高端低密產(chǎn)品斷供近一年，新區(qū)獅山還有什么新期待？

東有金雞湖，西有獅子山。在蘇州房地產(chǎn)價值序列中，園區(qū)金雞湖畔和新區(qū)獅山板塊，是最沒有爭議的兩個價值高地。

而在園區(qū)雙湖低密新盤迭出之際，今年以來，新區(qū)獅山的新房市場，明顯低調(diào)不少，而且呈現(xiàn)出低密產(chǎn)品基本斷供狀態(tài)。

12.51萬㎡、7.88萬㎡，這是2025年至今獅山新房供求量數(shù)據(jù)。時間已至三季度末，預計今年板塊新房成交量要創(chuàng)近幾年新低。

供應決定成交。獅山板塊新房成交量低，主要是因為今年僅有6個樓盤有新增供應。這個供應量與獅山的板塊能級、市場需求容量，明顯是不成正比的。

目前市場供應量走入低谷的同時，獅山板塊在售新房還存在一個特點，就是產(chǎn)品建筑形態(tài)同質(zhì)化，且少低密業(yè)態(tài)。

7個在售樓盤中，清一色都是小高層、高層產(chǎn)品，甚至還有超高層，卻少見洋房、別墅等市場主流低密產(chǎn)品。

雖然這幾個樓盤在產(chǎn)品力上都各有特色，但在新房產(chǎn)品力加速迭代、低密化產(chǎn)品已經(jīng)逐步成為主流的當下，想在獅山核心的新房市場中買到洋房、墅類低密產(chǎn)品，選擇面真是捉襟見肘。

購房者熱衷洋房、別墅等產(chǎn)品，一方面是這類低密產(chǎn)品相比于普通住宅（高層、小高層住宅）有著明顯突出的居住體驗。更高的準入門檻和精神共鳴，也注定了這類高端樓盤能營造出更高端、純粹的業(yè)主圈層。

另一方面，就是別墅、洋房等低密產(chǎn)品，在當下這個行業(yè)周期中，擁有著更強的保值增值能力，這也是購房者在不確定時代能把握住的強確定性。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年至今，蘇州市區(qū)的普通住宅（高層、小高層）成交量同比減少了16%左右，成交均價下跌約8%，但洋房、別墅這類低密住宅的成交量同比增加了12%，成交均價也上漲了17%左右。

很明顯，在當下市場周期中，量價兼得的低密改善產(chǎn)品，才是穿越市場周期的“硬通貨”。

因此，具有全市號召力的獅山板塊，其洋房、別墅產(chǎn)品顯然擁有更強的保值增值能力，也更得高改客群的青睞。

但是，今年獅山板塊洋房產(chǎn)品僅有一個樓盤有供應，即中海·建發(fā)禧宸，且存量已經(jīng)不多。

而別墅類產(chǎn)品，已經(jīng)是近一年的徹底斷供。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自去年11月綠城·逸廬售罄后，獅山板塊已有10個月沒有墅類新房產(chǎn)品供應。

事實上，近幾年獅山板塊新房市場，墅類產(chǎn)品一直非常稀缺，2021年10月至今的近4年，僅綠城·逸廬一個樓盤有疊墅、合院等墅類產(chǎn)品供應。低密且稀缺的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、綠城出色的產(chǎn)品鍛造力，加上獅山核心的地段優(yōu)勢，使得其兩開即清盤。此后，就是近一年的墅類產(chǎn)品斷供。

獅山板塊，“苦無低密產(chǎn)品久矣“。好在，獅山板塊還有4個樓盤待入市，且都是低密項目。

其中，進度最快的，就是剛剛公開示范區(qū)、即將首開的瀾庭壹號院。

◎瀾庭壹號院實景圖

瀾庭壹號院，前身是新區(qū)獅山商務創(chuàng)新區(qū)向陽路南、大運路西地塊，容積率1.2，2024年11月底，蘇高新集團和綠城管理聯(lián)合摘牌該地塊，樓面價25115元/㎡。

◎瀾庭壹號院鳥瞰圖

面對這樣一宗獅山核心的超低密宅地，蘇高新以集團高端住宅產(chǎn)品系“瀾系”，與綠城管理聯(lián)合開發(fā)。

根據(jù)規(guī)劃，瀾庭壹號院擬建2棟10F洋房、2棟6F疊墅、17棟3F合院別墅，業(yè)態(tài)非常低密純粹。

這也將是獅山板塊時隔10個多月后首個入市的低密住宅，并且也是目前獅山核心唯一可售的別墅盤，稀缺程度可見一般。

而且，瀾庭壹號院也是獅山板塊新房市場，唯一有小面積洋房可售的豪宅。

獅山不缺豪宅，但新房戶型和總價門檻普遍拔得很高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年獅山的新房套均總價630萬元。如此高的上車門檻，注定了獅山只能屬于少數(shù)人。

而瀾庭壹號院洋房115㎡起步，這個面積段和價格段，在動輒140㎡起步且洋房僅有個別在售的獅山高端市場和低密市場，對于預算有限的城市新貴，實在是太友好了。

而265-338㎡（含地下室）的疊墅、380-528㎡（含地下室）的合院，又都能兼顧到城市老錢在地改善的需求，新老錢客群的需求都兼顧到了。

◎瀾庭壹號院疊墅戶型圖

◎瀾庭壹號院合院戶型圖

如今，瀾庭壹號院實景示范區(qū)已經(jīng)正式公開，隱貴東方門庭、高濃度下沉式庭院及隱奢會所均已實景呈現(xiàn)。大家可以身臨其境，親去感受獅山核心新一代低密院落的雅奢與閑適。

◎瀾庭壹號院示范區(qū)實景圖

作為新區(qū)頭部板塊，獅山板塊新房市場確實亟需新的、低密產(chǎn)品業(yè)態(tài)補充，這無論是對豐富板塊產(chǎn)品業(yè)態(tài)、承接板塊需求不外溢等均有積極作用。

而對于有低密高改需求的購房者，依然可以對獅山板塊保持高度關(guān)注。