然迫遷。在這種環(huán)境下，符合安全標準的合規(guī)房源因為建造和維護成本較高，租金相對較高，反而難以出租。

而那些違規(guī)改建、存在安全隱患的劣質劏房，因為成本低廉，可以以稍低的價格出租，反而大行其道。

業(yè)主們發(fā)現，即便提供最劣質的居住環(huán)境，也不愁找不到租客。

于是，整個市場的居住質量不斷下滑，形成了一個難以打破的惡性循環(huán)。

而且，香港的房地產市場還有一個問題，即“雙重屬性”的失衡。房屋本來是具有雙重身份的，它既是可供投資交易的特殊商品，又是人類生存的基本需求。

這個關系很應該做好平衡的，但香港，明顯偏向了前者。

由于歷史原因和制度設計，香港的房地產被過度金融化，成為了全球資本追逐的保值增值工具。國際游資、投資機構、甚至是本地居民，都將房地產視為最穩(wěn)妥的投資渠道。

這種過度投資導致房價和租金水平嚴重脫離本地居民的實際收入水平。所以，當普通市民的支付能力與市場價格出現巨大落差時，市場就會自發(fā)地產生一種扭曲的應對機制——將居住空間不斷分割、切小，以匹配被高房價碾壓后剩余的支付能力。

僅能容納一張床的劏房就出現了，這也就是為什么會有家庭愿意支付相對“低廉”的租金，居住在完全沒有窗戶的密閉空間里的一個原因。

不是因為他們愿意，而是因為他們別無選擇。

當然了，其中香港的一些政策問題對此也有很大影響。

特別是在很長一段時間里，政策的制定和執(zhí)行速度，遠遠跟不上社會問題惡化的速度。

劏房問題在香港已經存在了十多年，期間有無數調查報告、學術研究、媒體報道揭示了問題的嚴重性。然而，大規(guī)模、系統(tǒng)性的政府干預措施，如“簡約公屋”、“過渡性房屋”、“劏房標準”等，直到近幾年才開始密集推出。

十多年的時間差意味著什么？意味著一代人的成長環(huán)境被犧牲，意味著無數長者在惡劣條件下度過晚年，意味著底層民眾的生活質量長期得不到改善。

這種制度時滯的產生并非偶然，它既源于問題本身的復雜性，也受到既得利益群體的阻撓，還與官僚體系的運作效率密切相關。

正因如此，我們才需要把這三個維度放在一起審視，去盡可能看一看問題的全貌。

“檸檬市場”效應導致租賃市場質量持續(xù)惡化，“雙重屬性”失衡使得房價脫離普通人承受能力，而“制度時滯”則讓問題在得不到及時干預的情況下不斷加劇。

這三個因素相互交織、彼此強化，共同構成了劏房問題難以根治的深層原因。

理解這個復雜的成因體系至關重要，因為它直接關系到解決方案的有效性。

如果我們簡單地認為這只是土地短缺問題，就可能過度依賴增加土地供應這一單一手段。但現實告訴我們，即便有新開發(fā)的土地，如果沒有相應的制度保障，這些土地資源很可能再次被資本吸納，繼續(xù)強化房地產的投資屬性，而無助于解決基層市民的居住需求。

同樣，如果只關注興建公屋，而忽視底層租賃市場的監(jiān)管和規(guī)范，“檸檬市場”效應仍會在私人租賃領域繼續(xù)制造新的居住問題。

因此，要解決劏房問題，就要打破“檸檬市場”的惡性循環(huán)，就需要建立更透明的租賃信息平臺，強化對劏房標準的監(jiān)管和執(zhí)行，保護弱勢租戶的權益。要平衡房地產的“雙重屬性”，就需要通過稅收政策、土地供應方式等多元手段，抑制過度投機，強化房屋的居住功能。而要縮短“制度時滯”，就需要建立更靈敏的社會問題監(jiān)測機制和更高效的政策響應體系。

