楊浦未來風險最大的板塊

在上海樓市中有很多板塊都迎來了價值重構，身份地位正在悄然發生著改變。

曾經依托工人新村底蘊和XQ資源而熠熠生輝的楊浦鞍山板塊；

如今在時代變遷與城市發展重心轉移的洪流中，逐漸顯露出疲態與風險。

XQ價值衰減、次新產品的缺失和購買力的外流、板塊能級在區域發展規劃中持續被邊緣化……

鞍山正在成為楊浦未來風險最大的板塊，未來該何去何從呢？

鞍山板塊的第一個風險是，XQ優勢在減弱，老破小的價值根基被動搖了，風險越來越大。

鞍山板塊的主要二手房產品是老破小，老破小的價值主要在靠XQ支撐。

但多種原因使得鞍山的XQ價值在衰減，以密云小區為代表的鞍山XQ老破小已經腰斬了。

在地段和產業不算特別好的情況下，鞍山老破小的XQ優勢如果進一步削弱，未來風險很大。

楊浦密云小區

得益于特定的歷史時期，鞍山發展成為了楊浦的XQ圣地，光環非常亮麗。

在工人新村時代，這里聚集了大量產業工人、同濟大學教職工等注重教育的群體。

這些人群堪稱老一代中產，讓鞍山形成了一個良好的生源基礎和社區氛圍，從而催生鞏固了鞍山的XQ地位。

比如打虎山路第一小學、二師附小等都是板塊內優質的小學資源，吸引了很多家長的關注。

但是，由于受到多種因素的沖擊，鞍山的XQ優勢在不斷減弱。

從上世紀90年代起，隨著上海產業結構調整、工人下崗潮和福利分房時代的結束。

鞍山原有相對穩定的高知工人群體逐漸遷出或邊緣化，大量外來人口導入并接手了鞍山的XQ房。

這導致鞍山的居住人口和生源結構發生了改變，傳統的優質生源基礎在不斷被稀釋。

同時伴隨 “公民同招、民辦搖號”的實施，對楊浦這種“民強公弱”的教育格局產生了很大的沖擊。

過去，家長可以搏一下優質民辦初中，但現在搖號的不確定性增大；

使得依賴單一優質小學的“單XQ”老破小吸引力在下降。

鞍山的小學很厲害，但是缺乏頂尖的公辦初中與之對應，單一XQ組合的缺陷越發凸顯。

鞍山板塊的學校配置存在明顯的“強小弱初”硬傷。

打虎山路第一小學對應的是昆明學校和鞍山初級（隔年輪換），二師附小對應的是鐵嶺中學。

小升初時，缺乏優質公辦初中的無縫銜接，迫使有更高要求的家庭仍需考慮競爭激烈的民辦路徑，增加了升學的不確定性與焦慮感。

另外一點不友好的是，楊浦的XQ與學籍綁定，即上了哪所小學就決定了上哪所對口的初中，公辦的學校不能換。

最近我們就遇到了一組賣房客戶，孩子還在鞍山上小學，但是家長已經在考慮報外區初中的事了。

前不久，同濟大學新出了一個建設臨港新校區的規劃，新校區計劃容納2.1萬名學生。

長遠來看這可能會分流一部分鞍山優質的師生家庭資源，間接影響周邊的基礎教育生態。

其實鞍山XQ價值的衰減已經反映在了房價上。

密云小區以前賣14萬+元/m2，現在連一半的價格都不到：

巔峰時期密云小區的成交價

現在密云小區的成交價

在地段本身并不頂級、產業支撐也不是那么強的背景下，一旦XQ光環還褪色了。

讓鞍山很多房齡老舊、戶型落后、居住體驗不佳的“老破小”直接面臨價值重估。

支撐鞍山老破小高溢價的邏輯正在瓦解，未來流動性可能下降，價值也會萎縮，慢慢成為資產配置中的“負累”，風險陡增。

鞍山板塊的第二個風險是，次新改善地位缺失，老式商品房問題太大，讓改善購買力持續外流加劇了板塊空心化。

鞍山板塊的商品房非常少，尤其是近十年的次新房微乎其微，多是老一代的“古董”產品。

這些產品在戶型、公區、綠化等各方面設計都跟不上時代了，被拋棄的風險越來越大。

正因為板塊的老式商品房存在各方面的缺陷，沒法有效承接本地的改善型需求，導致購買力持續外流。

鞍山板塊內的商品房多為2000年前后建成，如華元豪庭（2004年）、君欣豪庭（2009年）、同濟綠園（2001年）等。

這些老一代商品房的戶型設計普遍存在著一個動遷戶型思維，戶型奇怪、有暗衛、南北不通透、社區小、容積率高、人車不分流、品相不再好看等，不再符合現代市場的主流需求。

比如華元豪庭大部分戶型南北都不通透，小區就兩棟樓，都靠近馬路，噪音明顯，綠化也不足：

君欣豪庭的戶型設計也不太好，一個衛生間在北面，餐廳、客廳沒對齊空間沒法最大化利用：

同濟綠園已經是20多年的房齡了，經過歲月的洗禮飽經風霜，品相已經難堪：

鞍山的部分老大樓產品也是破敗不堪，被時代拋棄了：

