房企聚焦核心城市“掐尖”，北上杭三城2025年土地出讓收入均超千億元

2025年，北上杭成為供地“大戶”，全年土地出讓金均超千億元。

克而瑞監測顯示，2025年，各地正在進一步收縮非市場化土地的出讓規模，但優質高單價地塊成交占比上升，部分確定性較強的低密新規類宅地，以及定向回購的保障房地塊實現高溢價出讓。

2025年招拍掛土地平均溢價率達到5.3%，平均溢價率較2024年上升1.1個百分點，年度溢價率為近四年新高。

杭州十區成交涉宅用地92宗，達1420.8億元

北上杭是2025年全國土地出讓“大戶”。

據中指研究院監測，2025年全年，北京累計出讓40宗涉宅用地，成交金額約1427.4億元，較去年減少約8%。與規模回調形成對比的是，成交樓面均價同比上升20%，平均溢價率也提高了3.7個百分點，整體呈現出“量減價升”的格局。

其中，40宗成交地塊中有一半位于城六區，遠超2024年的40%。從區域分布看，市場熱度明顯向心聚集。海淀、朝陽、昌平位列成交規模前三，高溢價地塊也大多集中于這些區域——全年溢價率超過10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽占3宗，通州占2宗。

成交金額上千億元的還有杭州。

2025年杭州十區共成交涉宅用地92宗，成交總金額1420.8億元。無論出讓數量還是成交金額，均遠高于2024年的72宗、1169億元。

而在上海，2025年其公開市場全年成交48宗涉宅用地，土地出讓金額達到1427.23億元，同比增長1.9%，與北京幾乎持平，實現了量價齊升。

但需注意的是，近年來，上海已逐漸形成“公開出讓+協議/遴選出讓”雙軌模式。2025年，上海通過協議出讓、遴選出讓或股權交易等定向方式供應的涉宅用地約30宗，年內累計成交金額已超過900億元。若將這些“非公開口徑”成交金額納入統計，上海在2025年的實際土地出讓收入已明顯領先其他城市。

此外，成都、南京土地出讓金規模處于700億元區間，廣州、西安則突破500億元。

上海東安新村舊改地塊 每經資料圖

58安居客分析指出，整體來看，2025年涉宅用地成交規模降幅低于土地市場整體回落幅度，尤其上半年率先止跌回升，部分熱點城市表現亮眼。

一方面，受去年土地市場成交低迷、房企拿地信心不足影響，涉宅用地成交基數處于低位；另一方面，2025年各地涉宅用地出讓以“好房子”為核心導向，重點供應核心區域優質低密宅地，有效提升了房企拿地積極性。

不過，2025年下半年，土拍行情整體不再火爆，即使是核心城市熱門核心板塊，大多低溢價甚至底價成交，而且還有一些地塊流拍。

如上半年杭州賣地金額就高達1160.1億元，幾乎追平去年全年水平，不僅彼時就位居全國第一，同比增幅更接近一倍；而下半年涉宅地塊成交金額僅260.7億元，只相當于上半年的22.5%。

樓面價紀錄屢被刷新

58安居客數據顯示，2025年，全國65個重點城市經營性土地出讓金規模約16774.86億元，同比下降11%；其中，涉宅用地出讓金規模達13667.38億元，同比下降10%，占經營性土地出讓金總量的81.5%。

但面對一二線城市的核心優質地塊，房企參拍熱情仍舊不減，多地樓面價紀錄被刷新。

以杭州為例，僅在2025年上半年，樓面價紀錄幾乎每個月都在刷新。如1月24日，濱江集團以6.48萬元/平方米樓面價競得湖墅單元民生藥廠地塊，將杭州涉宅用地成交樓面價推至新高。

但僅兩個月后，2025年3月25日，濱江集團再度出手拿下濱江區西興單元地塊，樓面價升至7.74萬元/平方米；三天后，建發房產又以8.80萬元/平方米樓面價摘得西湖區蔣村文新單元地塊。

與此同時，多個核心與次核心板塊在短時間內連續刷新樓面價紀錄，涉及錢江世紀城、蕭山新區、城東新城、市北等近20個板塊。

同樣的情況也在成都出現。2025年3月11日，高新區大源板塊的地塊經過132輪激烈角逐，最終被招商蛇口以樓面價3.17萬元/平方米競得，推動成都地價邁進“3萬+”；僅半個月后的3月27日，錦江區柳江街道地塊又以4.12萬元/平方米成交，溢價率106.00%，成都地價一步跨入“4萬+”。

而在2025年12月19日南京土拍中，河西中部G90地塊在經過61輪激烈競價，最終被南京奧體建設以16.11億元拿下，成交樓面價達約4.53萬元/平方米，刷新了南京近10年涉宅用地樓面價紀錄。

全國最高單價宅地則誕生于上海。2025年7月25日，在上海第六批次土拍中，徐匯區衡復風貌區地塊以12.25億元競出，樓面價為20.03萬元/平方米。

全國總價“地王”同樣誕生于上海。2025年6月，中海、招商、徐匯城投、中旅四家組成的國央企“巨無霸”聯合體，以439.53億元將徐匯東安地塊收入囊中，創下年度總價紀錄。同年12月26日，該項目安瀾上海火速入市，首開均價達17.88萬元/平方米，總價約2700萬元起，最貴一套標價1.46億元。

58安居客監測顯示，2025年，核心24城涉宅用地整體溢價率達9.7%，較2024年上升3.7個百分點。其中，深圳、杭州、上海、成都4個城市的涉宅用地平均溢價率均超10%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析指出，近兩年重點城市推出的地塊中，配建要求大大減少，土地質量明顯提高。限價取消，使得企業有機會獲得更多利潤空間，拿地積極性自然提高。

但她同時指出，這種情況僅出現在熱點城市的核心區域。隨著房企戰略聚焦，非核心區域地塊的交易相對平淡，且房企在三四線城市的參拍意愿仍然較弱。整體來看，土地市場的量價表現較為平穩。

民營房企拿地多了

不過，房企拿地依然表現謹慎，央國企及地方國資房企仍是絕對主角。

中指研究院數據顯示，2025年，TOP100企業拿地總額9640億元，同比增長3.9%，前十企業中8家為央國企。

保利發展、華潤置地、中海地產、招商蛇口、建發房產等8家房企拿地金額超300億元。

其中，4家房企拿地最多的城市為上海，如招商蛇口2025年在上海拿地金額達到了258億元，占總拿地金額的比例超40%；中海地產全年拿地金額907億元，在上海拿地金額占比同樣超過40%。

北京也是房企重點布局城市，華潤置地全年拿地金額585億元，僅在北京拿地金額占比就達到16.9%；建發房產拿地金額411億元，北京拿地金額為100億元。

“隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房供應普遍高端化、改善化，或加劇此類產品供過于求壓力。”中指研究院表示。

民營房企拿地情況也有所好轉。“當前此類房企拿地主要集中在熱點一二線核心城市，且聚焦核心區域深耕。”中指研究院分析指出，如濱江集團在杭州拿地、大華集團在上海拿地、懋源地產在北京拿地。

值得注意的是，2025年房企拿地形式多樣，在核心一二線城市除通過招拍掛拿地外，聯合體、收并購形式拿地也較為常見，如2025年北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地為聯合體摘得。

“一方面，聯合拿地可以應對市場不確定性，將市場風險如銷售不暢、價格波動等由多家企業共同承擔。”中指院表示，另一方面，核心一二線城市土地金額較高，聯合體拿地可以分攤拿地金額，以較少資金獲取優質地塊。

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