深圳樓市的定調之戰：四大核心區的“終局”豪宅誰主沉浮？

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大家好，我是地產高富帥。

低迷低迷，持續低迷，這是第三季度所有深圳地產人與購房者與小編吐槽的統一話術，深圳市場均價跌破6萬之后的第四季度，大家都在試圖最后一搏。

深圳從今年供地屬性來看，豪宅改善項目似乎有了一定程度的回升，開發商幾乎都盯著核心區域拿地為主，并且都要保證能在今年完成開盤動作。

馬上就是金九銀十的超級銷售季，深圳土豪玩家們勢必要通過改善豪宅產品線殺出一條血路，小編今天也給大家梳理一下第四季度的超級豪華陣容。

深圳中軸新貴：卓越縵悅

說到深圳絕對的核心中的核心，福田絕對是毫無爭議，盡管這幾年南山房價已經超越了福田，但是福田中心區的中軸核心價值仍然值得重塑。

在福田中軸中心區目前來看，近10-15年都沒有一個新的改善住宅面世，說明福田區域的土地確實已經嚴重稀缺，完全已經進入了城市更新的界面。

就在大家都在追問福田中心區域什么時候才有新盤入市的時候，卓越出品的改善產品近期已經蓄勢待發：卓越縵悅已經成為深圳中軸線最期待的項目之一。

卓越縵悅其面對的客群也相當純粹：就是長期希望在福田中心區居住生活的改善人群。

卓越縵悅最大的亮點在于其優越的地理位置，項目位于深圳的中軸線上。

中軸線匯聚了城市的繁華與文化地標，自北向南，蓮花山見證了時代的變遷，市民中心奠定了行政中樞，深交所引領了資本的浪潮，而會展中心則聯動了全球商機。

交通方面，項目均處于交通樞紐之中。項目地面交通四通八達，軌道線路眾多，400米遠處還有4/7/10號線交匯的福民站，交通便利，1站即可到達皇崗口岸和福田口岸。

福田中心區的交通優勢是南山無法比擬的，而且項目周邊商業娛樂，公園，景觀都是相當成熟，這也是許多住慣于福田的人不愿意遷往南山的原因。

福田卓越縵悅是皇崗村舊改首期核心項目，由卓越與皇崗實業聯合開發，深圳卓越集團本身就是福田CBD的超級玩家，卓越的產品營造水平也是有目共睹。

產品研發方面，也做到了絕對的豪宅范標準：建筑外立面采用LOW-E玻璃幕墻+香檳金鋁板，搭配溫潤弧線設計與王座式塔冠，窗墻比達極致。

戶型采用新規設計，使用率超90%，近1:1梯戶比，部分戶型享270°環幕視野，且高配精裝交付，含智能家居系統。

本項目也是會在節后迎來市場考驗，兩種標準的實體樣板間也同步對外開放，或許福田正在等待卓越，卓越集團也正在為福田新添一座地標。

龍華扛把子：深圳鵬宸云筑

深圳鵬宸云筑絕對是深圳近五年最具代表性的住宅項目，其最大的亮點在于在把龍華這一區位的含金量提升到了改善級。

作為深圳第一個新規住宅產品，居然是由一個外來過江龍央企打造，不知道在當時土拍的時候本土央企巨頭們是不是太過猶豫了，如今幾乎都在后悔了。

事實證明，這塊地就是深圳近五年最純粹的一個大盤項目，中建三局旗下的中建壹品，對于深圳市場來說絕對是陌生的，但是其操盤水平真的是讓人刮目相看。

鵬宸云筑五開五捷，自去年12月入市以來，近半年龍華區每成交5套新房，就有一戶成為鵬宸云筑業主，深受市場喜愛。

整體地價51.79億，一年不到已經回款超過40億，其不管是市場口碑還是去化率，還是網簽率，都是如今深圳市場絕對的佼佼者。

區位項目所在片區具備雙重發展動能，短期依托梅林關樞紐建設，中長期受益于華南物流園升級規劃，片區定位為龍華版“科技園”，未來產城融合帶來的配套升級值得關注。

產品打造方面，也走到了市場最前沿，首先是深圳新貴產品的先行者定位：79-142㎡戶型全朝南，79㎡三房兩衛使用率近100%，精裝修含一線品牌，節省后期成本。

地段潛力、產品力、價格、開發商、配套及政策紅利，幾乎買房方面所有的考慮，鵬宸云筑似乎都能夠平衡需求，做到了真正的量身定制。

接下來鵬宸云筑節后還會迎來一波開盤熱潮，雖然不是新項目，但是其熱度依然還是在第四季度持續，深圳的友商們估計也是只能感嘆當初土拍下手太猶豫了。

寶中王炸出品：保利瑧譽府

保利瑧譽府絕對是深圳今年寶中板塊最具代表性的住宅項目，其核心原因就在于旁邊的騰訊企鵝島，未來10萬人的高凈值人群價值是無可估量的。

就在剛剛8月底，就迎來了第一次開盤，成績已經相當不錯，項目去化高達96%，折后均價9.2萬/㎡，，并且產品表現力已經秒殺周邊競品好幾條街。

這塊位于深圳寶中核心區位的靚地，去年開拍之前就受到多家房企關注，多次廝殺之后最終由保利置業以樓面價52222元/㎡，溢價率35.58%拿下。

寶中“A001-0219”優質地塊，宗地面積9997.8㎡，規劃建面54000㎡，容積率5.4，起拍價20.8億元，起拍樓面價38519元/㎡。

保利瑧譽與騰訊企鵝島一河之隔，未來會有跨海大橋連接，同時距離華僑城歡樂港灣、灣區之光摩天輪、深圳濱海藝術中心、寶安區圖書館、壹方城商業都非常近。

項目從拿地到開盤整整接近一年，可以想象保利置業是把全集團最強的班底與資源都放在了這個項目，形成了萬眾期待的王者。