由于本身存在的問題，這些老一代產品在當前市場上的競爭力都很弱，漲少跌多、流動性還差。

從2020到2023年，君欣豪庭、中通雅苑只漲了20%，漲幅嚴重跑輸了大盤；

同濟綠園漲了22%，現在相對高點跌了30%，漲得少、跌得多。

有的小區沒啥成交記錄，漲跌幅都不好對比。

反觀靜安徐匯差不多同年代的商品房漲幅在40%以上，跌幅僅25%左右，漲多跌少，比鞍山保值。

比如靜安楓景苑從2020年的11.5萬漲到2023年的16.6萬，漲了44%，現在12.6萬的成交均價相對高點只跌了24%。

鞍山的老一代商品房既無法吸引外部改善客群，也難以留住本地渴望提升居住品質的家庭。

在楊浦的商品房市場上，鞍山先后被楊浦一代改善板塊黃興公園、二代改善板塊新江灣城、三代改善板塊楊浦濱江取代了，購買力是外流的狀態。

購買力持續外流，導致鞍山板塊在房產市場中的能級不斷下滑，形成了“老破小滯留-改善外流-板塊活力下降”的惡性循環。

近年來，雖然鞍山有中海海上和集、保利天匯、云曜璟庭個別新房項目更新，但對區域中產的吸引力不大。

這幾個新房旁邊就是老破小，城市界面不好，缺乏次新的居住氛圍，對整體居住環境提升有限。

鞍山的定位就是一個老城區，靠少數的幾個商品房很難突破這個定位。

隨著新房價格上漲，加上板塊本身的問題，鞍山的新房在市區的接受程度在降低。

上述幾個新房的特點是100m2的剛需小三房好賣，但是戶型一做大就不好賣了。

保利天匯、云曜璟庭在幾年前開盤時價格都在11萬元/m2以下，有一定性價比。

但現在中海海上和集漲到了12.1萬元/m2，三期認購人數只有一半，開盤兩年了還有大戶型沒賣掉。

其180m2的戶型總價在2200萬左右，這樣的總價和板塊形象、地段能級顯得非常錯配。

鞍山板塊的第三個風險是在楊浦的發展地位中能級一直在下降，城市規劃被邊緣化，前景比較黯淡。

鞍山以前是楊浦的居住中心和發展中心，能級與地位最高。

但后來隨著上海城市框架的擴大和楊浦發展重心的轉移，鞍山的地位被降低了，持續被邊緣化。

鞍山只在工人新村時代輝煌過，其后沒有一次成為楊浦發展重點。

2000年代初，楊浦重點發展五角場城市副中心，能級快速超過鞍山；

2010年代，新江灣城作為生態型國際化社區迅速崛起，吸引了北上海大量的改善客。

而今楊浦重點開發東外灘，這是面向全市的門面，能級又壓過了鞍山。

在楊浦全區最新的發展格局中，鞍山基本沒了身影：

而且復興島也要啟動開發了，將成為楊浦濱江南段發展的關鍵節點，跟江對岸的金灘一起成為下一個黃浦江濱水活力區。

復興島將建成為一個數字智能島，聚焦量子城市時空創新，打造數字孿生系統、低空經濟樞紐，引入AI、元宇宙等前沿技術應用場景。

復興島還將成為楊浦科創策源區，吸引高校、科研機構和頭部企業入住，打造“智造+創研”場景。

復興島、金灘規劃效果圖

可以說，鞍山在楊浦區中的發展地位一降再降，前景越來越不明。

鞍山板塊遍布密集的老公房，拆遷成本非常高，大規模城市更新幾乎不可能。

一個東外灘都要開發十幾年，后面還有很多任務要完成，鞍山不會成為楊浦的更新重點。

對比其它區通過大手筆的城市更新實現面貌煥新，楊浦在鞍山老城區的更新力度明顯不足。

今年楊浦的拆遷預算只有76.7億元，排在全市第5，還沒有虹口的多：

可以預見的是，鞍山板塊的城市界面、基礎設施、公共空間等；

在未來很長的周期內很難得到根本性的改善，老城區還是老城區，突破不了，能級也提升不了。

綜合來看，鞍山板塊正面臨三個大風險：

老破小的XQ價值在被削弱，而且趨勢很難逆轉；次新改善地位缺失，購買力持續在被放跑，越來越空心化；在楊浦區域發展規劃中持續被邊緣化，能級與地位持續下降，很難再逆天改命。

鞍山板塊的房產漲少跌多，不保值，對于本地房東而言建議賣掉資產換到別處去；

對于外來的自住客來說，也要謹慎考慮鞍山的房子，權衡其XQ前景、居住品質和長期資產價值。

而對于投資客，鞍山板塊的房產在保值增值方面存在較大的風險，也是不建議碰的。

鞍山，成了楊浦未來風險最大的板塊！

當然了，任何事情都不能太絕對。鞍山畢竟處在內環內，靠近東外灘和北外灘產業區，有一定地段與產業優勢，會吸引一部分剛需客群過來。

也許明年楊浦的拆遷預算會提高，在鞍山出現一個超預期的重大利好或城市更新奇跡。

那么我們是否能等待這一天的到來呢？讓我們拭目以待吧。