富力地產(chǎn)，終于有人救了

沉默了長(zhǎng)達(dá)四年多時(shí)間，廣州花都田美村舊改復(fù)活了。

前段時(shí)間，田美村舊村改造項(xiàng)目正式獲批，項(xiàng)目總用地面積約10.46萬(wàn)㎡，包括融資區(qū)、復(fù)建區(qū)計(jì)容建面約20.5萬(wàn)㎡，以及商業(yè)和酒店業(yè)態(tài)。

自2021年6月，富力地產(chǎn)爆雷，田美村舊改便陷入停工狀態(tài)。這一停，就是四年時(shí)間。

田美村復(fù)活，富力地產(chǎn)也要準(zhǔn)備翻身了。

同一時(shí)間，富力發(fā)布了境內(nèi)債務(wù)重組方案，將重組6只境內(nèi)債券，合計(jì)總額122.05億元，化債選擇方式包括：20%現(xiàn)金回購(gòu)、30%以物抵債、30%應(yīng)收賬款信托、35%資產(chǎn)信托抵債，定增不超2億元。

富力很快拿出了誠(chéng)意：割肉。

5.14億元拋售長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店資產(chǎn)，富力終于把資產(chǎn)賣(mài)出去了，這是一個(gè)重大利好。

之前，富力曾拋售廣州富力空港假日酒店資產(chǎn)，估價(jià)3.96億元，但起拍價(jià)打了七折、約2.77億元，最后，還是流拍了；第二次拍賣(mài)又降價(jià)5000萬(wàn)元，依然無(wú)人接盤(pán)。廊坊富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店的命運(yùn)，亦是如此。

長(zhǎng)沙富力萬(wàn)達(dá)文華酒店、廊坊富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，是富力從萬(wàn)達(dá)手中，花了約190億元重金購(gòu)買(mǎi)的68家酒店資產(chǎn)之一。

2017年，富力李思廉、融創(chuàng)孫宏斌，成為了萬(wàn)達(dá)王健林的“接盤(pán)俠”。往后才發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)拋售的資產(chǎn)，是拖垮富力、融創(chuàng)的致命點(diǎn)。

融創(chuàng)出險(xiǎn)點(diǎn)是西南區(qū)域文旅項(xiàng)目，出售遇冷導(dǎo)致商票違約，從西南區(qū)域一步步蔓延到其他區(qū)域，以及核心區(qū)域上海。

接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)后，富力在還沒(méi)到行業(yè)周期前，就已經(jīng)陷入了流動(dòng)性困境。自2017年，富力幾乎不在公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地，重心放在了廣州舊村改造項(xiàng)目上。

廣州舊改龍頭“兩li”：保利、富力。

舊改也是富力的發(fā)家業(yè)務(wù)，上世紀(jì)九十年代，李思廉、張力聯(lián)合打造了一個(gè)傳說(shuō)：

海珠西舊改，一半屬富力。

在廣州舊村改造大浪潮中，富力已經(jīng)躋身到第一梯隊(duì)。從組織架構(gòu)上，富力是最早成立專(zhuān)門(mén)的城市更新集團(tuán)的公司，分為大灣區(qū)、廣州、華東、西北四個(gè)大區(qū)公司。其中，大灣區(qū)、廣州是核心區(qū)域。

2020年，富力持有舊改項(xiàng)目多達(dá)80個(gè)，土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)8000萬(wàn)㎡，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)㎡；在廣州，就操盤(pán)和介入約30個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

舊改拿地雖說(shuō)利潤(rùn)高，但是一個(gè)長(zhǎng)周期投資、慢回報(bào)的運(yùn)作模式。拿2020年來(lái)說(shuō)，4000萬(wàn)㎡可售面積完成的轉(zhuǎn)化建筑面積僅130萬(wàn)㎡，轉(zhuǎn)化率為3.25%。

舊村改造難點(diǎn)在于前期拆遷，拆遷關(guān)鍵在于搞定村民。我們?cè)咴L(fǎng)多個(gè)廣州舊村聯(lián)社，富力投入了大量資金贊助舊村節(jié)日活動(dòng)以及部分開(kāi)銷(xiāo)。

按富力地產(chǎn)介入規(guī)模，廣州推進(jìn)舊改拆遷舊村中，約等于十分之一的舊村受到過(guò)富力的資助。

廣州大拆大建禁令出臺(tái)之后，富力很多舊村改造前期投入的錢(qián)，約等于做公益。

也在爆雷之后，富力速度開(kāi)始遣散團(tuán)隊(duì)，曾經(jīng)是廣州舊改TOP2的存在，一夜之間土崩瓦解。

2021年12月以“個(gè)人職業(yè)規(guī)劃”為由、當(dāng)月工資為賠償，富力對(duì)城市更新投融資、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)部門(mén)，進(jìn)行低成本、花式裁員。大量舊改工作人員的清退，也宣告旗下廣州舊改項(xiàng)目陷入停擺狀態(tài)。

富力的壓力，來(lái)源于停貸。禁令出臺(tái)之后，富力曾呼救，放開(kāi)融資限制。

很快，天河吉山村、海珠赤沙村、荔灣葵蓬村、番禺石壁村、白云陳田村、黃埔茅崗村、花都田美村......紛紛傳出富力退出或舊改停工的狀態(tài)。

田美村舊改，也被擺上了貨架，印象中，早在2021年底，一直掛在廣東省投資項(xiàng)目向民間資本推介重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目中。

但郊區(qū)舊改，無(wú)人愿意接盤(pán)。

何況，另一個(gè)廣州舊改TOP1保利，早早被傳退出了花都三東村，隨后退出增城中新村舊改，以及連同新中軸線(xiàn)海珠三滘村舊改，也退出了。

早在2024年8月，富力打算通過(guò)破產(chǎn)重組的方式，對(duì)田美村舊改進(jìn)行盤(pán)活。因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，富力向廣東省中級(jí)人民法院，提出了預(yù)重整。

4個(gè)月后，田美村舊改操盤(pán)公司廣州富美，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，公司股權(quán)被凍結(jié)，股權(quán)數(shù)額為2.5億。

這時(shí)，田美村復(fù)活了，舊改拆遷工作重新啟動(dòng)，時(shí)隔一年多時(shí)間，舊改控規(guī)也獲得批復(fù)。

期間，建信信托成為了廣州富美的信托清償債權(quán)人，2025年4月，富力持有廣州富美所有股份全部轉(zhuǎn)移到建信信托旗下信托計(jì)劃中。

富力地產(chǎn)，也終于被人救了。