項目整體預計規劃為2棟45層的高層住宅，建成后或將提供約403套，114-122-138-143㎡ 純四房產品。

4梯5戶設計，8樓以上可看部分海景，戶型最大使用率高達108%，最大贈送面積接近44㎡！

很顯然，保利置業本次打造的就是千萬級別以上的超級改善或準豪宅標準，每一處設計都旨在重新定義高端改善生活。

在最后一個季度，項目將會迎來二期開盤，享前海+寶中雙區發展紅利，或許機會也不再等人，與企鵝島做鄰居的感覺應該非常愜意。

深圳東第一豪宅：中海大運玖章

說到深圳東，確實這幾年小編雖然在深圳長期居住，但是對于深圳東確實沒有任何印象，可見其無論是地理位置還是區位知名度，確實還是偏弱。

其實很容易想象，深圳東基本上就是對標的深圳龍崗區，其早期發展還是聚焦布局周邊，整體城市建設面貌還是較弱，屬于深圳前面十幾年很難被注意到的區位。

隨著近幾年的東進戰略，特別是有了大運新城的概念之后，龍崗區被譽為創新創業的新城，高新科技產業增加值更是有望突破3000億元.

也就在此產業基礎上，龍崗區迫切需要能夠真正達到改善以上住房，近十年來，龍崗區域的住宅供地也較少，市場上對好產品的呼聲較高。

中海作為深圳市場絕對的超級央企，這幾年口碑一直不算很強，特別是關外幾個項目一直被市場詬病，這一次在龍崗殺出重圍，似乎準備開啟產品戰略。

要知道，深圳去年到今年上半年，中海出品的頂豪產品深灣玖序迎來了一波熱度，本次龍崗最新的豪宅項目啟用了“玖系”豪宅系列，龍崗第一豪宅的畫像似乎有了初級判斷。

上周，小編也初步去了項目現場，對創意精裝樣板間與交付樣板間來了一次身臨其境的感受，整體來看，產品是達標的。

很多同行似乎把中海大運玖章當成了龍崗版悅府，本項目最大的亮點就是對面就是大運場館，樓下就是華潤置地開發運營的萬象大運天地。

體育館+地標建筑+交通樞紐+商業配套，產品是中海備受贊譽的玖系），定位高端住宅，大運板塊的頂豪毋庸置疑。

對于龍崗人來說，大運板塊除了早期的標桿「公園大地」以外，最近這些年很少出豪宅項目，本次新品小編大膽猜測，對龍崗本地客群有著致命吸引力。

大運新城定位為深圳東部科創中心，周邊聚集了高等教育、科研機構及高新技術產業，規劃有數字經濟、文化創意等產業集群。

中海作為工科理工男，也確實沒有華潤置地對于城市運營這么在行，但是能夠借助這些硬件設施，提升其豪宅的含金量，確實屬于借力打力的邏輯。

首推243套126-282㎡四房產品，折后均價5.9萬/㎡，總價千萬豪宅對于深圳市區來說確實是起步階段，但是對于龍崗來說，確實已經是頂級天花板了。

本項目有著很鮮明的優點，但是小編仍然對于龍崗這個區位價值有所疑慮，畢竟早期世茂地產在龍崗核心開發的超高層公寓，已經讓無數人跌入大坑。

王炸頂豪的壓迫力：深圳灣澐璽

深圳今年關注度最高的項目【深圳灣澐璽】要來了，深圳地產豪門營銷鐵軍的“天王山之戰”也要拉開序幕了。

華潤與中海，兩位超級央企在深圳準備拿出各自最強陣容，年度最受關注的頂豪項目很快就會與大家見面。

不過隨著近期小編對合資項目公司的最新打探，本次營銷核心操盤團隊來自華潤置地，中海是屬于財務投資方，未來會并表。

看來雙方談判還是有了初步達成共識，從案名來看，“深圳灣澐璽”就很有華潤味道，其藝術生的名號果然名不虛傳。

根據規劃，項目總占地面積約3.9萬㎡，總建面約26.3萬㎡，其中住宅約17.7萬㎡，商務公寓約7萬㎡，商業約1萬㎡；

宗地內要求建設高度不低于200米的片區“次地標”，限高250米。作為后海超級產業聚焦地，南接香港、北靠科技園、東連福田CBD、西鄰前海，片區內有80家總部企業。

要知道，住宅能以“深圳灣”為名的住宅項目本身就體現了非尋常象征意義和標桿地位。

深圳灣澐璽，由五座150米至250米的塔樓組成，塔樓以"分層遞進+錯位排布"布局，以“雙峰微翹”的高度差異塑造起伏天際線，強化深圳灣的景觀視野。

作為一個地價超180億的超級地王項目，項目住宅約506套，面積段為約209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡*，戶型起步都是四房三衛或以上的設計，非常豪奢。

"澐璽"項目采用全玻璃幕墻設計，無外展陽臺，按照第四代住宅標準打造。項目實用率高達百分之九十二以上，這在豪宅項目中實屬罕見。

價格方面大概率不會有什么倒掛，附近的深圳灣悅府一期目前成交價19-23萬/平，恒裕濱城二期27-29萬/平之間。

本項目定位非常明確，就是極度圈層的頂豪，對于一個3000萬起步的產品來說，最重要的還是先看看卡里的資金，因為想要看樣板間，需要凍資的數額一定不會低。

可以看到，深圳樓市在最后一個季度，絕對是神仙打架的局面，開發商都拿出了壓箱底王炸產品，誰能笑到最后，我們拭目以待。

今天就分享到這里，對今天的內容有想說的朋友，也歡迎留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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