這個過程注定是漫長而艱難的。

它涉及到不同利益群體的博弈，需要克服制度慣性的阻力，更需要整個社會對“居住權”概念的重新認識。

但只要我們能夠準確診斷問題的根源，就能找到更對癥下藥的解決方案。

每改善一個劏房住戶的居住條件，每縮短一個家庭輪候公屋的時間，每推動一項有利于基層市民的政策落地，都是向著更加公平、更有溫度的社會邁出的堅實一步。

這不僅僅是解決一個住房問題，更是在重塑一個城市的良心和溫度。

兩項關鍵政策

當香港政府終于下定決心解決劣質劏房的時候，有兩項關鍵政策，值得我們關注。

其一是“簡樸房”的認證政策。

其二是“社區(qū)客廳”計劃。

“簡樸房”認證，實際上是對扭曲租賃市場的強制性矯正。

通過設立最低居住標準，政府試圖為市場劃定一條不可逾越的質量紅線。

誠然，一個文明社會不能容忍沒有窗戶的密室、不能默許將廁所與廚房融為一體的荒唐設計、更不能坐視結構安全隱患威脅居民的生命安全。這項政策的初衷，是要終結那種“因支付能力有限就活該忍受非人居住環(huán)境”的社會達爾文主義邏輯。

可任何對市場的強制干預都會產生連鎖反應，而“簡樸房”政策最核心的悖論就在于“合規(guī)成本”的轉嫁問題。

當業(yè)主被要求加裝窗戶、改善通風、擴大面積時，他們面臨的是實實在在的改造成本投入。

在一個健康的租賃市場中，這種成本可能會由業(yè)主和租戶共同分擔；但在香港這種供需關系嚴重失衡的賣方市場里，業(yè)主擁有幾乎絕對的定價權。他們完全可以通過提高租金，將全部的合規(guī)成本轉嫁給本就捉襟見肘的租戶。

這就形成了一個令人痛心的狀況：政府努力提升居住質量的善政，最終卻可能以加重基層市民經濟負擔的方式呈現。

公共政策中經典的“公平-效率”悖論，就這么上演了。

我們在追求居住環(huán)境公平（安全、衛(wèi)生、有尊嚴）的同時，很可能傷害了經濟層面的公平（租戶的支付能力與可負擔性）。解決這個悖論，需要政策制定者超越簡單的“制定標準-強制推行”的線性思維，必須配套設計相應的租金管制措施、稅務優(yōu)惠激勵，或者對最弱勢群體提供直接的租金補貼，否則良政善舉就可能異化為新一輪的社會排斥。

相比之下，“社區(qū)客廳”計劃則展現了一種更為精巧、更具人文關懷的政策創(chuàng)新。這項政策的高明之處，在于它跳出了傳統(tǒng)的“在物理空間上糾結”的思維定式，轉而從“功能重構”的角度去破解難題。

在社會科學中，“家”被理解為一個“功能束”的集合——它不僅是睡眠的場所，還是餐飲、洗浴、學習、休閑、社交的多功能空間。

劏房的悲劇就在于，它把所有這些人類生活必需的功能，強行壓縮在一個極度狹小、高密度的物理單元內，導致每個功能都無法正常實現，所以，就導致居民的身心健康受到系統(tǒng)性損害。

“社區(qū)客廳”正是對這個“功能束”做了一番創(chuàng)新。

它將學習、餐飲、洗衣、休閑、社交這些更具公共性的功能，從逼仄的私人劏房中剝離出來，在社區(qū)層面建立一個共享的“功能平臺”。這種做法，相當于用很低的邊際成本，為每個使用社區(qū)的劏房家庭極大地拓展了有效的、高質量的生活空間。

一個在劏房里只能趴在床上寫作業(yè)的孩子，現在可以在社區(qū)客廳寬敞明亮的書桌上學習；一個只能在公共走廊上用電飯煲做飯的母親，現在可以在干凈安全的共享廚房里為家人準備晚餐；一個因居所狹小而從不敢邀請朋友做客的孤獨長者，現在可以在社區(qū)的公共空間里找到陪伴與交流。

