廣森普法丨買二手房發現是“兇宅”，能退房嗎？

在二手房交易市場中，“兇宅”問題一直是購房者關注的焦點。所謂“兇宅”，通常指住宅內發生過自殺、兇殺、意外致死等非正常死亡惡性案件的房屋。這類房屋因承載著特殊的社會心理忌諱，往往導致市場價值貶損且難以出手。廣森小編將從法律角度解析，當購房者發現所購二手房為“兇宅”時，能否主張退房及如何維權。

一、“兇宅”的認定標準與法律邊界

1.法律未明確定義，但司法實踐形成共識

我國現行法律并未對“兇宅”作出明確定義，但司法實踐中通常以以下要件作為認定標準：

死亡事實客觀存在：房屋內須發生過真實死亡事件；

非正常死亡性質：排除因病自然死亡，僅包括自殺、他殺、意外致死等“橫死”情形；

社會普遍心理抗拒：該房屋因歷史事件導致多數人拒絕購買居住。

2.自然死亡不構成“兇宅”

司法實踐明確區分非正常死亡與自然死亡。如老人因病在屋內去世，屬于生命自然終結，一般不認定為“兇宅”，賣方無強制告知義務。

二、賣方的告知義務

根據《民法典》第七條規定，民事主體從事民事活動應當遵循誠信原則。在房屋交易中，賣方作為信息優勢方，對房屋的“兇宅”信息負有主動告知義務。

即使買方沒有主動詢問，賣方也不得故意隱瞞“兇宅”這一可能影響交易決策的重大信息。

如果合同中已明確寫明“賣方保證無隱瞞”或類似條款，而實際存在隱瞞情況，賣方將構成違約。

賣方可通過在合同中明確約定房屋情況來降低風險。從賣方角度，最好將房屋的實際情況在合同中予以明確。

三、何種情況可退房？

買到“兇宅”能否退房，關鍵在于賣方是否構成欺詐。法律規定的欺詐需滿足四個條件：賣方故意告知虛假情況或隱瞞真實情況；買方因此陷入錯誤認識；買方基于錯誤認識做出意思表示；該意思表示違背其真實意愿。

如果賣方故意隱瞞“兇宅”事實，買方可以依據《民法典》第一百四十八條，請求法院或仲裁機構撤銷合同。合同撤銷后，賣方應當返還購房款，并賠償買方的損失。

可申請的賠償包括但不限于：搬家費、裝修費、房屋差價損失等。

但是，如果買方在購買時明知房屋是“兇宅”仍自愿購買，則不能再以此為由要求撤銷合同。

四、買方如何舉證？

在“兇宅”糾紛中，買方通常需要提供證據證明兩個方面：房屋確實屬于“兇宅”；賣方故意隱瞞了這一事實。

警方檔案、死亡證明等官方文件是最有力的證據。在陳先生一案中，法院就是從警方調取了相關檔案，確認了死亡事件的性質。

鄰居、物業人員的證言也是重要證據。陳先生正是從小區的老住戶和保安處核實了情況。

如果買方曾通過中介購房，中介的詢問記錄也可作為證據。需要注意的是，撤銷權有一年除斥期間的限制，從知道或應當知道撤銷事由之日起計算。

五、如何避免買到“兇宅”？

預防勝于補救。購房者可以采取以下措施，降低買到“兇宅”的風險。

多方打聽：向物業公司、鄰居、社區民警等了解房屋歷史情況。選擇可靠的中介：正規中介公司通常會對房屋背景進行基本調查。

仔細審閱合同：確保合同中有關于房屋情況的明確約定，如何以補充條款形式要求賣方保證房屋非“兇宅”。

警惕價格異常：如果房屋價格明顯低于市場價，且無其他合理原因，應提高警惕。價格過低可能是賣家急于出手“兇宅”的信號。

實地看房留意細節：觀察房屋是否長時間無人居住，鄰居是否回避談論該房屋等。

“兇宅”糾紛的本質是信息不對稱與誠信原則的沖突。購房者既需保持審慎態度，在交易前充分調查；也應在權益受損時，善于運用法律武器。只要證據充分、程序合規，購房者要求退房并獲得賠償的訴求將得到法律支持。廣森小編建議購房者在遭遇此類糾紛時，及時咨詢專業律師，制定個性化維權方案。