這種空間功能的轉移與共享，不僅僅是物理空間的簡單延伸，它更是一種生活質量的革命性提升。

它在潛移默化中重建了被劏房生活摧毀的社區(qū)紐帶與社會資本。

這是其最為重要的意義之一。

劏房不僅僅是一種物理空間的隔離，更是一種社會關系的隔離。當人們被困在各自的小隔間里時，社區(qū)認同感、鄰里互助網絡、社會支持系統(tǒng)都會隨之瓦解。“社區(qū)客廳”通過創(chuàng)造共享的公共空間，為社區(qū)居民提供了相遇、相識、相知的場所，有力地對抗了因居住隔離而產生的社會排斥。

一系列看似微小的社會互動，正是健康社區(qū)賴以存在的毛細血管，是促進社會融合不可或缺的社會資本。從這個意義上說，“社區(qū)客廳”確實已經從一項住房政策演變?yōu)橐环N社會治理的創(chuàng)新模式。

要做出改變？

香港住房市場最根本的問題，是已經形成的斷裂的二元對立體系，一端是高不可攀的私人住宅市場，普通市民望樓興嘆；另一端是輪候時間長達數年的公共房屋，數十萬家庭在希望與絕望間徘徊。

非此即彼的市場結構，造成了嚴重的"中間地帶缺失"。

若一個社會的住房選擇只剩下“買不起的私樓”和“等不到的公屋”，大量市民被迫涌入劣質劏房就成了必然結果。破解這一困局的關鍵，在于大力發(fā)展由"社會型企業(yè)"主導的租賃市場。這種創(chuàng)新模式既不同于純粹以盈利為目的的私人業(yè)主，也區(qū)別于完全政府主導的公屋體系。它是由政府或公益基金提供啟動資金和閑置物業(yè)，由專業(yè)機構進行規(guī)模化、標準化運營，提供租金受管制、品質有保障的“良心租賃房”。

此類中間型住房產品能夠快速填補市場空白，為那些收入超出公屋申請標準、卻又無力承擔私人租金的“夾心階層”提供體面的居住選擇，而且，還能夠避免私人業(yè)主的短期逐利行為，確保住房的公共屬性不被資本邏輯完全侵蝕。

同時，我認為香港的土地供應制度亟需一場“變革”。長期以來，我們過度依賴填海造地和土地收回這兩種傳統(tǒng)模式，但它們都面臨著周期長、成本高、爭議大的現實困境。當我們還在為一個新填海項目爭論不休時，又有一代人在劏房中老去。

香港實際上擁有大量未被充分利用的土地資源，包括新界北部的“棕地”——那些被廢棄的農地、零散的工業(yè)用地，以及部分使用效率低下的私人會所用地。這些土地的開發(fā)和利用，需要打破既得利益藩籬，建立更靈活、更高效的土地流轉機制。

土地供應一定是要結合制度設計去處理的，需要思考如何通過稅收調節(jié)、權益置換等創(chuàng)新方式，激勵土地持有人積極參與到住房供應體系中，讓沉睡的土地資源真正流動起來，才有可能為解決住房問題提供實質性支持。

另一方面，理念的問題。

一個社會，如果將住房過度金融化，使其成為資本追逐的投資品時，居住權就不可避免地受到擠壓。香港作為國際金融中心，若仍然保持著大量劏房，城市之于國際競爭力終將會受到侵蝕。

因為居住條件直接關系到人力資本的質量、社會的穩(wěn)定程度，以及城市對全球人才的吸引力。試想，當一個年輕人才在考慮是否來港發(fā)展時，看到的是數以十萬計市民居住在惡劣環(huán)境中，他會對這座城市的未來作何判斷？當一個投資者評估香港的商業(yè)環(huán)境時，意識到潛在的社會不穩(wěn)定因素，他又會如何決策？

從經濟學里，我們學會如何糾正市場失靈，社會學里，則啟發(fā)我們重建社區(qū)紐帶，政治學又指引我們設計更合理的制度框架。

而香港當前的政策組合拳，其實都已展現出正確的方向，但真正的考驗在于能否持續(xù)推進更深層次的制度性變革。

每一個從劏房搬進公屋的家庭，每一個因社區(qū)客廳而展開笑顏的孩子，每一個在良心租賃房中看到希望的青年，都在告訴我們：這場改革值得付出全部努力。

這是一條充滿挑戰(zhàn)的道路，但每一步都值得堅定前行。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫（視覺中國）

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